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商业地产不容低估的过剩风险

21世纪经济报道  作者:张立伟   2014-06-10 07:47

[摘要] 与住宅泡沫化的分歧不同,商业地产供大于求是市场公认的现状,一直以来,警示商业地产泡沫的声音不绝于耳,但并没有阻碍商业地产继续开发。据世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的信息,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。另外,去年全世界建造商场最多的10个城市中,中国占了9个。

娃哈哈商业地产项目“杭州(楼盘)娃欧商场”日前传出亏损严重,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,有意解除合同离场。而当初娃哈哈是以低于市场价70%的租金签订了16年的合同。就在不久前,百盛也关闭了在济南(楼盘)的一家门店, 凸显商业地产过剩之困局。房天下

与住宅泡沫化的分歧不同,商业地产供大于求是市场公认的现状,一直以来,警示商业地产泡沫的声音不绝于耳,但并没有阻碍商业地产继续开发。据世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的信息,中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。另外,去年全世界建造商场的10个城市中,中国占了9个。房天下房天下

这种怪现象无法用市场经济来解释,尽管建造者多为民企,但很多所谓的“城市综合体”,也多是当地政府招商引资项目。当地政府往往将这类项目作为准政府形象工程,以比较低的价格向开发商出售土地,同时允诺给开发商大量住宅项目用地,激励他们建造商业中心,试图用住宅项目利润弥补商业地产项目一旦不赚钱等带来的损失。房天下

其实,商业地产过剩中存在着地方政府主导资源配置的影子,即相关项目规划时并未充分考虑当地人口规模和消费能力,而是追求一种超前的“都市形象”,多以“国际都市”为标准。扭曲的土地价格与信贷成本也为开发商的无风险投机提供可能。这方面空置严重的楼堂馆所、遍地密布的开发区等,大都可探寻到部分政府部门主导的痕迹。近年来,政府出便宜的地皮,银行提供廉价信贷,开发商纷纷转向商业地产,如依靠政府关系等不断在各地复制的万达成为中国商业地产开发商。房天下房天下

不过,中国的商业环境已不支持商业地产模式。一方面,以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀,已影响到了中国商场的生存,即使在三四线城市,由于建有强大的物流体系,人们也开始在网上购买服装、电子等商品。同时,资产价格与通胀的上升,导致商业租金上涨,从而挤压实体商业利润,大量商业项目除餐饮、电影院、儿童服务等具有现实人流的项目外,其他零售类生意遭遇电商的冲击较大,这导致许多城市的商业地产出现大量空置。房天下

鉴于中国城市居民消费力比较低,城市其实最需要的是与社区结合的小商业,他们既可以为市民提供生活便利,还能提供更多就业。但这种小商业不能凸显城市形象,因此,政府并不重视,相反,小商业经营户虽起早贪黑且利润单薄,却要承受政府各个部门的税费和检查,甚至很多暧昧不清的罚款。这类现象在很多地区的商业发展中较为突出。房天下

中国经济正在调整结构,大力发展服务业,部分地方政府过度规划商业地产的做法,值得慎思,毕竟,这虽短期内增加投资带动GDP增长,但却不利于服务业的发展。因而,政府应通过减免税费和提高公共服务等方式,激励和促进更多有助于就业的小型商业与服务业发展,而不是致力于建造各种地标式的商业中心。房天下

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