[摘要] 随着5 月百城房价首现跌势，全国房价持续降温的趋势进一步确定。与此同时，救市声音和微调举措已从三四线城市扩至二线城市。不过，在观望情绪浓厚、库存压力仍大、信贷全面收紧、开发商资金链紧绷的大背景下，地方政府的逆周期救市行动估计难获得实际效果。
随着5 月百城房价首现跌势，房价持续降温的趋势进一步确定。与此同时，救市声音和微调举措已从三四线城市扩至二线城市。不过，在观望情绪浓厚、库存压力仍大、信贷全面收紧、开发商资金链紧绷的大背景下，地方政府的逆周期救市行动估计难获得实际效果。若是昆明需要救市，其目标便是在价格上大做文章，而目前最直接、最有效，或者炒得最沸沸扬扬的话题便是低首付和“限降令”。那昆明需不需要这样的救市政策？或者这样的救市政策是否符合云南水土？
救市类型：低首付、首付分期
可能指数：★★★☆
早在2011年，昆明楼市上就出现了超低首付、首付分期这样的首付方式，一直以来都经常会看到一些开发商打出一成首付起或者超低首付的广告，看上去这种手段是为购房者降低了准入门槛、减轻了购房者的首付压力。
一般来说，按照现在昆明的市场价，一套均价8500 元平米、面积80 平米的房子，按照规定首付需30%，购房者则需要支付20 万左右的首付款，若只需支付一成的话，只要7 万左右便可以购房，将近三倍的差距让购房者很是心动。另一种低首付方式则是首付分期付款，本来应该一次性缴纳的首付可以分期付款，时间一般在半年或者一年之内，昆明在售项目保利六合销售的公寓便采取了首付分期的方式，也确实受到了很多购房者的关注。
保利云南置业副总曹伟佳表示，低首付在昆明运用得比较广泛，主要因为昆明的房价在西南地区算比较高的，但是人均工资却很低，很多家庭为了买房需要拿出全家全部存款，特别是针对现在的年轻人，单靠自己买房非常困难，而低首付刚好能让首次购房的购房者较容易凑够首付款。不仅如此，低首付也比较符合购房者的心态，一次性拿出几十万觉得很困难，若是分期付款，购房者也能较轻松地承受。
现如今，昆明楼市中也随处可见开发商在首付上做文章，而对于开发商来说，曹伟佳认为近年来，国家货币政策一直处于从紧状态，目前房地产的发展态势已对开发商的资金链形成了相当的考验，大批低首付房出现，一方面是开发商撬动市场需求的一种营销手段，一方面则可以理解为开发商在变相回笼资金，以缓解自身资金链压力。
案例
海伦国际公寓不限购不限贷，首付可分期先付两成；经典明苑首付7.5 万；朝九晚五全新48-141㎡户型在售，首付5 万起；COCO蜜城2 期住宅在售，首付1.2成起……
点评
不能作为一种救市政策只是市场化催生的营销手段
“垫首付”成为一种营销手段，一方面是作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过低首付的方式吸引更多购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。出现低首付和首付分期，对于置业者而言，缓解置业者短期内的资金周转问题，一般要求置业者在半年或者一年内付清首付款。对于开发企业而言，置业者的首付款特别是刚需客户的首付款比例通常在30%，而银行贷款的比例高达70%，通过一定比例的首付优惠，促进房源的快速消化，也是开发商缓解资金压力或增加资金流动性更为重要的驱动力。这种手段大部分风险其实还是由开发商来承担，通过将首付分期，降低了购房者买房的门槛，购房者能够通过“低首付”得到实惠。其实低首付或者首付分期的情况曾经在昆明风靡过一段时间，一些楼盘的销售也真正得到了提高。
曹伟佳认为低首付、首付分期其实不能作为一种救市政策，而是一种市场化催生出的营销手段，而这种手段曾经在昆明市场上风靡过，以后也会成为一种开发商较为常用的手段。
救市类型：限降令政策
可能指数：☆
5月23 日，杭州市相关政府部门规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，开发商如想大幅降价销售，则需重新申请，降低楼房备案价，而深圳、上海及南京等地都有类似的规定。专家分析，限降令实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。而京鹏地产锦玉项目总经理顾刚也表示，房企大幅度降价，一定有其深层次考量，不到迫切阶段，哪个房企也不会大幅度降价降低利润。
昆明业内人士分析，对于昆明来讲，若是出台限降令，其弊远远大于利。首先，房价限降对企业不利。与限购、限贷政策的目标是购房人不同，限降令的目标对象是房地产企业。因此，这么做首先会遭到伤害的必然是房地产企业；其次房价限降对百姓不利。如果楼市稍有风吹草动，地方政府就如同热锅上的蚂蚁坐立不安，就会引发民众的信任危机，让民众对政府楼市调控的承诺失去信心。最后房价限降对楼市调控不利，限降令除了会让大部分民众情感上不满外，更会让人相信，政府要控制房价上涨只是说说，而要防止房价下跌却是实打实的，会导致许多购房者以为有政府托底，从而丧失风险意识拼命买房，促使房价在短期内进一步非理性上涨。
案例
东莞世纪城幸福公馆项目，实时一期特价房项目因降价幅度达21%，根据政府出台的“超过备案价降幅，需重新备案”规定，该项目被限制网签。
点评
弊端太大也仅是个别现象
昆明出台限降令可能性微乎其微
楼市限降令的推出，无疑是地方托市的又一变种。然而，众多开发商及业内人士都表示这一楼市限降令必然会破产。房地产商在目前市场成交量大幅下滑的背景下，出于回笼资金、缓解经营压力的考量，自发下调商品房价格，属于典型的市场调节行为。张洪认为，楼市限降令不可能一味抑制企业乃至行业的价格调节诉求，尤其是面临市场竞争的房地产行业。设想一下，如果某个企业或行业一方面受制于限降令的行政管制，另一方面不能采取相应的价格调整举措，造成商品房大面积滞售，就可能面对亏损乃至破产的威胁。开发商要么通过赠送面积、垫付乃至代付首付等途径变相降价，要么则可能形成房企纷纷倒闭的多米诺骨牌效应，其产生的负面后果大于逐步释放市场压力的渐进式降价。
而就昆明目前出现的降价情况在很多人看来其实只是市场的反应而已，开发商做出的一种策略而已，距离真正降价的标准还有一定距离，并且在昆明也没出现过限降令的政策。就来说，出现限降令的城市也是极个别，并没有大范围的实施，而对于昆明目前的楼市行情来看，并不需要限降令的政策出台，所以对于昆明来说，出台限降令救市政策的可能性微乎其微。
救市类型：限购松绑
可能指数：★★★
日前，由中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2013 中国房地产年鉴》总结，2013 年，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为和79.67%，上升0.95 个和16.96 个百分点，创下三年新高。上市房企负债率尚且逼近80%，更不用提中小型房企的负债率。
同时，1800 万平米的巨大供应量来袭，由于政策不明朗等原因，购房者的市场观望情绪浓烈，购房者购买力不强。库存高企，倒逼开发商以价换量，回笼资金。
日前，同策咨询研究部发布的《45 个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，在13 个土地财政依赖度高于80%的城市中，昆明排在第八名。张宏伟表示，从当前发展态势来看，“研究放宽限购政策”、将限购令由以家庭为单位转变为以个人为单位等各地的松绑传言并非空穴来风。从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来，土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市限购令的主要原因。
“土地财政依赖度越大的城市，放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市已出面辟谣，但总体而言，研究放宽限购政策或成短期内摆脱还债险局的出路。”张宏伟指出。
案例
结合昆明市场的实际情况，有业内人士表示，现在实行限购松绑的几个城市基本都是二三线城市，与昆明的市场情况差不多，昆明或许可以效仿这些城市的做法。而近期，昆明市场也出了一则关于呈贡限购松绑的传闻。
点评
限购政策可以自行调节？
传言很多可能性也很大
有媒体指出，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。据说呈贡已经在限购松绑了，主城区限购松绑的可能性指日可待。
救市类型：公积金调节
可能指数：★★
6月1日，某指数研究院实时发布的一份报告显示，2014 年5月，中国100 个城市住宅平均价格环比上月下跌0.32%。这是年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23 个月。至此，房地产市场下行的预言被证实。在这个背景下，调整公积金政策成为不少城市“曲线救市”的途径。
早在2月份，昆明市住房公积金管理中心发布了关于住房公积金个人贷款相关政策调整的公告，从2 月1 日起，无论是购买首套房还是二套房，缴存公积金双职工家庭的贷款额度为60万元，单职工家庭贷款额度万元；昆明市公积金贷款二套房首付款比例从原来的60%调整为70%。在市场开始逐渐显现下行趋势的2月份，昆明为何上调公积金贷款上限？许多业内人士认为，住房公积金是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求，政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，限度满足他们提取公积金和公积金贷款的需求。
但世事难料，即使公积金政策惠及大多数购房者、开发商采取大幅度降价优惠、各式营销手段轮番上阵，购房者还是在持续观望中，并不买账。根据昆明市房地产信息网的成交数据统计，5 月份昆明主城及呈贡新区共成交各类商品房10466 套，成交套数环比4 月下降了19.12%。作为楼市销售传统旺季的“红五月”竟也成为了镜中花水中月。
在近日公布的住宅供给过剩的城市名单中，昆明进入“供给轻度过剩城市”榜单中，市场进入了买方市场。
记者从昆明市公积金管理中心了解到，只要借款申请人在申请贷款时，开立个人住房公积金账户一年以上，且在申请贷款时己连续足额缴存住房公积金12个月以上，缴存比例不低于上年月平均工资总额5%的话，即可申请公积金贷款。采访中，昆明市公积金管理中心工作人员表示，该中心只是一个职能部门，并不确定公积金调整的救市方法是否会在昆明落地实施。
案例
短短半个多月，已有安徽的宣城、铜陵、六安、芜湖，江苏的扬州和泰州，山东等各大中型城市加入其中，贷款额度达到30万。
点评
短期内可能有作用
但是否需要还有待观察
在云南财经大学MBA 教育学院不动产投融资研究中心主任周大研看来，抛开调整公积金来救市的方法不谈，首先要搞清楚昆明需不需要救市的问题。他表示，中央政府认为目前的房地产市场发展平稳，可根据市场规律发展，不需要救市，而地方政府则考虑到地方的具体形势。况且，各个城市在进行公积金调整的救市方法后，取得的效果并未达预期。因此，至于昆明是否实施调整公积金来救市的方法，还有待考究。
打破公积金贷款限制属于扩需类政策，将在一定程度上缓解库存压力，加速资金流动，短期内将对楼市产生积极影响。于购房者、于开发商、于昆明楼市来说，都可在一定时期内解决昆明楼市销售困难的问题。是否调整、如何调整，则要认真考虑到昆明的具体情况。
救市类型：金融调节
可能指数：★★★
近期，对于未来的货币环境，包括摩根大通等机构给出未来将继续下调存准的可能，来自野村机构实时的分析数据显示，受制于企业融资利率较高和房地产市场投资增速放缓带给经济增速的不利影响，预期5、6 月份政府可能会进一步放松政策。分析显示，目前货币政策虽然没有大幅转向，但5、6 月份将会面临降准压力，野村预计会有50 个基点的下调。
“不光是房地产，目前国内产业，都面临着流动性减少的难题。”在上月举行的2014 昆明财经高峰论坛上，国内著名经济学家马光远在回答记者提问时也这样表示，在他看来，作为关乎经济增长的主要增长极，未来市场货币流动性可能通过政策微调来缓解资金压力。
事实上，存准下调也有市场基础，其中一个关键就是今年以来出现的下行趋势。在目前国内实体经济呈下行态势的情况下，未来一段时间存款准备金率降低、增加市场货币流动性的概率将增加。数据显示，4 月份，居民消费价格总水平环比下跌0.3%，同比上涨1.8%，创下18 个月来的新低。
暂不谈4 月25日下调县域农村商业银行人民币存款准备金率带来的流动性能否覆盖到房地产企业，仅仅是房地产回笼资金的信贷端，从目前的市场来看，还有继续收紧的趋势，记者走访本地银行，多数银行首套房贷鲜见优惠，其中部分商业银行更是从上月下旬开始还将首套房贷的利率上调了5%左右。
“除了和中介有合作的交易执行基准利率外，个人二手房交易房贷申请基本上都上浮5%-10%。”
一家股份制银行的工作人员在接受记者咨询时表示。“出于风险考虑，银行贷款比例部分收紧，未来昆明市场金融环境，还要看政策的变化情况。”云南大学经济学院教授郭树华在接受采访时表示。
事实上，信贷环境的收紧也在数据上得以体现，来自省统计局的统计数据，4 月末，云南省金融机构人民币各项贷款余额16561.36亿元，增速比去年同期下降1.51 个百分点，值得注意的是，存款金额的大幅度缩水，是银行收紧的主要原因，4月末云南省人民币各项存款余额21208.32亿元，增速比去年同期下降10.66个百分点。
“存贷比的失衡，也让短时间内本地银行信贷环境将持续从紧。”郭树华表示。
案例
4月23 日下午中国人民银行宣布，决定从4 月25 日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2 个百分点，受覆盖的金融机构规模影响，此次降准预期释放不超过亿流动性。业内分析，虽然调整局限于县域农村商业银行，不过信号意义很强，具有预期管理效果。按照之前行业内对于市场流动性的预判，银行释放的流动性资金被房企吸收，可以在一定程度上缓解其因为高周转减缓而造成的资金链紧张。
点评
金融政策将推“微刺激”
针对房地产行业的可能性不大
近期的一次国务院常务会议指出，将加大“定向降准”措施力度，对发放“三农”、小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例的银行业金融机构适当降低准备金率。同样在5月份的一次国务院工作会议中，“微刺激”也成为主调。“房地产回归理性需要更多融入市场因素，不能再来一个4万亿的强刺激。”在上周生活新报传媒举办的昆明房地产夏季高峰论坛上，本地行业人士、京鹏地产锦玉负责人顾刚这样分析。省内的市场资金环境“松绑”难度很大，“云南由于发展水平原因，很长一段时间社会资金都可能集中在基建和电力、水利等领域，其他行业的流动性本身就不大”，有分析指出，在这样的背景下，未来房地产市场资金来源，需要在银行外探索更多的资金来源。
救市类型：城建政策
可能指数：★★★
投资萎缩，是房地产发展出现困境的一个主要症因。来自国家统计局的官方数据显示，2014 年1-4月份，房地产开发投资22322 亿元，同比名义增长16.4%，同比去年月，增速下滑了4.7 个百分点。而省内的情况更甚，数据显示，1-4 月云南省房地产开发投资695.92 亿元，同比增长18.5%，比去年同期的增幅下降了17.5个百分点。“不仅是政府固定资产投资领域，在产能过剩的背景下，流向原材料、基础行业的社会投资也逐渐减少。”郭树华分析，而这，刚好是云南省此前投资的主要领域。
传统投资增长的低迷，也让城镇化对于市场投资的拉力更加明显。在4 月份举行的云南省城镇化工作会议上，《云南省新型城镇化规划（2014-2020 年）》就指出，云南将力争到2020 年，全省常住人口城镇化率达到50%左右，户籍人口城镇化率达到38%左右。城镇化发展带来的人口潜力和城市规模，也是业内分析认为未来省内房地产市场空间仍在的关键，就在上周三生活新报举行的房地产夏季论坛上，有业内人士就直言，出于城镇化的考虑，未来昆明房地产还有十年的空间。
昆明市委常委会议的实时信息显示，为了让土地使用效率更高，昆明出台推行工业用地出让弹性年期制，将探索实行工业用地“先租后让、租让结合”的供地制度，租金按当年工业用地价的5%收取。加强闲置土地清理处置，土地闲置满1 年不满2 年的，按照土地出让或划拨价款的征收土地闲置费；土地闲置满2 年的，依法无偿收回并重新安排使用。
与城镇化进程可能带来的投资机遇相同的是，本地企业之间投资“联盟”也出现迹象。云南城投月15 日公告，公司控股股东云南省城市建设投资集团有限公司拟与建信资本公司、中岳华泰公司、彩云之南公司共同投资设立彩云之南城镇化发展基金合伙企业。该基金将对云南城投下属的龙江公司、龙瑞公司、盘龙城公司及关坡二期项目以股权加债权的形式进行投资，投资金额为60 亿元。
事实上，在采访中，也有业内人士表示困境下企业可以考虑抱团突围。“不仅是资金环节，从销售渠道、资源整合等方面，都可以考虑企业间的联合来解决。”仁泽地产公关总监李程接受采访时表示。
案例
本月初，海南省海口市出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策：购单套房面积平方米以上可落户五人。此举一出，有业内分析直言，在放宽落户救市背后，海口是想刺激更多的市场投资在城市建设中落地，与房地产市场直接关联的城市化进程，市场投资的缺口也是面临的一个关键问题。而在关联的城市投资上，昆明也有所动作，5 月21 日召开的昆明市委常委会议中，审议并通过的《昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见》中，也直接提出，为促进呈贡区域投资，加快房地产开发建设，将市级建筑工程审批、房地产项目销售审批、房产登记及相关工作下放呈贡区。
点评
投资多渠道化显现
非主流投资有望“逆袭”
固定资产投资收紧局面难改，也让未来房地产市场投资多渠道化局面出现，有数据显示，2013 年新募房地产基金募资总额达到106.67 亿美元，同比增幅达到了79.1%，而与房地产基金对应的是，交易数据提供商Dealogic 公布的实时统计数据，国内房地产企业前5月海外融资133 亿美元，占全部企业海外融资总额的33%。
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