[摘要] 在同质化、超体量、电商的冲击下，如今的昆明商业地产疲态尽显，毫不客气的说如今的开发商都已陷入了只求出路，而不问出路的怪圈。正所谓对症下药，才能药到病除，在昆明商业地产开发商面对困局一筹莫展的今天，或许寻根问底的求索原因对症下药比一味模仿其他城市的做法来的靠谱。
同质化、超体量、电商冲击三面围堵传统商业开发、商业地产开发商欲求出路不妨先问出路城镇化、中心论等
在同质化、超体量、电商的冲击下，如今的昆明商业地产疲态尽显，毫不客气的说如今的开发商都已陷入了只求出路，而不问出路的怪圈。正所谓对症下药，才能药到病除，在昆明商业地产开发商面对困局一筹莫展的今天，或许寻根问底的求索原因对症下药比一味模仿其他城市的做法来的靠谱。
昆明传统商业地标正义坊在商业变革的大潮下也在进行着升级■ 都市时报记者 杨海冬
商业地产规划、业态、运营困扰开发商
共性中寻个性 摆脱同质化要因地制宜
■ 都市时报记者 李佳健
有业内人士指出，同质化的弊端在于使得项目彼此之间形成对立的关系，造成运营成本的增加，进而让房企深陷泥沼。如何突围同质化成为现如今做商业地产率先考虑的问题，所谓对症下药，同质化的原因何在，想必只有开发商找对了原因，因地制宜地制定策略方能摆脱困扰，独步昆明商业地产江湖。
规划理念
综合体集中出现诱发同质化
去年发布的《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》明确提出“力争5年内，全省规划建设100个以上综合性高、带动性强、影响力大的城市综合体”。
在政府看来，商业地产不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌，这些是普通住宅所不具备的。
据了解，2009年昆明建成的城市综合体只有8个。而在今年的春交会上，螺蛳湾中心、润城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等项目都推出了大量商业体。据记者不完全统计，目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了40余个，商业容量将超过1000万平方米。
值得注意的是，城市综合体的主要商业无非是写字楼、公寓式酒店，再加上一些临街销售、购物中心，规定这些城中村必须要有那么多的商业体量，肯定会造成商业属性或者体量的同质化。
商业业态
商业模式易复制与跟风
零售+餐饮+KTV/电影，这样的商业模式在昆明实在太多，特别是在市中心核心商业圈多得让人感觉到疲乏。不管你是去新西南、百盛还是昆百大、顺城购物，还是就餐，发现经营的商家品牌是惊人的雷同，甚至连价格都一模一样。出现这样的现象，究其原因是昆明的商业模式单一、业态雷同、品牌同质化严重所导致。
“做片区商业体量偏小，做社区商业又和市中心的商圈模式雷同，现在定位两难。”西市区某城中村改造项目的营销负责人最近和记者聊天时感叹，该项目取得预售证已有时日，但商业部分尚未最终定位进行推广。“一旦定位错位出现于周边商圈同质化，最后肯定会被市场淘汰。”这位负责人说，现在的商业模式很容易被复制，市场跟风也很严重，要取得成功必须要有自己的特色。
运营模式
公寓式酒店销售模式大同小异
昆明目前只有少数有实力的开发商自持大量商业体统一规划经营，比如三市街的顺城购物中心。大部分的商业模式属于“租售并举”，比如南亚风情第壹城，租售比例几乎各占一半。也有部分是开发商出售后统一管理，在一定的时间内返点给投资客，而最明显的就是公寓式酒店。
由于国家对于房地产行业实行宏观调控，在住在限购的大背景下，宜商宜居、小户型、低总价的商住两用酒店式公寓项目普通投资者青睐。“返点、免费入住。”，几乎是开发商向投资客推销酒店式公寓的手段。当中的区别是你年返5个点，他年返8个点；你返5年，他返三年；你免费入住7天，他免费入住一个月而已。既然模式一样，无非是谁比谁更狠一点而已，毕竟返点方式不一样，会直接影响到投资客的直接。
昆明商业地产“量变”引发“质变”思考
从过盛到过剩 开发商经历冰火考验
■ 都市时报记者 胡泊
“1972万平方米商业供应量”、“700万区域人口”、“人均商业比接近3平方米”，昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。在商业超速成长的背景下，商业地产的量变已经悄然进行着，量变因何而起，为什么依然有开发商奋不顾身投身商海？记者调查发现，追究商业地产体量超标背后的原因，城镇化、中心论、数据漏洞是重要的三个关键词。
城镇化
城镇化进度与项目数成反比
2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化，可以说，城镇化推进了昆明城市的发展，让大量区域综合体拔地而起，而现阶段城镇化进程的缓慢，导致项目大量面市之后，市场消化不足导致招商困难。
大田宥总经理孟少军认为：“时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因。”他指出，城镇化是一个漫长的过程，现阶段，昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的，原因就是现在城镇化的速度不够，而项目却大量的开始面市，简单来说，超标的体量只是现阶段存在的问题。从长远的发展来看，这不是问题。因为随着时间的推移，城市化速度加快，一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存，但必然会是一个优胜劣汰的过程；另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大。所以伴随着城市化进程，商业项目不断涌现也是一个正常的现象。
中心论
部分房企“造中心”太自信
从2009年顺城建设投入运营之后，昆明诸多城市商业综合体遍地开花。昆明政府提出2017年要建成100多个综合体，到目前为止，已经有四十多个在建的城市综合体，开业的也有十几个。 业内纷纷担忧，“短期内这种井喷式的供应体量，存在着泡沫。”
实际上，除非到演砸的那一天，否则没有哪个入局者会承认自己是泡沫，而开发商的这种自信并非空穴来风。现阶段，昆明多数商业体基本出现在城市综合体中，“城市客厅”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念层出不穷。一位不愿透露姓名的商业公司董事副总向记者透露：“一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限，现如今很多项目在定位时动不动就是中心，虽然城市朝着多中心发展是趋势，但从昆明的现状来说，如此多的中心不免让人感到滑稽，这么多项目都想成为城市的商业中心未免太过自信。”
数据表象
用未来算计今天 危机被夸大
“1972万平米商业”、“700万区域人口”，这两组数据放在一块，相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米。然而我们不禁要怀疑的问一句，用未来的供应量算在今日的人口总量上，这样真的好么？
据本报记者梳理，所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目，并且有大概200万平方米是已经建成开业的。换名话说，这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场，而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出。
另一方面，700万区域人口并不准确，据记者了解，2012年昆明常住区域人口应为726万。昆明市政府发布的文件中称，目前昆明的城市化达到60%，并将在2015年达到70%，这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量。
综上所述，虽然商业地产体量巨大，但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上，这似乎有点托大。但必须承认的是，巨量的供应客观存在，城镇化程度不高，现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻。
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