[摘要] 近日，一则“全国住宅供给过剩的城市名单 ”，昆明“光荣”上榜“供给轻度过剩”行列，几大供给轻度过剩的样本城市分别是：天津、贵阳、呼和浩特、长春、常州、青岛、牡丹江、洛阳、哈尔滨、昆明、佛山、郴州、重庆、惠州、沈阳、大连。
近日，一则“住宅供给过剩的城市名单”，昆明“光荣”上榜“供给轻度过剩”行列，几大供给轻度过剩的样本城市分别是：天津、贵阳、呼和浩特、长春、常州、青岛、牡丹江、洛阳、哈尔滨、昆明、佛山、郴州、重庆、惠州、沈阳、大连。
似乎是为了与之形成呼应，云南房地产市场俨然也变得扑朔迷离—一些项目高调售罄，一些项目却难以去货；一些楼盘价格居高不下，一些楼盘却急急以价换量……昆明楼市前景究竟如何，变成了一团迷雾。
【迷局】
●供大于求
昆明2014年存量或达2534万平米
相对于各大城市的降价风潮，据某房产云南站调查显示，截止目前为止，昆明尚未出现大面积降价楼盘，但楼市存量很高、放量大，供大于求的现象严重。
据昆明中原地产市场研究中心初步估算，2014年昆明新增商品房供应量预计将达到1000万平米以上，而2014年计划开盘的40多个新项目中，新增预售面积约1400万平米，再加上2013年剩下的库存量2014年的全年总供应量将会达到2534万平米以上，比2013年2151.5万平米的总供应量增长约17.8%。
而根据昆明房地产信息网统计数据显示，2013年昆明商品房共成交120673套，同比增加近4万套，增幅近50%；成交面积997.84万平方米，增加276.42万平方米,增幅38.3%，昆明楼市成交再创历史新高。
12万套！1千万平米！远远超越2012年成交的8.22万套和721.28万平米，增幅近50%。
根据专业机构、业内专家的综合分析，2014年即使保持去年1千万平米的成交量，市场仍然是供大于求的局面。
●GDP不如房价牛
西南各城房价仍是昆明
据某研究机构近日发布的3月中房指数系统百城价格指数来看，3月昆明的房价样本平均价格为8575元/平方米，环比下跌了0.67%，样本价格中位数为8500元/平方米。
对比来看，西南片区的城市中，重庆主城区的房价为7926元/平方米，环比上涨了0.72%；成都房价为8287元/平方米，环比上涨了0.22%；贵阳的房价为5217元/平方米，环比上涨了1.01%；南宁房价为8035元/平方米，环比下跌0.92%。
从西南片区各城市的房价涨跌情况看，昆明、南宁两个城市房价下跌，南宁跌幅。而其余三个城市房价都在上涨，但在西南各城市对比来看，房价的仍是昆明。
而从近几个月百城房价指数公布的数据来看，昆明的房价环比涨跌幅度均不大，仅在1%以内，价格水平基本在每平方米8500元上下波动。
目前，昆明房价已经持续领先西南，成为西南地区最贵。
云南省统计局发布的《2013年云南房地产业发展报告》显示，该报告指出，2013年，云南房地产开发投资2488.33亿元，比上年增长39.6%，超额完成当年1600亿元的目标。该指标月度36%以上的增幅，在各省区的排名中不断上升，并一度居首。
然而在2013年GDP排行中，昆明的GDP却不像房价那么牛气，昆明GDP排名排到了第46位，西南地区第3位，仅高于贵阳。而房价没有昆明高的重庆为第7名，成都为第8名。可见，昆明的房价与收入是不相称的。
此外，在2月世联行联合同济大学房地产研究所发布《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》，报告显示，在2014年中国城市房地产投资价值总指数中，重庆与成都同属于领先型城市，在的排名分别为第3与第8，贵阳与昆明同属于潜力型城市，贵阳是第20，昆明第26，在西南四个主要城市中排名最后。
昆明西南地区房价，却是西南地区投资价值最后一名。但是根据2012年的昆明职工平均工资为2950元，这样的平均工资水平与今年2月房价均价8633元/平方米相去甚远，在昆明工薪阶层买一套房那是相当不容易。
昆明人本就一直喊着房价太高，如今，世联行联合同济大学房地产研究所发布的这个报告恐怕会让昆明人更觉得昆明买房物非所值。
网友@田宇田说：“云南处在中国地理的死角，所有的资源都是被封闭起来的，这也导致了人口、文化、财富的封闭。昆明房价高过贵阳是可以理解的，但是居然高过南宁，甚至高过重庆，就显得不可思议了。价值并不一定都会理性回归，但是账面数据是客观的。”
●面积逾1500万平米
昆明进入“城市综合体”热时代
自2010年开始，从市中心的豪门新贵顺城，到南亚风情·第壹城，到如今“遍地开花”的40多个综合体，无疑都在向市场释放一种信号——昆明逐渐进入“城市综合体”的热时代。
如今，昆明主城区内，诸如金融产业园区的西山万达广场、润城；中央商务区的南亚之门、恒隆广场；西山区的经典双城、螺蛳湾中心；呈贡区的七彩云南·第壹城、涌鑫哈佛中心等一大批城市综合体正在悄然兴起。
2013年7月15日发布的《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》提出：“力争在5年内，全省规划建设100个以上综合体高、带动性强、影响力大的城市综合体。”
2009年昆明建成的城市综合体仅有8个，到2012年，昆明共有28个在建和规划的城市综合体。2013年秋季房交会时，163个参展项目中，有55个项目为综合用地项目，其中34个位于昆明主城。
据云南省住建厅提供的实时数据显示，昆明目前已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了43个之多。业内人士照此粗略估算，昆明的城市综合体面积约在1500—2000万平方米之间。
【隐忧】
●“打折潮”席卷房交会
显地产业严峻形势
连日来，国际会展中心各个展馆内人潮涌动，前4天仅房地产接待量就达到了220137人次。为了揽客，馆内的参展商们打折、送礼、搞节目，声势浩大。
房交会上，位于西市区的春城慧谷打出6000元/平方米起的价格；新都昌、领秀知识城等地产每天推出多套特价房；海伦国际的公寓则推出8.8折优惠，旗下贝宁区住宅更打出1成首付7万起的促销；而北京路延长线的御景新城则标榜“别墅销售史上最疯狂5天”，买房即送3%特惠、参与1元计划还可享1元抵2万元购房基金……开发商的促销策略非常直接。
对于消费者而言，开发商各种促销手段确实吸引眼球，但持观望的消费者仍然不少。
“作为投资者，我肯定希望自己购买的房产不要贬值，如果开发商的促销是在释放降价信号，说明此刻还不是购买时机。”张先生说。
“往届也有特价房房源促销，但仅只限住宅楼盘，像这种别墅、公寓、商铺大打促销牌的现象还是次出现。从我们对市场的了解来看，尽管商业不受政策限制，但很多商业地产项目销售也并不理想。”一位业内人士这样说。
业内人士分析认为，虽然商业物业不受政策影响，不限购也不限贷，但从目前昆明的商业物业开发量来看，大大超出了需求量。商业地产与住宅地产不同，一方面对开发商的开发、运营、招商等能力要求非常高；另一方面，商业物业，尤其是商铺区位、地段、项目的整体情况都决定了其价值。
记者调查发现，在目前的市场情况下，的确也存在商业物业过量，部分商业物业销售困难的局面。
“2013年昆明的成交量是900万平方，存量有2400万平方，今年又有新的楼盘加入，市场压力可想而知。”业内人士表示，促销并不是说昆明的房价就会下降。在中国，房产具有投资和消费两种功能，在国家调控的大背景下，昆明楼市不可能出现大幅下调，而上涨的空间也有限。
随着购房者日趋成熟和理性，进馆参观前不少人已经对项目信息了然于胸，他们更关心在房交会现场能否享受到额外优惠，单纯的现场活动已经很难吸引购房者注意。而现场大打折扣牌的项目，颇受刚需一族追捧。
14日下午，展馆内的一促销特价房展位上，准备在在明年元旦节结婚的29岁的小马和女友正在咨询相关情况。跟小马一样，入馆看房的刚需一族不在少数。
可是一套位置不错、品质好的房源明显超出了“80”们的承受范围，他们不得不放低置业目标，将关注点集中在促销楼盘上，试图从中淘到性价比高的房源。
业内人士分析认为，在国内房产限购加码的当下，购房群体中，投资客越来越少，即便是刚需也变得更务实了，开发商比拼的更多是品牌、品质和价格，而非一掷千金的秀场。
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