[摘要] 关于楼市、房价是否要“拐”了、买房是否该等等看了、云南会否出台调控手段等猜测层出不穷，地产圈人士“议论纷纷”。
近日，一份“住宅供给过剩的城市名单”（引自《申银万国-房地产行业风险系列研究之二：房价未到崩盘时，供需比为119%》）公布，昆明上榜“供给轻度过剩”城市，其他供给轻度过剩的样本城市主要集中在二三线城市，如：天津、贵阳、呼和浩特、长春、常州、青岛、牡丹江、洛阳、哈尔滨、佛山、郴州、重庆、惠州、沈阳、大连等。昆明房天下
一般来说，供求关系是决定房价涨跌的根本原因，因此用供需比来衡量市场当前的供需状态相对科学。目前一线城市供需比为65%，处于相对供给不足状态；二线城市供需比为116%，处于供需均衡状态；三四线城市供需比为125%，处于供给过剩状态。昆明房天下
昆明是一个很特别的城市，在诸多的城市分级标准下，昆明一般被认为是“二线半”城市，即，按照经济总量、人口总量、地理位置等排名，只是三线城市，但是考虑昆明特殊的区域价值——面向西南开放的桥头堡城市、云南省的“小黑洞”城市，昆明又有一个二线城市的素质。昆明房天下
2014年昆明春季房交会刚过，昆明房地产市场就有了些“多空对战”的味道——一些项目高调售罄，一些项目却举步维艰；一些楼盘价格居高不下，一些楼盘却急切地以价换量；一些楼盘推出1成首付，有昆明楼盘更号称“总价30万，就能拿下100平！”……关于楼市、房价是否要“拐”了、买房是否该等等看了、云南会否出台调控手段等猜测层出不穷，地产圈人士“议论纷纷”。
地产商：多数不同意“拐点”说昆明房天下
大宥城：“拐点”不会出现昆明房天下
昆明大田宥房地产开发有限公司营销总监刘成认为，在楼市分化的大背景下，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松；在我们云南的二、三、四线城市，房地产市场的调控或将有所放松，甚至于出台一些有利于地产发展的政策，鼓励和带动市场发展。
如何看待2014楼市的变化？刘成认为，今年楼市将不再高速增长，房地产市场将进入一个相对稳定的时期，拐点“是不会出现的。”昆明房天下
对于市场上不断传出的楼市降价声音，刘成认为个别楼盘不代表一个区域的市场，需要理性看待。从整个房地产市场价格曲线来看，近几年的房价（尤其自2009年“四条”出台以来）都是呈稳定小幅提升的态势的，所以近期所谓的楼市“降价、跳水”其实都是虚谈。昆明房天下
马街摩尔城：行业会有一定变局
马街摩尔城全程营销代理——昆明嘉唯房地产营销策划有限公司总经理巩大钊认为，房地产市场调控不是价格调控，也不是单纯的供应量抑制，而应该是供需调整之下的结构性调整。国家扩大保障房供给，就属于结构性调整的重要措施。就昆明而言，这种调整会带来阶段性新增供应量的冲击，对商品房市场会有短暂的成交压力。昆明房天下
对于市面上楼市降价的声音，巩大钊认为房地产降价不是业内顺应市场需求主动调整的措施。价格最终还是由它价值决定的，市场供需只占一部分。尤其是二线城市城市化进程进入到第二个五年阶段，财政对土地出让金的依赖，变得越来越少，房地产的价值相当一部分是来自于它的土地获取成本。
巩大钊说，马街摩尔城今年季度的客户到访与之前同比是上涨的。“市场出现明显拐点属于‘阴谋论’”。巩大钊认为，在2014、2015年中间这个节点，市场会出现大量的企业项目和社会资源的并购“大潮”。就昆明而言，在这个节点上，出现大量的行业并购和资源整合能够嫁接到大的平台和大的企业手上，对城市面貌和城市化进程有帮助，所以它不是拐点，但一定会产生行业变局。昆明房天下
天宇澜山：降价意在率先激活楼市昆明房天下
春交会刚结束，神州天宇就打响2014昆明楼市降价枪，“天宇澜山”313套特价房降幅空前，总降价额度1998万元。昆明房天下
神州天宇地产的营销副总监熊小明表示，此番首降，并非是说项目销量不好、公司难以支撑，相反，天宇澜山是去年昆明市销售面积前三甲楼盘。此次盛惠是企业主动让利购房者。市场必须为过去一段时间的不理性买单，企业必须为过去一段时间的虚高负责。他个人及公司对今年昆明市场信心满满，因为刚需旺盛，百姓手中有钱。今年的市场将会出现量增价调的总体走势。昆明房天下
按照熊小明的话来说，谁违背了市场规律，就要受到惩罚，谁正视市场变化，积极拥抱市场的变革，就主动占领了市场“先机”。“我们拥有强大的土地储备量、优越的融资平台和职业经理人团队的加盟，推出的产品具有强大的‘号召力’，基于这几点，我们有信心在未来的2-5年，让神州天宇地产步入云南地产界前5名。”昆明房天下
瀚林澜山：对刚需“谨慎乐观”
“今年，商业地产、写字楼的走向可能不容乐观，但刚需盘一定需求量大。”瀚德地产总经理助理蔡旭阳说。专注于精工品质的瀚林澜山主打三房只要65万元，致力于打造大多数年轻家庭都住得起的刚需盘。“今年昆明刚需盘的总和大概有2500万平方，超过了去年的30%，比前年多了70%。”刚需盘数量的大幅上涨在蔡旭阳看来就是昆明这座城市特性所造成的，所以其他类型的地产今年在价格上可能无法判定，但对待刚需盘的态度却应该是“谨慎的乐观态度”。昆明房天下
“今年银行的流动资金紧张，可能很多地产商会出现降价的情况，目的是通过降价销售回笼资金。”蔡旭阳认为房价的涨跌不是一个普遍现象，可能有涨有跌，这很大程度是来自于产品本身的定位和特性。说到楼市“拐点”，他觉得今年不会成为拐点年，今年是消费者、地产商都趋向冷静的一年。“趋向冷静不是说今年就会冷静，今年各地产商在营销手段上可能会有很多突破，甚至无所不用其极，但今年过后，整个市场就会更加稳定和理性。”昆明房天下
金融专家：房地产贷款趋势不容乐观
“对于2014年房地产贷款的趋势，我认为，不太乐观。”富滇银行金融专家屠强表示，首先，从政策来看，受到整体房地产行业的调控影响，银行房贷紧缩政策将进一步延续；其次，要看各商业银行的供给情况，各商业银行房地产贷款的额度不同，放贷的规模就不同，放贷的积极性也不同；再次，也要看银行自身的品种分配，相对于房贷，目前中小企业贷款的利率更高，有可能受到政策倾斜，房贷的额度有被压缩的预期需求；第四，从中央的政策意图看，房地产调控交给市场调控，目前市场的观望气氛较浓，故对贷款也有影响。昆明房天下昆明房天下昆明房天下
屠强认为，去年一季度是房贷交易高潮，然而今年一季度房贷市场的交易量却表现不佳。据相关机构统计数据显示，2014年一季度房贷市场的交易量同比去年下降了50%。主要原因是今年开年以来大多数商业银行收紧了房贷，在首套房利率及放款时间上都实行了从紧政策，入市环境并不好。另一方面，3月的“两会”过后并无房地产行政调控政策出台，在行政调控政策“缺席”的情况下，一部分人群也在等待今年房价的变化，陷入徘徊观望状态。昆明房天下昆明房天下
地产专家：楼市存在较大下行压力
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，近几年的《云南省房地产发展报告》中，房地产行业的所有指标均在增长。然而，随着时间的推移，楼市的增速也在放缓。从宏观层面上来讲，目前昆明楼市存在着较大的下行压力。
国内GDP增速减缓、人民币的持续贬值、楼市整体供过于求是目前楼市下行压力的主要来源。目前昆明市符合规范的房屋供给面积将近2500万平方米，房屋整体供过于求的状况已是不争的事实。随着人民币的持续，大量热钱的“外逃”，亦为经济的发展带来不小的冲击。此外，受限购、限贷、房产税调整等一系列政策的影响，未来房市趋势不容乐观。“通过长久以来的观察，个人认为今年昆明楼市的将依旧保持减缓态势，甚至有可能出现零增长的状况。”周大研说。而对于“拐点”一说，周大研认为出现的可能性很小，一段时间内，房屋价格的走向多会逐渐趋于平衡的态势。
二手房和土地市场：交易量大幅缩水
虽然地产商对这个市场如此有信心，但分析楼市产业链上其他环节的数据有没有不同结果呢？记者就此专门走访了二手房中介机构及昆明市国土资源局。
通过与尊园、新亚等中介机构置业顾问的交谈，记者了解到，今年二手房市场下滑态势明显。受供求关系影响，目前市场急于出售房屋的房东们普遍会以比往年更低的价格将房子挂牌于中介；而在客户方面，置业顾问表示目前多数客户均持观望态度，等待着价格走向的进一步明朗。房屋出租方面，受访置业顾问均表示今年变化不大，市场较为平稳。
根据专业房产交易公司荣城地产的售房及租房成交的数据来看，2014年1月昆明二手房成交均价为8205.5元/㎡，同比去年（成交均价为8030.42元/平米）上涨175.08元，而2月的成交均价相比1月小幅下跌至8195.267元/㎡。
另外在土地市场方面，据昆明市国土资源局数据统计，2014年季度昆明土地市场累计供应41宗地块，最终仅35宗成交。地块供应面积约123.49万平米，比2013年季度昆明土地供应的957.15万平米少了833.66万平米，同比下跌87.1%；最终土地成交约118.95万平米，相比2013年的815.63万平米少了696.68万平米，同比下跌85.42%。2014年季度昆明土地市场始终呈现寡淡的局面，土地供应和成交面积均大幅缩水。
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