[摘要] 永续债与生俱来的“债券之名，权益之实”特点，已经足以让现金流愈发偏紧的中国房地产企业欲罢不能。然而，我国法律法规对这一产品尚无清晰认定，监管部门持何态度仍不明朗，这对于投资者来说，无疑面临法律风险。
永续债与生俱来的“债券之名，权益之实”特点，已经足以让现金流愈发偏紧的中国房地产企业欲罢不能。然而，我国法律法规对这一产品尚无清晰认定，监管部门持何态度仍不明朗，这对于投资者来说，无疑面临法律风险。房天下
颇受买卖双方追捧房天下
据花旗银行统计，内地房企于2013年合共发行441亿元的永续债券，今年上半年，永续债券的发行规模已经达到424亿元，接近去年的全年水平，内地多家知名民营房地产企业均成功发行了永续债券。房天下
按照招商证券对于永续债的解释，永续债是不设到期日，投资人可按照票面利息取得利息的债权。对于中国市场来说，永续债显然是新鲜事物，但它高票息、长久期的特点，对于投资人来说是极大的诱惑。房天下
根据通行的国际会计准则，满足一定条件的永续债券可不计入发行人的债务，而是计入股本，这也就意味着，发行永续债券在为发行人提供资金支持的同时，并不会拉高其负债率。债券专家董云峰指出，房地产企业之所以对永续债表现出极大的热情，是因为房地产属于资金密集型行业，而近年由于市场调控导致开发商现金流偏紧，资金缺口巨大，如果通过传统渠道融资，无疑会让本来负债高企的房企在负债率数据上的表现更糟糕，而永续债则是一个两全其美的选择。另外，与正常的银行贷款相比，永续债的使用还没有太多的限制性规定。房天下
当然，永续债产品对于发行人有着比较多的硬性要求，发行人的信用评级也是关键所在，所以只限于与港股上市的房企合作。“我们在筛选永续债项目时比较喜欢港股房企，目前也只做这类公司的永续债。一是他们的评级一般较高，另外、资质等比较好，有发行永续债的动机。”相关负责人称。房天下
按照上述要求，除了已经发行永续债的恒大、富力地产等企业外，碧桂园、保利、万科等一线港股房企也均有资格发行永续债。有消息称，去年底，永续债项目起步较早的平安银行举办地产金融俱乐部揭牌仪式上，与包括上述3家房企在内的57家房地产企业签约，坊间传其或将探索地产永续债。房天下
另外，国内的冷清也刺激了不少机构寻求海外市场，主要是香港市场。据记者了解，中金、民生证券、中原证券、海通证券(600837,股吧)等今年已经做了大量的海外永续债项目，其中香港项目做得特别多。房天下
高暗藏高风险房天下
恒大2013年年报显示，其与境内金融机构联合展开金融创新，在单个项目层面发行永续债，全年通过永续债合作引入资金近250亿元。在去年上半年进行了永续债的发行之后，截至2013年6月30日，恒大净负债率从2012年上半年的96.1％降至58.4％，锐减37.7个百分点，降低负债比率为全行业。与此同时，恒大2013年中报里权益项下挂了60多亿元人民币的“资本工具”。永续债在其中起到了相当大的作用。房天下
然而，花旗银行的研究报告认为，在上半年业绩中看似不错的杠杆率背后，他们注意到有更多的开发商报告了永续债券的发行情况，这种工具对投资者带来了不利影响，因为发行方可以通过会计手段掩盖真实的杠杆水平和盈利能力。如果把永续债重新划归为债务而不是权益，部分公司的真实净负债率超过100%甚至达到200%，杠杆率会急剧上升。虽然被称作无固定还款期限的债券，但在实际操作中，投资人会在约定的债券赎回期到了之后提高利率，一般都会增加2到3个百分点，实则是变相逼发行人偿还本金，对于资金本就偏紧的房地产企业来说，如果不能到期偿还，则将要承受比一般债券高很多的利息。房天下
2013年，仅有长江实业、雅居乐在内的四家地产公司在海外发行了总计25亿美元的永续债券，其他公司如合景泰富等发的永续债均未成功。在香港上市的一家内地房企投资部人士吴德全先生向《中国联合商报》表示：“亚洲永续债最明显的特点在于票息高，这显然与发行人所在国家的无风险利率水平有关，一旦这种利率水平被打破，则发行人和投资者面临的风险就会很高。对于有些资产负债率很高、海外融资还款期相对集中的房企而言，发行永续债更像是一针致幻剂，一旦房地产市场销售不畅，还款拖延到3年以上，则其将面临极高的息率和极大的风险。”
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