[摘要] 回顾2013年的昆明（楼盘）楼市，令你印象最深刻的是什么？也许你会说是国五条在昆明的唱空，二手房交易暴增后个税却依旧不变，以及云南梦的落地，为云南人构筑出梦想蓝图。
回顾2013年的昆明（楼盘）楼市，令你印象最深刻的是什么？也许你会说是国五条在昆明的唱空，二手房交易暴增后个税却依旧不变，以及云南梦的落地，为云南人构筑出梦想蓝图。
但事实上，不仅如此，2013年的昆明楼市，商品房成交多月破万，甚至单日都破千，以及一线房企集体入滇“抢滩”，以房养老在昆明实施或将受困等无疑都成为昆明楼市中的重大事件，其每个事件的起因和落地，都成为业内外备受关注的事。
关键词刚需
事件
2013年昆明楼市成交迅速回暖，刚需成为了主要原动力，回顾一年的时间，可以说，刚需撑起了整年的昆明楼市。
从年初范围内的“国五条”出台，到针对北上广深等部分房价上涨过快城市的“差别化住房信贷税收、住房限购、增加土地供应”等综合措施的推出，楼市调控政策可谓节节加码。但正是在“史上最严调控年”的背景下，昆明却成交多次创新高，多数楼盘更是出现“日光盘”，供不应求。
对此，专家指出，成交量的持续回升，以及价格的微幅上涨，都与刚性需求的释放有着极大的关系。自2010年初开始调控以来，刚需已经观望了2年时间，真正的购房需求需要释放，而去年众多楼市新品的推出，吸引了多数刚需和改善型需求入市，市场成交状况得到改善。
显然，在昆明楼市范围内，刚需趋势已是不争的事实。据统计数据显示，经过几年的认识混沌之后，如今昆明购房者在选产品上体现出了越来越高的集中度，在住宅市场，80至100平方米的户型青睐，而小于60平方米大于130平方米的户型销售下滑，此外，前几年无限火热的40年产权性质的SOHO公寓和LOFT产品，如今在销售形势上也出现困难。
从市场情况看，2013年，开发商推盘销售的房源中90 平米左右的中小户型占70%以上，多数均为80至90平方米，这样的结论并不让人意外。而来自相关网站的数据也显示，在置业者最中意的二手房中，90平方米左右的小户型推崇，也是通过相关网站实现成交量的房源。而事实上，这也是2013年成交套数破 12万的数据中，成交、存量套数下降的面积段。“刚需的集中入市是去年昆明商品房销售量再创新高的主要原因。”业内人士分析。
一位业内人士表示，曾经提到刚需就联想到“小开发商、小楼盘、品质低、档次低”的“原始型刚需时代”已经结束，从众多品牌开发商对待刚需的态度可以看出，全面提升刚需市场产品品质的高品质刚需时代来临。纵观昆明楼市，刚需正逐渐成为社会的中坚力量，他们的买房需求正在释放。
评述
经过房地产市场的长期验证，刚性购房需求已经被业内认为是房地产市场中层基础性、支柱性的市场力量，这种支柱力量在新政后的房地产市场态势下，再次被印证。
影响
对于2014年的市场走势，云南大学经济学院副院长郭树华预测，国家对房地产调控方向由抑制需求转向加大供应，供求关系缓和将平抑房价上涨，作为省会城市，预计今年昆明的商品房将量价稳中有升。
关键词 入滇
事件
2013年，包括招商、绿地、融科智地、雅居乐、碧桂园等在内的众多一线房企争相进驻昆滇拿地立项，据未公开的数据显示，2013年，一线房企入滇的速度和数量已超过过去10年的平均值，如此，也使2013年的昆明楼市被业内称为“一线房企抢滩年”。
从拿地开始，一线房企 “扎堆入滇”的节奏就已显现，在2013年昆明市国土资源局网站发布的土地交易公示中可以看到：绿地集团（昆明）置业有限公司、融科智地房地产股份有限公司、云南汉鼎投资有限公司、云南招商城投房地产有限公司、云南中海城投房地产开发有限公司、云南江川仙湖锦绣旅游物业发展有限公司(龙湖地产)等几家一线房企的公司名称占据了显要的位置。也许这样的数据似乎并不能够全面地反映出一线房企在滇的“抢滩”形势。那么，其土地储备量也许能表现出其对昆滇市场的“占有欲”：综合多家媒体的报道及企业发布的相关数据显示，万达、雅居乐、联想集团、碧桂园、龙湖地产、协信集团等一线房企在滇的土地储备均在千亩以上。
除去在土地市场业绩外，不得不提及的就是入昆房企在一手房市场的表现，万达、保利、协信、蓝光、雅居乐、海伦堡等一线地产企业，2013年均有浓重的一笔：“开盘当日售罄、购房者彻夜排队、2即销售20亿”等报道，无疑是一线房企“抢滩”昆滇业绩的印证。
回顾2013年，众多一线房企的集群入驻，除了在昆滇市场的“抢滩和占有”外，也给昆滇楼市带来与国际接轨的产品，其品牌、物业、景观打造都深刻影响着本土企业，而最重要的是促使昆滇楼市的竞争由供需、价格之争转向品质取胜时代。
“一线房企的入滇，势必将其精致、细腻产品、先进的人居理念、大手笔发展规划引入，不仅使昆滇市民的居住品质、生活理念得以改善和提升，而由此引发的将是促使昆滇楼市市场竞争进入品质之争的时代。”雅居乐云南原乡项目营销总监方靖方靖说道。
评述
至祥置业（中国）有限公司董事副总黄雷：一线房企在云南的发展整体来看都是比较稳健的，每家企业又依托自身优势形成不同的项目卖点，让云南本地房企进入了一个快速学习、成长的阶段，市场在竞争中走向新的阶段。
影响
在深度接触这些一线房企当下策略的同时，我们可以得出这样的结论，由于一线房企在资金实力、开发经验、产品质量、客户服务等诸多方面都存在综合优势，而通过一线房企的热销以及其产品较高的保值增值率的事实，引领楼市健康稳定地发展，成为其最明显的示范作用，而这一切积极效果将在2014年或是之后的2015年让置业者受益。
关键词 以房养老
事件
2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开相关会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。
毫无疑问，由此引出的 “以房养老”在老龄化市场背景下又成为2013年热议的焦点话题之一。
众所周知，“以房养老”又称为房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
其实在国际上，“以房养老”早已不是一个新鲜事物，“以房养老”发源于上世纪八十年代的美国，随后一些欧洲国家及日本等国也相继实行。每个国家都有不同的做法。
事实上，作为一个老龄化严重的城市而言，昆明其实早已开始关注“以房养老”业务，在今年初出台的《云南省老龄事业发展“十二五”规划》中明确指出，力争在“十二五”末，全省将积极引导银行、保险（放心保）等部门开发个人储蓄性养老保险、老年人长期护理保险、老年人意外伤害保险等商业性老年人保险产品，并探索开展“以房养老”等新兴养老方式试点。但似乎这个“舶来品”在昆明并不受青睐，据相关统计，目前昆明养老机构入住率只达到60%。业内人士表示，养老机构刚过半的入住率也表明，目前昆明多数老人仍然通过子女养老为主、社会福利为辅的方式来养老，以此，以房养老的观念估计很难在昆推广。
“制约"以房养老"模式在昆推广的原因除了观念制约外，最重要的还是昆明老年人中很大一部分人都拥有高于低保金的固定收入，故不需要以房抵押来养老。”业内人士表示。
评述
对于以房养老在昆受阻，多位业内人士表示，“以房养老”目前还处于探索初期，在制度、政策、操作模式等方面还存在很多不配套的问题，如果只是单纯看到“以房养老”的弊端而放弃这种新型的养老模式并不可取。
影响
以房养老对于国内养老地产市场来讲，也可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会，2014年我们期待全新的创新模式出现。
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