[摘要] 2014第十届云南地产文化节（昆明）春季房地产展览交易会以“创新地产 筑梦春城”为主题，以相对完整的视野，对云南地产开发模式、产品创新、推广运作、营销表达等做了一次全方位的展示、交流和互动。市民对参展商的各类产品设计、促销方式，早已见怪不怪，山寨版、同质化楼盘再无法突出重围。
2014第十届云南地产文化节（昆明）春季房地产展览交易会以“创新地产 筑梦春城”为主题，以相对完整的视野，对云南地产开发模式、产品创新、推广运作、营销表达等做了一次全方位的展示、交流和互动。市民对参展商的各类产品设计、促销方式，早已见怪不怪，山寨版、同质化楼盘再无法突出重围。
如今，房地产业进入精耕细作的“品牌化时代”，开发商比拼的更多是品牌、品质上的创新和出奇制胜的营销路子，而非一掷千金的秀场。
旅游地产
“资产化”创新值得关注
与传统地产必然回归理性、趋于刚性居住需求，投资价值空间回落的趋势相比，国内不断增长的家庭度假需求，使得旅游地产拥有广阔的空间。
据统计，中国房地产企业综合实力排名前100位的企业，进入旅游地产领域的已经超过三分之二。此外，海航集团、联想控股、华谊兄弟、盛大网络等大批与旅游本无概念关联的企业也纷至沓来，“贴身肉搏”日趋严重。
此次房交会，州市参展楼盘占比约7.9%，其中大理旅游地产项目就占到了10个。如洱海龙湾、苍海一墅、洱海翠湖宾馆、大理王宫、苍山·假日公园，都打出旅游度假牌，除了传统的别墅、酒店公寓等物业外，多数都把旅游地产的“资产化”创新作为一大卖点，包括通过强调物业的使用价值和使用效率，通过经营实现作为资产的增值，或者采取售后返租、分时度假、主流产品小型化等形式。
大理王宫、洱海龙湾、苍山·假日公园等项目，依托大理丰富的旅游资源，都采取先地产、后旅游的模式，但为增加物业的售卖附加值和投资者的预期，都打出了“售后返租”动辄8%-9%的高率，甚至承诺5年或者10年回购等方式吸引投资置业人群。
“返租”模式给产权人提供的利润很大，风险更不容小觑。由于对商业地产售后返租法律规制的不足，以及商业、旅游地产售后返租在中国发展的不成熟，所以也出现了较多的商业地产售后返租失败的案例，给小业主和开发商等带来很大的损失。也有不愿具名的投资界人士认为，返租的实质，可能是开发商提高楼价，让投资人自己给自己发租金，3年后自己买下的酒店公寓是否增值，需要仔细考量。
位于嵩明的中信嘉丽泽则推出国内首单消费金融产品——嘉丽泽健康度假产品。
总之，2014年的旅游地产正步入“大转型”时期，开发商须拿出更具特色更细分的产品，并更加注重后期的运营，才能吸引到购房者，才能应对旅游地产的转型。
商业地产
泛同质化开始革新
从2008年起，伴随城中村改造进行以及限购条例颁布，一时之间昆明的商业地产开始出现井喷的状况。按照国际惯例1㎡/人的商业饱和面积计算，未来接近2000万方的商业体量或许早已超出昆明这个城市的商业承载容量。在本届春交会之上，我们发现，在巨大的市场压力面前，已有相当一部分的开发商开始踏上商业地产方面的创变之路。
展会上，记者看到“润城”项目打出“商业集群化”的牌，希望通过产业链价值增值这一方式寻求全新突破。开发商龙宇地产总经理助理关德明表示，从微观方面来说，目前写字楼产品同质化较为严重，单纯探讨产品区别其实意义不大。长久以来，昆明的写字楼均是以点状分布，而润城此次正是要改变这种格局。通过产业的规模效益，不单将一个行业的上中下游产业集中起来，更要通过这种产业链关系，创造另外一种全新的财富附加价值。
同时，在全力承接金产区商业商务配套的指导下，润城打破单一土地、单一功能的用地模式，限度地利用土地资源，未来将成为银行、保险、证券等众多行业内人士娱乐、消费、商业商务服务的平台，并且还能与周边成熟住宅区产生联动效应，为消费者提供便捷服务，形成产业联动、相互支撑、共享人气的城市发展新格局。
在实体商业普遍遭受电商冲击的背景之下，互联网思维浓厚的螺蛳湾中心独辟蹊径，选择与互联网携手前进。房交会上，据相关负责人介绍，未来螺蛳湾中心将会通过O2O的方式与电商进行嫁接。通过打造螺蛳网、手机app等网络平台，建设一个让消费者既能在线上浏览商品的同时，亦能到线下进行实际的体验并成交电商实体体验商业。
摒弃千城一面，塑造城市名片——城市地标建筑是一座城市的封面，也是城市历史文化、现代化、工业化的象征，更是一座城市精神文明的高度体现。玉溪市重点城市综合体项目“新天地商业广场”的展位上，营销策划部商业运行总监顾睿表示，“借助城镇化建设的东风，未来商业的发展势必还将迎来更多的机遇。众所周知，玉溪拥有着丰富的旅游文化资源，依托这些资源，新天地完全能够打造成一个建立在玉溪文化之上的城市文化体验中心。”
住宅地产
“性价比”是永远不变的创新
今年的春交会上，各地产商的促销花样特别多， “一口价”、婚房、小户型高赠送等营销手段层出不穷。昆百大·国际派推出了10套总价10-30万元的一口价公寓；兆丰六千城主打一环边环境优势，从面积38.89平米的开放式自由空间到80多平米的小户型引得参观者驻足；联想科技城86平米、均价在7000-8000元的小户型住宅在春交会期间也销售火爆。在4号馆013号展位上，历时两个多月，历经前期报名、全名海搜、全城海选等环节的“中天世纪·2014我们结婚吧”爱情圆梦大赛启动仪式吸引了不少年轻人驻足围观。大赛还评选出了“最美爱情”大奖，胜出者获得了由中天世纪旗下中天融城和中天城两大项目联合提供的一套免费婚房。
“办会员卡有优惠”这样的营销方式其实并不新奇，但位于七号馆的瀚林澜山办理会员卡获5个点的优惠在春交会期间堪称亮点。在瀚德房地产总经理助理蔡旭阳看来，昆明其实是个中产阶层范围很小的城市，所以昆明真正需要的就是刚需盘。基于此，瀚林澜山就是主打刚需的楼盘，“80几平方米的一套房子只需要60多万元，这样的性价比在昆明楼市里都很难见到。”蔡旭阳表示瀚林澜山的立面设计很有创新，加上整个楼盘呈现蝴蝶形状，力求做到“零公摊”设计，致力于“用屌丝的户型，打造品质的生活方式”。
在春交会上，苹果城清新的青苹果翠绿色展厅成为一道亮眼的风景。盈科苹果城总经理助理潘楷夫说，苹果城亮相是以全新的VAC理念献礼昆明。VAC即view（景观）+apartment（公寓）+ commerce（商业），是一个集大规模商业体、优越社区环境景观及纯粹小户型为一体的新型优越生活城邦。潘楷夫表示，在太平新城建造小户型刚需盘就是要区别于太平其他的别墅度假型楼盘，这个离昆明西市区仅有20，均价仅有4800元，一套房子35万左右拥有超高绿化率小户型盘，更适宜在昆明工作的年轻人居住。
连续三年蝉联中国房地产百强企业的实力集团，携东盟森林、实力心城、苍海一墅、实力壹方城、实力玖如堂、实力理想星城“六盘联动”亮相此次春交会。在为置业者提供全方位购房选择的同时，其现阶段主推项目实力壹方城也在人居品质的创新上赚足了眼球。项目通过房型设计的创新手段，基本实现了“零公摊”，也就是说，加上20-40平米的超高赠送，购房者的实得面积甚至有可能超过户型所标注的建筑面积。此外，项目位于龙泉路，学府路，本就是教育资源密集区域，再加上引入武成小学和美国艾尔希双语幼儿园，实现了教育配套的双叠加，可谓是“”概念的又一创新。
海外地产
低价产权催热海外购房
同时期举行的2014北京春季房展，320余海外项目再创新高，项目内容、置业信息更全面。业内人士分析，北京春季房展国际展区是目前内地规模的海外地产展示平台，已超过香港、新加坡的同类展览，成为中国投资者置业海外地产交易平台。
无独有偶，境外楼盘参展也成为2014昆明春季房地产交易会的一大亮点。据组委会介绍，本次房交会有9家海外地产企业参展，其中泰国地产企业就有7家。房交会才一开幕，泰国地产企业展位上上演的充满东南亚异域风情的歌舞表演，展示了泰国月光半岛、泰国华欣“悉昙湾”皇家国际旅游度假区等项目。此外，澳信集团昆明分公司携澳大利亚房产60余项目参展，碧桂园也携新加坡项目金海湾、吉隆坡项目钻石城、澳大利亚项目悉尼莱德花园3个海外项目及海南金沙滩参展。
近几年，因子女教育、社会福利、资产配置及养老规划，国内移民浪潮已备受关注。而泰国经济发展势头颇佳，房地产市场一片蓬勃，海外投资者越来越多。世邦魏理仕的研究报告显示，在泰国房地产市场，2013年季度，投资者明显增多，新加坡、中国香港和台湾地区的投资者分列在泰国海外投资者的前三位。为满足云南人民的需求，搭建泰国房地产投资平台，泰国房地产商首次亮相昆明房交会。
“国内房价高居不下、70年产权，限购令等让众多消费者望房兴叹。”在泰国展馆里，多年来负责打理泰国地产项目的中介公司，中华世代房产公司总经理周元华介绍，低价和产权是吸引中国人越来越青睐在东盟国家买房的主因。此外，他们公司推出了边旅游边看房的境外团，4天3晚的行程，价格在3000人民币左右。
在谈及在泰国投资房产要规避哪些风险时，周元华介绍说，不可以在中国或泰国以外直接把房款汇给屋主，这样做在土地厅过不了户，购房款必须通过银行汇到购房人在泰国开的银行账户。其次要分清房子的产权。泰国的房子有产权和30-90年租约的两种。如果要保障投资回报，除了选择性产权的房子，尽量选择中心地区位置好的房子，泰国是市场经济，房子的价格是由市场决定的。
作为昆明房交会泰国馆赞助商，中国工商银行（泰国）股份有限公司给国人带来了全新产品——工银泰国外国人国际房贷。也就是说，无需在泰国工作，中国人也可以在泰国贷款买房了，贷款金额可达到房价的七成，贷款期限长达10年，首年贷款利率仅5.25%。
除了泰国房产外，投资某些欧洲国家房产可获绿卡也备受关注。云南吉厚商务信息咨询有限公司总经理王颖向前来咨询的市民谈起了通过投资海外房产，获得移民资格的情况。王颖说，英国、德国、意大利、法国这些国家从传统上说它不是传统意义上的移民国家，它的移民政策卡得比较严，新兴的移民国家主要集中在南部，以塞浦路斯、西班牙、葡萄牙、希腊为例，近两年由于他们的经济不景气，失业率上升，国内的购买力下降，所以这些国家相应推出了一些投资移民的优惠政策，比如塞浦路斯30万欧元买房就可移民，并且办理手续只需两个月，希腊是25万欧元。这些热门的地产和移民项目无疑给国内想移居海外家庭增加了一个选择。
刘婕 陈俊洁 车滢 张彬
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