[摘要] 从涨跌城市个数看，在楼市政策聚焦至“千方百计去库存”的市场背景下，无论是同比还是环比房价下跌的城市数量在小幅减少，数据透露些许暖意。
2015年1月18日，国家统计局公布2014年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：
(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有66个,上涨的城市有1个,持平的城市有3个。环比价格变动中,高涨幅为1.2%,低为下降1.3%。
(二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的城市有2个。12月份,同比价格变动中,高涨幅为2.1%,低为下降10.3%。
从涨跌城市个数看，在楼市政策聚焦至“千方百计去库存”的市场背景下，无论是同比还是环比房价下跌的城市数量在小幅减少，数据透露些许暖意。
但是，从2014年全年来看，尽管限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力，房价下跌城市的数量仍然占据主流，并没有改变，从国家统计局公布的数据看来亦是如此。
“去库存”仍然是市场主旋律
从2014年年底销售表现来看，由于限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，再加上房企冲刺年底销售业绩指标的压力，楼市出现了翘尾行情，但是，这并不意味着翘尾行情可以继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这会进一步影响企业的资金面。
从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。
从2014年12月份36个大中城市存销比指标变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。
在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存。比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管楼市调控政策走向定向宽松的趋势仍然会继续持续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行“惜贷”的现象也会继续持续，此时，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。
2015年经济有下行压力，决定楼市“去库存”不会改变
当前，全球各大经济体经济基本面不同导致当前货币政策走向出现较大的差异。美国经济基本面好转，宽松货币政策开始退出，美元开始回归强势，国际资本开始回流美国，影响欧盟、日本、乃至中国的货币政策。而欧盟、日本经济基本面尚未明显好转，仍然处于水深火热之中，这两个经济体通过宽松货币刺激经济复苏已经是“板上钉钉”的事情。而对于中国来讲，经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。受美日欧货币政策变化影响，如果国内货币政策持续从紧将不利于宏观经济平稳增长，如果货币政策转向大幅放水，那么，此前的改革成效则付诸东流。此时，对于中国的货币政策走向来讲，处于两难境地。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。
但是，总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有出现大水漫灌的特征，当前主要还是通过货币政策工具适当“微调”平衡中国经济改革及增长需要、美日欧货币政策的不平衡。
那么，对于中国的货币政策的变化对于短期楼市来讲是否是机会？对于2015年或未来2-3年楼市来讲楼市基本面是否会好转？未来中国楼市将会有哪些市场趋势特征？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当美国2014年年底QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，尤其是美国也正在酝酿首次加息，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策由定向宽松“微刺激”转向全面刺激，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，笔者预计，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。
此外，2014年年底，住房城乡建设工作会议在北京举行，前几年该会议频繁提及的“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇并未涉及。在2015年的工作部署中，住建部部长陈政高指出，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异性，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，才能促进房地产市场平稳健康发展。
2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
从整个官方的言辞基调来看，2015年楼市调控政策也不会向从严方向有太大变化，而是保持宽松的姿态。
这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。
但是，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，这也就决定了楼市在这一段时期内仍然会面临去库存的压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经启动全面降息，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会逐步回升，未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
事实上也是这样，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变；对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
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