[摘要] 6月6日，昆明土地市场迎来6月份首宗交易，神州天宇联合宏星国际以1.24亿元的底价一举拿下呈贡片区90亩土地，打破此前业内对这宗土地流拍的预期。而不少业内人士认为，神州天宇能够逆市拿地的秘诀，无非凭借着前段时间旗下楼盘的降价跑量销售成绩优异，资金链充足。
6月6日，昆明土地市场迎来6月份首宗交易，神州天宇联合宏星国际以1.24亿元的底价一举拿下呈贡片区90亩土地，打破此前业内对这宗土地流拍的预期。而不少业内人士认为，神州天宇能够逆市拿地的秘诀，无非凭借着前段时间旗下楼盘的降价跑量销售成绩优异，资金链充足。放眼，在土地市场一片低迷的现状下，专家指出，市场下行对一线房企的影响未如预期，如此前金地在沈阳等地拿下两地块。不少一线房企认准时机，大量抄底囤地为补充仓储，但是逆市拿地的背后，专家也提醒房企需注意资金和政策的风险。昆明房天下
降价跑量成效显著神州天宇获资金底价拿地
4月18日一早，“天宇澜山三人成团，优惠18万”的消息全城铺开。按照神州天宇整体行动部署，轮降价共涉及天宇澜山一期313套房源，以三人成团的团购特惠方式进行销售，总价降价幅度从10万至18万不等，降价力度之大前有未有。随后，神州天宇集团其旗下的葡萄街区内部代号为“海燕行动”的降价全面拉开序幕，其位于一环北京路的学区大盘葡萄街区，打出了直降10万的超低巨惠。昆明房天下
神州天宇在此次降价活动中取得的成绩恐怕是其他项目难以企及的。来自4月份的销售报告显示，天宇澜山作为昆明宣告降价的项目，其在4月份闪电般认购273套、认购金额突破2.05个亿，不能不让人艳羡。同时，神州天宇在4月以7.35亿的签约金额荣登昆明楼市第二名的宝座，并以4.55万平米的签约面积进入昆明楼市签约面积排行榜的第三名。神州天宇在如此短短的时间内，仅仅凭借天宇澜山和天宇葡萄街区两个项目成功杀入昆明楼市销售前三甲，其葡萄街区更是凭借单盘位居4月份签约金额宝座。昆明房天下
凭着两轮降级跑量，神州天宇在实现资金周转的同时，还提高了企业知名度，进入昆明楼市第二梯队阵营。此前，神州天宇主要布局于北市区，在建在售的项目有天宇澜山和葡萄街区。而在此次6月份的土地交易中，昆明市土地与矿业权交易中心工作人员介绍，由于4宗地块要求整体开发，且只有一名竞买人报名参与竞买，4宗地块被云南神州天宇置业有限公司与MagnificentPlanetInternationalLimited宏星国际有限公司联手以零溢价（底价）12419.0653万元竞得，4宗地块每亩单价约为137.03万元。据现场神州天宇负责人表示，目前地块已完成一级整理，具备开工条件，相信很快就会面向市场。昆明房天下
“本次神州天宇花上亿元拿地或许得益于北市区两个项目的降价销售成绩，这也证实了熊晓明所说的资金链未断接的说法。”业内人士表示。昆明房天下
价格下调市场下行一线房企表现未退步
北京中原地产研究部数据显示，今年一季度业绩的20家房企中，倒退跌幅的是合生创展、恒盛、花样年、华润、瑞房等开发商的业绩大幅下降，金地与首创出现业绩持平。但值得一提的是，尽管今年一季度被认为市场风向变化较大，但仍然有房企保持稳定或快速的增长，房企销售业绩出现明显分化。在仍然保持增长的开发商队列中，涨幅的是恒大、碧桂园与富力，均取得比2013年一季度70%的涨幅，此外旭辉同比增长57%，万科和融创等也保持了25%左右的稳定增长。从数据可以看出，今年一季度，排在梯队的房企万科、恒大、碧桂园的业绩等均保持了较快的增长，而如合生创展等一系列的中小型房企则呈现了大幅下降的趋势，中小型房企处境艰难，一线房企与中小型房企之间的分化加大。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，从目前数据看，销售同比上涨的企业其中部分是因为2013年的高额结转，从这些企业1-3月的月销售环比降低可以看到，销售结转的逐渐减少影响了业绩的同比涨幅。这种情况下，房企在二季度销售压力将普遍加大。昆明房天下
诚然，从市场二季度的表现来看，房企的销售压力的确不小。各个房企为了备战业绩也采取了各式各样的营销手法，不仅是中小型房企，一线房企之间的分化也愈发严重。5月6日，万科、恒大、金地等一线房企同时公布了4月份销售数据。从数据来看，4家房企4月份销售业绩分化较大，其中恒大地产完成合约销售额138.9亿元，同比增长91.2%，而金地集团则出现了销售面积、金额双降的现象。同时4月，金地、绿地、保利、万科环比都出现下滑，降幅分别为45%、31%、20%、11%。但值得注意的是，从公布数据来看，恒大地产今年前四个月累计完成合约销售额443.9亿元，同比增长77.7%，完成全年目标40.4%。前四个月累计销售面积636万平米。销售金额及销售面积均创下同期历史新高。
4月份的市场表现未尽人意，但5月份一线房企的表现却是可圈可点的。来自统计数据显示，从5月销售业绩看，只有世茂、金地和富力出现下滑，降幅分别为14%、9%和5%。其他房企都有不同程度的上涨，但分化明显。万科销售金额同比增3%，增幅与4月持平；绿地同比增37%，增幅较4月扩大17个百分点；保利地产同比增幅由负转正，金额同比从上月的-12%上升到10%；融创金额同比增23%，但增幅较4月下滑26个百分点。从销售金额环比来看，只有首创、富力、世茂环比下滑，降幅分别为28%、27%和3%。其他房企都有不同程度的上涨。其中保利、绿地、万科、金地涨幅不小，分别上升47%、25%、14%、12%。而在4月，金地、绿地、保利、万科环比都出现下滑，降幅分别为45%、31%、20%、11%。因此，即使是在市场不断下行的趋势下，一线大牌房企的业绩也未出现大幅度的下滑，基本呈上升趋势，并未受太大的影响。昆明房天下
资金链紧张土地市场低迷 大牌房企抄底拿地正当时
面对成交惨淡的市场，库存不断积压，房企迫于资金的压力，逐步采用降价的策略，在这种背景下，多数房企在土地市场的表现越来越谨慎，不再轻易出手，各地土地市场成交冷清。而在昆明，不仅仅是中小型房企，标杆房企也是如此。5月29日，位于呈贡吴家营片区、老海埂路片区、普吉片区、草海片区、穿金路、龙泉路等6个区域的1300亩土地进行了推介会，包括万科、保利等68家房企悉数到场。推介会中，房企代表均积极认真阅读地块介绍，但在对地块进行提问环节，却无房企提出疑问。而在推介会现场，不少房企表示地块虽然优质，但价格却高出市场价。昆明房天下
因此，在6月份首宗土地交易前夕，业界对此宗土地仍持有可能流拍的猜测。交易当天，神州天宇联合宏星国际的大手笔抄底拿地确实让市场跌破眼镜。而不仅仅是在昆明市场，市场抄底拿地的房企仍不在少数。昆明房天下
根据中指研究院6月9日发布的中国房地产企业资讯监测报告显示，近期，大牌房企在范围内所拿的土地均是以底价成交。5月20日，广东东莞市分别于上下午出让位于万江区的拔蛟窝社区、石美社区地块，土地总面积10.98万平方米，最终两地块被恒大地产集团(深圳)有限公司以总价9.56亿元拿下；5月20日，慈溪市碧桂园房地产开发有限公司以底价成功竞得宁波慈溪慈观海卫I201433#地块、慈观海卫I201434#地块，总计2043万元；6月3日，重庆北部新区礼嘉组团迎来今年以来规模的一场土地盛宴，出让的6宗土地占地面积高达1695亩，最终由华侨城底价包揽，成交金额达51.22亿元；6月5日，天津新八大里四里地块亦被中海地产收入囊中，该宗地7.83万平米以50.4亿底价成交，楼面价约合14503元/平米，为截至目前天津总价及楼面价地块；山东青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告称，5月22-29日该市公开挂牌出让3宗地块，其中1、2号地块被青岛招商海德置业发展有限公司摘得，总成交金额2.32亿元。
从数据可以看出，在市场不断下行的整体趋势下，一线房企并未受到太大的影响，抄底拿地的势头正强。而有开发商也曾表示过，越是在这样的现状下，对资金充足的开发商来说，正是抄底拿地的好时机。昆明房天下
房企逆市囤地为补充仓储 逆市扩张需采取相应措施
近期来，土地成交依然维持以底价成交为主的态势。在土地价格步入下行通道之际，部分具备资金实力的房企已开始频频抄底购地。对于这样的现状，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，面对不断高企的库存和购房者日益强烈的观望情绪，一些房企大量囤地都是因为自身销售现状良好，资金周转流通，才有充足的资金用于购置土地和后期的开发建设。一般说来吗，这样的房企在产品的打造和营销上都具有独特的思路，囤地大多用于补充仓储，开发新产品。昆明房天下
中指研究院的说法也正好佐证了这一观点。由于房地产市场成交的低迷，房企为了尽快回笼资金，降价声音此起彼伏，加上政策层面的不明朗，开发商信心走弱。房企拿地数量逐渐递减，各线城市土地市场平淡冷清，风光不再，底价低溢价率成交地块增多。在房地产市场环境持续震荡的背景下，对于大多数房企来说，逆市拿地更主要的是补充仓储的需要。昆明房天下
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从房地产对中国经济的促进作用以及反噬影响来看，调控政策会发生两极化，即限购、房产税等措施依旧进行，但是融资渠道将逐渐畅通，以此维持房地产行业生存。按照这样的趋势来看，逆市拿地的房企也将长期面临调控压力，其中长期利润率也将有一定量下降。
基准方中建筑设计有限公司昆明公司执行总建筑师、高级建筑师曹小军认为，在目前形势下，土地市场冷清确实提供了一些抄底的机会，但各种信号都表明，中央今年提出了双向调控的说法，一旦抄底“过火”，或许会面临资金上的较大压力，房企逆势扩张更需采取对应的措施，注意资金和政策的风险。昆明房天下
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