[摘要] 如果大家都不看好，则三四线城市房地产市场的兴起还得继续等待。
对三四线城市而言，你看好或不看好，它就在那里，没怎么变过，重要的是得学会读懂历史，知道何时可为何时不可为。房天下
今天，我想换个角度来思考三四线城市土地市场兴废的原因，那就是企业估值逻辑的变化对三四线市场的影响。房天下
企业是指上市企业，现在主流房地产企业基本都上市了，如果这个群体一致看好三四线市场，那它必然会被推动起来，而如果大家都不看好，则三四线城市房地产市场的兴起还得继续等待。房天下
企业估值里很重要的一块是土地储备。事实上，一家企业到底该配备多少地并没有定论，每家企业内部都有自己的一本账，各家企业风险意识也不一样，所以土地配置的比例结构完全不同。通常情况下，土储大约是企业年度房产销售面积的2.5~3.5倍左右。不过也有如恒大地产，土储达到1.5亿平方米，够企业开发十年的量；小的也有只够开发一年多的企业。房天下
所以，不必纠结于具体数据比重，更多的是这个过程—企业估值逻辑的变化对投资行为的巨大冲击，和对三四线城市的重大影响。房天下
简单算算，这些年企业的估值逻辑和三四线城市房地产市场的兴废基本同步，短短几年时间已经经历四波反复。房天下
波：2007年前，地多企业牛，企业估值向上，三四线市场大热了一把。房天下
这其中，最典型的莫过于2007年碧桂园上市。一上市，杨老板就成为首富，其中逻辑非常简单，即碧桂园5000多万平方米的土地储备，未来将会产生大量的利润，因为有这么多的利润预期，所以企业非常值钱。房天下
于是，那段时间，企业上市之前核心要做的事情就是多拿地，而且是多拿区域概念性很强的地，尤其是珠三角、长三角、环渤海等区域。即使你算账发现，同样一笔钱投到新疆乌鲁木齐比淮安产生的利润高多了，但是，对不起，资本界更认长三角，企业家会很自然的从资本价值角度去考量投资布局。所以当时，这三大区域很多三四线城市的土地就这么被疯抢。那个时候的逻辑如此，企业也就这么干了，没有错。房天下
第二波：2008年次贷危机，逻辑逆转，企业拿地越多资金链越紧，地多有罪。房天下
2007年，碧桂园的造富示范效应让很多企业有了这种惯性，都积极抢地冲击上市。谁料，2008年一场全球性的次贷危机居然给房地产业带来重大危机，最典型的一批广东企业包括恒大地产、富力地产，以及华东的绿城等企业岌岌可危—没人买房了。房天下
这个时候，企业估值逻辑全面逆转—土地多就代表企业有很多的应付账款（地价分阶段付），如果未来房子依然卖不出去，企业就没有钱去付土地款，所以，地多的企业很危险。房天下
当年，恒大本来信心满满要成为首富，结果地多反倒成了拖累，很多企业想帮却不知道这个洞到底多大。一时间，三四线城市的地没人拿了，这到底怪谁？谁也不能怪，全球性危机没人能预料。房天下
第三波：2009年，政府救市，逻辑再度反转，还是地多好。房天下
接下来这个过程大家很清楚了，2009年，中国政府推出四万亿救市政策，一时间，众专家的“全球都吃药，风景这边独好”论调居然把企业估值模型再度逆转。房天下
那时有两个逻辑：一是中国经济继续向好，房价肯定还得涨，既然房价上涨有预期，那就多拿地；二是保障房开始进入高层议事日程，由于土地是不可再生资源，保障房占地很多的话，势必对商品房用地造成挤压，未来商品房用地肯定要涨价，所以要赶紧拿地。房天下
结果，2008年幸免于难的恒大突然发现，大难不死真有后福，当年上市就成首富。房天下
还有很典型的融侨金辉集团常务副总郑长胜，半年时间在南京周边拿下700万平方米土地储备，积极准备造富。因为大家都相信2008年是短暂的，也是波段的，未来还得回归2007之前的环境，所以有地就尽快拿。三四线城市又开始火爆，尤其是无锡、镇江、淮安、连云港等长三角区域，土地抢疯了。房天下
第四波：2011年，宏观调控叠加融资成本高涨，逻辑再反转，地多危机多，三四线不可进。房天下
2011年的调控的确非常突然，之前我们也经过调控过程，但这一轮调控与之前的调控有个非常大的区别，就在于融资成本飞速上涨。房天下
因为很多企业想借救命钱，动辄20%以上的融资成本遍地皆是，40%的也有。尽管，随后由于经济出现问题，2012年下半年调控开始宽松，融资成本有所回落，但一方面融资成本还是比以前高不少，另一方面大家也怕了。房天下
一下子，企业估值逻辑再度反转，行情稍有不好，这么高的融资成本就得压死企业，就算压不死，企业利润率也不高，因此，土地储备还是不要过大。房天下
所以，恒大这几年没怎么拿地了，碧桂园到处拿地客观的说也是冲着新目标去的。这个过程中，随之而来的影响是企业开始回归一二线城市，因为一二线城市住房单价高，需求大，从现阶段企业发展目标的角度而言，还是可以依赖的。但对于三四线城市，明显大家谨慎很多。一夜间，三四线又从香饽饽成了烫手山芋。
这样看来，房企亏本拿地似乎有据可循，因为上市房企需要同时面对两个市场：产品市场与资本市场，产品市场亏损但资本市场有赚也可以做，因为企业势必会把企业估值逻辑波动因素纳入考虑范畴。房天下
比如，中南建设董事长就告诉公司投资部，“你们以后拿地，要先听听合作的金融机构的意见。”从这个角度来说，不少企业投资部与战略部往往合并成为战投部是有道理的，如果真能站在波段性企业估值走向的角度去把握企业在三四线城市发展的脉搏，这就不仅是战略，也是一门艺术。房天下
就三四线城市这些年的房地产市场走势观察下来，它自身投资环境并没有太大变化，变化的是企业的投资逻辑，而这个逻辑就是资本的估值逻辑。房天下
对三四线城市而言，你看好或是不看好，它就在那里，没怎么变过；你投或者不投，它也就在那里，依旧还是自己的运行节奏。所以，真正出问题的相当一部分正是政府干涉过多的城市，比如说2009年四万亿推动的无锡、宁波、温州，又比如鄂尔多斯，正是因为地方政府定调的发展模式严重超越行业自身所能承受范畴，所以至今低迷不堪。房天下
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
