[摘要] 6月25日，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发布文件，宣布成为第一个取消限购的城市，紧接着全国众多城市接连取消限购。在短短的三个月后，中国人民银行、银监会在9月29日正式宣布出台“认贷不认房”的房贷新政。
6月25日，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发布文件，宣布成为个取消限购的城市，紧接着众多城市接连取消限购。在短短的三个月后，中国人民银行、银监会在9月29日正式宣布出台“认贷不认房”的房贷新政。至此，限购和限贷的取消在一次又一次成为热点报道，甚至近期，公积金异地也能买房的新闻，更是将楼市推上关注，新闻点击率排行榜。
这样一则则的重磅消息，中央的救市动作，会带来房价的上涨吗？银行房贷政策地方细则何时才能落地？房地产未来的发展方向将会如何？如果此次政策还未变成猛药，接下来政府还会启动什么新的动作吗？
从9月的最后一天算起，到记者出稿，限贷松绑政策出台大约已有半个月时间，记者发现，国内已有不少开发商已经针对限贷松绑这则政策为由头做广告宣传，甚至积极推盘，在最利好的时候高速去库存。但奇怪的是，昆明房企却无一家利用限贷松绑打出广告。虽然不少开发商意识到政策利好，已经提前开盘时间或者酝酿涨价，但正式以“限贷松绑为由头，刺激购房者买房或者蓄客”的开发商并无一家。或者大家都在等待政策对市场的影响，又或者大家都在观望市场的真实反应。现在，我们一起走访、落脚昆明，看看限贷松绑半个月，市场的真实情况如何。
数据
“认贷不认房”的信贷新政策，忙坏了各地的开发商，也有不少首置首改购房者将自己的买房计划提前。昆明在新政之下，又呈现出什么样的市场表现呢？面对多家银行表态开始执行房贷新政，昆明各大银行落地情况如何？公积金中心又是否有新动向？
近日，有媒体报道称部分开发商在新政面前，后悔自己原先土地拿少了，那么昆明下半年土地市场又将呈现什么表现？昆明的购房者是观望还是出手？现在去一探究竟吧。
多地成交创新高
买房时机即将到来，新的信贷政策对于贷款购买首套普通自住房的家庭来说，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，受到各地购房者的期待。
据中国家庭金融调查数据显示，在中国城镇地区，68.9%的家庭拥有一套住房。在这近七成的家庭中，有19.7%既没有负债，同时在未来五年内有购房的打算。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁近日表示，央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放，但这对于城镇现有约5000万套空置房和约400万套待售房来说，仍属杯水车薪。限购、限贷的开闸放水，无疑是对首置首改客户的利好。限贷松绑后多地出现了久违的火爆场面，两周内南京新房销量破2800套创新高，杭州限贷放松刺激效应也初步显现，“十一”黄金周新房成交量同比增长15.4%。尽管新政策已经出台十余天，部分银行具体细则还没有落地，但看各地楼盘的到访量均有所上涨。虽然传言有些房产商将对自己区域的项目做出5%-10%的调价，但大多数项目并没有坐地起价，仍然推出了诸多优惠措施以“去库存化”为主要目的。
市场表现
存量房或大幅面市
此前，不少地方面临存量房过多难以消化的问题，而如今，限购和限贷的取消也让楼市中大量的存量房面向市场，提振了市场信心，在“认贷不认房”举措改变的同时也将加速改善性购房需求入市，从而促进楼市成交好转。
存量房的消化速度是楼市回暖的有力证明，随着限贷政策的松动，大量的存量房追随市场的变化，楼市调控强化“调存量”，激活了存量房市场。在限贷取消的影响下，各地开盘项目纷纷大增，在楼市结束“金九”进入“银十”之际，开发商们趁着楼市传统的旺季和限贷取消的刺激，加推项目。
据记者了解， 想要在10月份“秋收”的开发商明显还有很多，杭州、南京等地的楼市市场反应尚不明显，但嗅觉灵敏的开发商，明显已做好了“备战”10月的准备，各地大量的存量房将面市，但现在市场上大体量供应量，市场竞争压力仍较大。开发商若想获得比较好的去化，仍需要费不少的心思。
开发商大搞优惠促资金回笼
“金九银十”已过半，开发商的火拼也已经过半，各种形式的促销、降价，从“零首付”到“地产+互联网+金融”的新模式营销，其主要目的还是未来能够快速的回笼资金。
实际上，9月份以来，房企新盘入市的意愿非常强烈，开发商抢占市场份额的压力非常大。同时，持续半年多的市场萧条后，房企资金压力较大。在这样的市场背景下，为了完成下半年销售目标，同时又能保住利润，获得现金回笼，除了产品本身的影响力，开发商都在销售手段上下重注。
近期，取消限贷消息一出，开发商更是选择在时刻，将营销做到最给力，大力刺激购房者购买欲望。在开发商促销活动中，打折也已经促销的标配，送豪车也变得不再新鲜，常州、苏州、长春等地营销方式扎堆，许多开发商8月就开始启动蓄客活动，采取“以价换量”销售法则，超低的价格让不少购房者心动不已。不少楼盘都试图通过多样的营销活动来提升销量，张家界一楼盘开盘更是高空现金吸引购房者。经过一段时间的密集推活动后，不少房企表示，活动虽然能够带来极大的客流量，但因活动大同小异，消费者刚开始的新鲜感已渐退。
售楼部访问量明显增加
据记者了解，在刚刚过去的十一黄金周，很多城市都把黄金周变成了看房周，新政策的出台再加上丰富多彩的营销活动，使“金九银十”逐渐回归到正常的销售轨道。有数据显示，新建商品住宅库存环比和同比增幅已出现连续两个月收窄的态势。35城存销比为17.5月，这是12个月以来首次出现下跌的现象，意味着去库存的速度有所加快，同时也证明了近期售楼部访问量逐渐增加又一次带来了新的销售高峰。
据悉，近期到售楼部访问的人群主要是对“认房不认贷”的咨询，不少有能力买二套住房的购房者也心动了起来，当初不少人手头紧张，就先入手一套小户型先住着，随着家庭人口的增加，“小房”换“大房”的需求越来越迫切，正好遇上楼市这么个利好政策，又是“金九银十”这么个传统销售旺季，各楼盘打出的优惠层出不穷，让大家都挑花了眼。因此，在未来一段时间里各地的楼市将出现小范围的销售高峰，也将为一直处于低迷状态的楼市提供一个去库存的旺季。
多家银行表态开始执行房贷新政
从9月的最后一天，央行和银监会联合发文，调整并放松了住房限贷政策，实施“认贷不认房”的信贷新政策后，不少朋友都在期待银行方的落地情况。而10月9日中国建设银行率先让房贷松绑新政有了实时进展。中国建设银行率先发布公告，表示将执行新政，对于贷款购买首套自住房的家庭，首付比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
继而10月10日，中国银行、农业银行、工商银行也相继表态。中国银行称，从10月1日起，中行对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。而工商银行目前根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农业银行则在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。
除了各大银行的细节表态，甚至10月10日，建设银行浙江分行还表示，第三套房源可受理申请。这样的消息无疑让不少朋友充满猜测，纷纷前去看房，咨询。可见，银行细则落地对房地产市场的影响是毋庸置疑的。
公积金
昆明公积金享受“新政”仍需等待
除去银行贷款备受关注，公积金亦成为备受关注对象。10月9日，住建部、财政部、人民银行联合发文，要求各地取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，并尽快实现住房公积金缴存异地互认，以提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房等新政策、新要求。
一时间，引起了各地购房者的广泛关注，不少市民点赞新政，认为此举正在走向还利于民。但其后期的执行效果会如何？就目前来看，首先响应新政的区域隶属广西。广西住房和城乡建设厅10月14日通报：广西住建厅联合财政厅、人民银行南宁中心支行和中国银监会广西监管局联合下发了《关于加大住房公积金支持住房消费力度的通知》，根据通知规定职工购买保障房，可提取住房公积金支付首付款；无房职工异地购房也可使用住房公积金等新措施。
而就昆明而言，昆明市公积金中心方面暂时还并未对新政做出回应。而截至记者发稿前，昆明住房公积金管理中心（官方网站）也并未对新政出台任何新公告。
二手市场
门店到访量增加 部分房东想涨价
新政十日，北京二手房一夜涨了70万。上周记者走访昆明各大中介发现，昆明虽有房东有涨价想法，但二手市场依然比较冷清，并未出现火爆场面。但从10月7日收假之后，不少二手门店均对营销战略做了较大挑战。不少市民表示，现在二手中介均上街发单，宣传自己手上房源，并打电话给房东，让有意向的房东在新政出台的利好时机把房源挂出来试试。市民张女士告诉记者，虽然自己看到新政新闻，有想涨价意思，但中介建议如果真想出手房产，今年内时机在最后几个月，而价钱如果能接受不涨。这样出手几率更高。
此外，记者还采访了荣城房产、富邦房产、东函房产等不少品牌二手中介负责人。他们均表示，虽然昆明国庆二手市场相对冷清，这可能跟昆明朋友十一爱自驾出行以及慢悠悠的性格有关。但收假回来，门店访问量有明显提升。荣城房产大约提升30%，富邦房产大约提升22%，东函房产大约提升28%左右。可见，不止是一手市场出现门庭若市，连二手市场在新政下，也表现得非常积极。
昆明一二手市场很淡定
房企营销动作不大 成交未有明显上升
土地市场
昆明土地市场“松动”预期不明
市场好转的迹象似乎越来越明显。截至目前，不少上市房企已然发来“捷报”，从数据报表上看，9月份不少上市房企的销售额增速明显；不少地方性企业的销售数据也有明显提升，在“去化”压力减轻的前提之下，下一步是否意味着积极的储地计划开始实践？业内不少人士就此预测，下一步国内“地王”再现频率可能增高。
将关注的视线投掷昆明。昆明的土地市场会否有不一样的表现，就眼下来看，这还是一个未知数。就目前的供地及成交情况来看，昆明前三季度的地块供应并不乐观。按照比例计算，完成比仅在22%左右。而进行到最后三个月，就10月份的表现来看，也同样不乐观，仅300亩左右的土地供应量，并且从供地的范围来看，算不上是优质地块资源。
前三季度累计供地完成比例仅22%
据统计数据显示，昆明前三季度累计供地100宗，地块面积3400432.66平方米，折合约5100亩，最终成交地块面积为3137832.63平方米，折合约4706.79亩。
据此计算，整个前三季度，昆明土地市场累计供应地块体量仅完成供地任务的22%左右（记者从昆明市国土资源局了解到，今年昆明市计划供地总量将达到2.3万亩，土地供应总量应该基本保持与去年持平）。
10月昆明供地仅300亩
而2014年最后三个月，欲完成1.7万亩的供地计划，似乎难度太大。并且，从目前10月的供地计划来看，形势亦同样不容乐观。截止至9月30日，根据昆明市国土资源局信息显示：10月份，昆明主城土地市场计划供应7宗土地，供应总面积200008.23平米，约合300亩，交易起价53511.24万元。
10月昆明主城土地供应较为集中的区域为呈贡新区。据统计，呈贡新区有4宗土地计划入市，交易面积192亩，其中，呈贡雨花片区一宗170亩城镇住宅用地为10月份供应土地中单宗面积地块，占总供地面积的57%。
一手市场
15天昆明楼市售房3717套成交上涨力度不大
据昆明房地产信息网提供的数据统计，2013年10月7日至28日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房11604套，成交面积875792.96平方米，日均成交量为553套，创下去年以来月成交纪录。回过来看今年的情况，据昆明房产信息网数据显示，昆明商品房成交持续小涨势头。 10月周， 成交741套商品房，这个数字真是让不少业内大跌眼镜，排除国庆假期期间备案数据滞后等因素，这个成交量相比去年同期来说，并不算高。 “认贷不认房”的新政在国庆频布之后，虽然点燃了不少城市商品房的火爆，但昆明的表现有些“差强人意”，并没有出现明显上扬的成交量 。
转眼，新政已落地半月之久，昆明商品房的成交情况又出现何种变化呢？据昆明房产信息网数据显示，10月8至15日，昆明成交商品房数量为2976套，成交面积为261629.68平方米，成交有明显提升。相比10月1日到10月7日的销售成绩，成交量环比涨幅大约在302%左右。也就说是，从10月1日至15日，昆明楼市共成交3717套房。
10月已过去半个来月了，我们可以明显感受到，部分购房者对于信贷松绑新政的积极和热情，但这与去年相比，半个月成交3717套房的成绩并不出彩。业内人士表示，昆明开发商对于信贷松绑政策的反应并不积极，也没有哪一个楼盘真的出现大幅度的优惠政策，而购房者们还在等候和观望下一步是否还会有新政推出，或者，今年10月商品房的成绩单不能突破去年月成交11604套房的好成绩了。
银行表现
国有银行在昆支行等待总行下发执行细则
9月30日，央行与银监会发布房贷新政，四大国有银行云南分行各银行积极响应。
日前，中国建设银行云南省分行相关人士曝露，省分行目前已收到建行总行的执行新政，具体将按照细则开始执行。中国建设银行文件称，优先满足居民家庭购买首套自住和改善型住房贷款需求。对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定；10月10日，中国银行亦宣布，各分行已于10月1日起按人民银行、银监会通知要求执行首套房贷新政策；10月14日，记者从中国银行云南省分行了解到，该行已经收到总行通知，目前正在等待细则下达。随后走访中国银行人民西路支行了解时，一位值班工作人员表示：“按照以往的惯例，新的政策出台具体落实到各省市的分行网点，都需要等待一段时间，但不会等太久。”
此前，中国工商银行表示，对于贷款购买首套自住房的家庭，首付款比例是30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农业银行也明确了支持的重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房贷款的需求。
对此，记者10月10日下午走访中国农业银行、中国工商银行在昆网点了解到，昆明大部分银行依然在等待总行的执行细则下发到各分行。
股份制商业银行近期出台详细方案
除去国有银行在昆支行积极响应新政，在昆股份制商业银行的表现如何？就目前记者走访的情况来看，后期执行依然十分乐观。
据中国光大银行昆明分行相关负责人表示：“目前虽暂未接到总行实施细则，但据消息透露，总行目前正在研究实施细则，相关文件也在整理当中。”
兴业银行某昆明支行网点工作人员也称：“总行将积极响应央行和银监会的住房金融服务政策，支持居民家庭合理的住房贷款需求，将尽快制定实施细则，下发各分行执行。”
招商银行两家昆明支行网点相关人士也透露，详细方案或将在近期出台。而参照各股份制银行在一线城市执行的详细方案来看，与国有四大行的差异并不明显。
购房者
等细则 购房者仍持观望态度
随着中央银行、银监会对于楼市信贷政策的发文，整个房地产市场经过十多天的发酵酝酿，逐渐开始显现效果。记者了解到，前不久的“限购取消”和此次的“房贷松绑”都调动起了购房者的热情，咨询和看房者人数较上月有所增加，不过鉴于房贷新政还没实施，多数人反倒是更加安心地保持观望态度，购房成交量仍是波澜不惊。对于有购房需求的人来说，这无疑又带来一次春天，但是各地、各家银行的细则仍未落地，部分购房者仍持观望态度。
“等细则”已成目前全社会对楼市实时热门切的期待，而对于目前楼市小幅回暖是否会带来新一轮的价格波动，购房者们都有自己的观点。部分购房者认为，楼市库存大，开发商今年的销售下降，应该会以跑量为主，涨价的可能性不大，对于有改善需求的购房者来说，最期待的还是新政策的落地。工作在昆明的白领周女士告诉记者，“房价是难以预测的，现在政策刚刚出台，开发商都在推盘，涌现出了一大批购房者，使市场在销量上有了明显的变化，房价可能会随之上升，一旦政策的影响散去，房企还有可能会降价去库存。”也有部分购房者认为现在是一个适合的购房及投资时期。限贷松绑后，政策推动房企改变营销策略，开发商也必定会借此大力促销以完成销售目标，因此，销量好并不一定会涨价。
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