[摘要] 昆明首套房房贷利率优惠的收紧，目前仍没有松动的迹象，多数商业银行首套房贷利率还是维持基准利率。不过乘着金改的春风，以及多方政策的支持，昆明房地产业还是有利好的一面，未来产业地产或是一个可期的方向，然而这一切还需一个‘大金融’来支撑。
近日，有媒体报道称北京、深圳、珠海等地的首套房房贷利率又悄悄开始了优惠打折。为此，记者以客户身份走访了本市多家银行发现，昆明首套房房贷利率优惠的收紧，目前仍没有松动的迹象，多数商业银行首套房贷利率还是维持基准利率。不过乘着金改的春风，以及多方政策的支持，昆明房地产业还是有利好的一面，未来产业地产或是一个可期的方向，然而这一切还需一个‘大金融’来支撑。
昆明首套房贷并未松动
信贷收紧，是影响岁末年初楼市成交的一个重要因素，不少刚需购房者在去年底因为享受不到首套房优惠利率而不得不中途“转行”。目前，各大商业银行首套房贷的优惠早已纷纷取消，基准利率成了“常态”。
但近日有媒体报道称，北京、深圳、珠海等地首套房贷利率已现松动，有银行出台优惠政策。但是综合来看，基本都只是个案，且多数给出“附加条件”。例如北京，仅北京农商银行给出首套房9折优惠。报道中提及的，另外多家银行只是加快了放款时间，年初至少需要1个月以上的时间，现在基本在10个工作日左右，最快的甚至1天放款。而在深圳，媒体报道如符合汇丰银行相关规定要求，该行可对首套房贷贷款150万元以上客户给出基准利率的9折优惠；招行对首套房贷给出9.8折优惠，但只针对公积金组合贷。
记者走访了昆明市各大银行，目前昆明多数银行首套房贷利率维持基准利率。但具体持续多久会不会出现大批银行上浮利率，这还要看后续市场走向，农业银行的工作人员就向记者说道：“首套房利率不上浮就算不错了，优惠打折是不可能的。”对征信不良的消费者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至无法贷到款项。资质、还款能力佳的买房者贷款会相对比较顺利。目前，招商银行和曲商行已经停止了房贷业务。而对于二套房，一些银行已经对利率上浮了10%-30%不等。
而房贷贷款利率的上浮又反过来影响了市场成交。为期5天的2014年昆明春季房交会落下帷幕，然而楼市成交量却以寡淡收场。展会期间，房地产行业共接待人数223963人次，较去年春季房交会减少10968人；意向签约895套，相比去年仅增加90套。
今年一季度房贷市场的交易量也表现不佳。据相关机构统计数据显示，2014年一季度房贷市场的交易量同比去年下降了50%。主要原因是今年开年以来大多数商业银行收紧了房贷，在首套房利率及放款时间上都实行了从紧政策，入市环境并不好。另一方面，3月的“两会”过后并无房地产行政调控政策出台，在行政调控政策“缺席”的情况下，一部分人群也在等待今年房价的变化，陷入徘徊观望状态。
房贷走势受楼市影响
除了银行打响首套房优惠的枪声，地方政府也出现了“救市”行为。4月28日，广西南宁市房管局发文称，从2014年4月25日起，放宽广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭在南宁市的购房条件。舆论将其解读为“份由官方正式发布的楼市限购调整”。但此房产新政出台后，短时间并没有改变当地楼市低迷的局面，不过土地单日出让量已经创出新高。
记者采访到了昆明理工大学副教授、硕导、房地产开发经营教研室主任邓晓盈，其表示，近几年受限购政策影响，房地产综合项目大量上市，很明显供给量很大，出现了供过于求，从一季度销售情况来看，房地产商销售压力很大，这是不争的事实。昆明春季房交会表现出来的成交量有约束性，由于竞争激烈对开发商来说是一个很大的挑战。
“行政干预的政策是阶段性的，在某一个阶段用行政干预手段对市场进行调控，当时的情况下会起到即时作用，但这个市场必定要回到市场层面上来运作，要遵循市场规律，把限购政策取消这是一个正常现象，而不应该说是‘救市’。”邓晓盈说道，银行也是一个逐利的机构，会根据市场情况来进行存贷款利率的调整，看到优质的购买者、风险可控的情况下，大胆放出贷款，有一定的优惠这都是合理的。
“对于2014年房地产贷款的趋势，我认为不太乐观。”富滇银行金融专家屠强曾对媒体表示，首先，从政策来看，受到整体房地产行业的调控影响，银行房贷紧缩政策将进一步延续；其次，要看各商业银行的供给情况，各商业银行房地产贷款的额度不同，放贷的规模就不同，放贷的积极性也不同；再次，也要看银行自身的品种分配，相对于房贷，目前中小企业贷款的利率更高，有可能受到政策倾斜，房贷的额度有被压缩的预期需求；第四，从中央的政策意图看，房地产调控交给市场调控，目前市场的观望气氛较浓，故对贷款也有影响。
未来发展需要几方联动
邓晓盈表示，对于未来市场，宏观调控已经实施了很长时间，从市场面来看，很难断定市场走向。而从昆明本身来看，作为旅游大省、国家桥头堡战略中的前沿省份，同时，滇中城市一体化的发展战略还在进行中，又和广西列为了金融改革实验区，这些政策对昆明房地产有一定的支撑作用，而支撑作用的体现关键在于政策的落实。邓晓盈举例说道，桥头堡战略是要开拓我们的大通道、大物流和区域经济，区域经济就涉及到了对于云南这样的省份来说，支撑产业是哪些？对经济的贡献有多大？怎样布局？哪些要走出去，哪些又要走进来，这样就会带来产业地产的洗牌和新一轮的调整。
“现在顺应政策的激励，对昆明市来说，甚至是云南省来说，都应该有一个很好的规划和布局。”邓晓盈认为，应该在土地利用规划布局的基础上，来确定房地产项目的开发。房地产行业在运作过程中，可根据前几年拿到土地的情况和供出土地用途的情况，来考虑现在市场还能消化多少，还能供出多少土地，土地是用于打造什么样的房地产产品，从而来对市场进行一个完整的、理性的综合配置。邓晓盈表示，这样企业、政府、银行等金融机构就密切配合起来了，这是需要几方联动的。
“房地产行业其实也涉及到产业结构调整，未来产业地产是云南省的大趋势，也是业内比较看好的方面。”邓晓盈向记者说道，这就需要政府从更高的层面上来进行设计，通过整个云南省土地的规划和利用，进而来引导整个房地产行业的健康和发展。
而邓晓盈也提出，滇中城市群乃至桥头堡的建设还有赖于一个前提——沿边金融改革。“国家桥头堡战略看云南，云南桥头堡战略要看滇中城市群，滇中城市群建设要促进大物流、大通道、区域大经济的实现，必须有‘大金融’的支撑。因为传统的融资渠道远远无法满足，需要推动沿边金融改革，打破固有的金融界限，拓宽融资渠道。”
昆明房贷市场现状
目前昆明多数银行首套房贷利率维持基准利率。但具体持续多久会不会出现大批银行上浮利率，这还要看后续市场走向，农业银行的工作人员就向记者说道：“首套房利率不上浮就算不错了，优惠打折是不可能的。”对征信不良的消费者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至无法贷到款项。
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