[摘要] 截至2013年11月，昆明地区商品房备案968.34万平米，其中住宅类备案725.80万平米，占比74.95%。从月度走势来看，住宅月成交面积呈“W型”走势，年初、年中与年末是其三个峰值点，且10月、11月两个月上升势猛，11月住宅成交首次破百万平米，预计全年住宅成交量可达800万平米。
截至2013年11月，昆明地区商品房备案968.34万平米，其中住宅类备案725.80万平米，占比74.95%。从月度走势来看，住宅月成交面积呈“W型”走势，年初、年中与年末是其三个峰值点，且10月、11月两个月上升势猛，11月住宅成交首次破百万平米，预计全年住宅成交量可达800万平米。此外，在商品房成交结构中，住宅类占比区间为70-80%，除6、7月外，住宅占比波动较小，数据表明虽然近年来商业、商务供应放量不断增加，但短期内住宅占大头的商品房结构并未改变。
1-11月昆明住宅开盘去化情况
1-11月昆明住宅成交面积及其占商品房成交面积比重
1-11月昆明住宅成交套数、均价及套均面积
精装房比毛坯房卖得好
2013年1-11月住宅类物业共成交85241套，套均面积为85.15平米，成交突出的月份是10月、11月均过万套，但套均面积却较低。价格方面，住宅整体均价为7791元/平米，较2012年7638元/平米上涨153元/平米。月均价格为9月的8146元/平米，为2月的7190元/平米。
从开盘来看，1-11月住宅产品开盘共计供应26462套，比2012年全年供应的26155套增加307套，整体均价为9555元/平米，较去年8632元/平米上涨923元/平米。住宅产品包括别墅、多层洋房与高层住宅，其中高层住宅精装房供应明显增加，且价格方面比毛坯约高1500元/平米，通过精装实现价格突破是目前多数品牌房企采取的营销手段之一。开盘当日去化率比去年增长6.11个百分点为61.06%，整体去化率有所提升，且精装房去化比毛坯要好。
新盘售价分化严重
整体来看，住宅类物业表现为量价齐升。销量的攀升来自于供应大幅增长的高压，以及置业者对调控政策的免疫与对未来预期的看高；但价格却分化严重，得益于中心区旧改项目大量入市，二环内项目凭借优异的区域条件和稀缺的供应限制价格隐隐破万，称其为最推售火热区域也不为过，同时呈贡、空港区域大量的政策性房价格走低，拉低了市场整体均价。
住宅地产
凸显四大卖点
2013年，昆明房地产继续走在精细化、专业化的道路。教育、公园、商业、文化四大价值体系被植入到越来越多的项目中。
据记者调查，目前昆明市场上，楼盘与学校的合作方式大致可以分为五种，分别是开发商自建学校全新打造、引入名校分校统一管理、楼盘定向形成办学经费支持换取业主入学资格、学校和开发商综合进行资源优势重组以及学区新建楼盘的借势营造。
而一些开发商也抓住了现在购房者喜欢公园，崇尚自然的观念，以及追求健康舒适的生活方式，在公园资源有限的今天，选择自建公园，以满足人们置业需求不断升级的需要。主题公园＋配套商业＋高端住宅已逐渐成为昆明住宅市场上的一套“组合拳”。
昆明在开发的住宅楼盘，几乎都配有商业，要么像经典双城、西城时代、联想科技城、鑫都韵城这样的城市综合体配有大型商业，还有一些单纯的住宅项目，像龙湖·水晶郦城、中海学府路8号、万科·学府、中产·花香四季等，也配有相应的社区商业。
现在的购房者，在购买房子时，不会在单纯的考虑房子的户型、价格、区位和周边配套。相反，他们会更看重一家房地产企业的文化，因为他们觉得，一家有爱心、有责任心的房地产公司，会建出好的房子。
数据来源：至祥研究中心
数学·住宅
7258000
8000000
85241
7791
1500
截至2013年11月，昆明地区住宅类商品房备案725.80万平米
8000000
2013年预计全年住宅成交量可达800万平米
85241
2013年1-11月住宅类物业共成交85241套
7791
2013年住宅整体均价为7791元/平米
1500
住宅精装房供应明显增加，且价格方面比毛坯约高1500元/平米
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