[摘要] 在调控不放松的态势下，房地产企业应如何应变？2014年房地产市场会有怎样的发展趋势？一起来看看中指研究院副总裁兼西南分院总经理汪勇博士对“十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”的现场解读。
12月5日，2013-2014中国·昆明房地产互联网年度峰会圆满落幕，昆明房地产业界名人、地产大腕400余人齐聚一堂，共同迎来2013年权威意义的行业巅峰盛会，2013年昆明房地产网络人气榜在峰会上同步揭晓。中指研究院副总裁兼西南分院总经理汪勇博士对“十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”进行了解读。
2013年，政府对房地产市场调控力度不减，态度不动摇，11月虽是楼市淡季，但房地产市场成交量却大幅回升，各大城市出现年底翘尾现象，楼市现暖冬。那么，在调控不放松的态势下，房地产企业应如何应变？2014年房地产市场会有怎样的发展趋势？一起来看看中指研究院副总裁兼西南分院总经理汪勇博士对“十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”的解读。
中指研究院副总裁兼西南分院总经理 汪勇博士
房地产和土地市场价格将继续上涨 供需两旺
汪博士介绍，今年的房地产市场，我们认为房价继续上涨，供求关系持平保持了高的水准，研究院从事中国房地产行业的数据和调查，大家请看个PPT，我们对中国的100个城市进行着时时监测，今年1—11月，住宅均价连续18个月上涨，从去年6月止跌后环比上涨0.68%，水平上涨10758元每平米。这个中国100个城市住宅整体的水平。从销售情况看，销售指标累计增幅有一定程度下滑，但是量也是历史新高，我们的数据可以看到，今年1—10月商品房销售面积9.6亿平米，同比增长21.8%销售金额6.1万亿，同比增长32.3%。从新房成交情况看，50个城市的代表数据，在近四年来成交量，同比增长16%，和去年和前年比上涨超过25%。市场供应看，今年1—10月市场供应是近四年的新高，我们代表城市的数据可以看到，1—10月月均批准上市超过1万平米，同比增长超过14%。
关于土地市场，从300个城市土地交易市场统计，数据显示，1—11月300个城市各方面的指标都在上涨，无论是总量、成交量、成交价格都在上扬，特别应该注意的是，这300个城市的楼面均价达到1175元，上涨了32.6%，从企业市场表现看，从一线大型房企的研究，万科、恒大、保利、碧桂园、绿地等十个企业的销售数据，我们可以看到，万科继续领，前10个月累计销售1400亿，保利破千亿。从完成指标看，中海、碧桂园提前完成全年任务，万科、恒大完成90%以上。总体来说，今年的市场价格继续上涨，供需两旺，地价继续上涨。
三中全会全面深化改革 房地产调控强化长效机制的建立
从1978年以来十一届三中全会到今年的十八届三中全会，无论是从78年的联产承包责任制，还是93年的市场经济基本框架，03年的完善市场经济体制，今年的全面深化改革，其实改革这一关键词是贯穿整个经济发展和经济改革的全过程。总体来说，本届三中全会全面深化改革，强化市场机制的作用，明确提出在改革的方向、重点、目标都有明确的提法。与房地产相关针对人、地、钱、税的关键要素进行了深化改革，户籍、土地、财政、金融与房地产相关行业会迎来全面深化改革的时期。今年三中全会的一个亮点就是人口生育制度的有限度放开，这个制度会缓冲老龄化影响，在经历三此人口高峰之后，中国的老龄化日益凸显，不可避免的影响到经济和房地产发展速度。据我们初步估算，单独二胎政策出台，有望增加5%—10%的新生人口量，每年大概增加150万人口，二胎政策，有利于优化目前的人口结果，可能对未来的市场带来新的需求。此外，中央仍在密切关注房地产市场，而且更多强调长效机制的建立。从最近两个月中央层面表态可以看出，由于房地产兼顾了市场保障和发展的特点，中央侧重于建立长效机制，更多的市场调控政策和执行，还是由地方政府承担。
近两个月来，一线城市房地产调控政策全面收紧，10月以来北京、上海、深圳、广州先后出台政策加码调控，房价上涨压力大的一线城市调控步伐收紧。二线城市呈现两个极端发展，温州、芜湖等城市出台了刺激市场释放的政策，武汉、厦门、沈阳、南京等出台了更严厉的调控政策。对三中全会后行业中长期的发展，汪博士作了以下几个趋势的预测：，未来十年住宅总量需求大概有160亿平米，潜在的市场需求依然很强劲。第二，房地产市场的整体供求区域平衡，尽管局部地区的供应过量，风险不容忽视。第三，随着城市群的发展，周边的小城镇会有市场机会。第四，未来的住房需求是多样化。第五，经济转型和消费升级会带来商业地产和旅游地产发展的机遇。
峰会现场宾朋满座
未来十年房地产市场首次置业需求平稳 改善性需求增大
汪博士谈到，未来房地产市场的供求关系，是供求基本平衡的状态，中指研究院对市场的总量进行了相关专题研究，在去年进行中长期人均居住面积测算，到2015年将达到54.5亿平米，按人均居住面积7.6亿算，新增9.2平米，到2015年潜在的人均居住面积将达到40平米，城市化率达到70%的水平。未来三到五年，一线城市人均居住面积会从30增加到36平米，二线城市从目前的30平米增加到44平米，三线会从36平米上升到49平米。从这组数据可以看出，未来五年的市场需求状况，一线城市供应相对不足，二三线城市在整体供求充足的情况下，个别城市将出现供应量过大的局面，风险不容忽视。
未来十年，城市化群的发展，对周边的小城市带来发展机遇，从国家规划的23个城市群当中，传统意义的环渤海、长三角、珠三角在未来会主导经济的发展，而新兴的城渝地区，长株潭地区等周边小城镇的发展会面临新的机遇。此外，判断购房需求的多样化。中指院对未来几十年人口结构进行了预测。汪博士介绍，未来十年或者是二十年，首次置业需求平稳，到2015年五年间，20-34岁的人群每年平均增长376万人，2016-2020年几年间，首次置业需求在未来十年趋于平稳。改善性需求增加，潜力巨大。2015年以后，35岁到49岁的人口比例会在不断增加，特别是未来15年左右，每年增加345万，这部分人群属于改善性需求的人群。
商业地产和旅游地产将迎来发展新契机
汪博士预测，随着经济转型和消费升级、商业地产和旅游地产将迎来发展新契机，随着生活水平的提高，包括旅游、文化、零售在内的商业地产会面临更大的发展空间。但是从目前的情况看，短期地产供应相对过大，存在一定风险。
2014年上半年房地产市场量价齐升 下半年有望回归理性
现场，汪博士还对2014年房地产行业的发展也进行了简单的判断，汪博士说：“明年上半年房地产的成交、价格仍有向上的动力，下半年会回归理性。”汪博士对2014年房地产市场作出了以下四点预测：，更多的城市不会出台更严厉的调控政策，明年调控政策总体相对平稳；第二，明年货币政策平稳，上半年新增贷款充足；第三，局部地区供应相对不足；第四，上半年市场相对较好，但也会存在一些不确定因素带来的潜在风险。总体来说，明年上半年房地产市场将呈现量价齐升的局面，但是，在市场基数较高的情况下，涨幅会比较小，整体上涨幅度不会太大。同时，随时新一届政府长效机制的建立完善，在下半年，或者在更长时间内，房地产市场会逐步回归理性。
汪博士提醒业内人士，2014年房地产市场投资需要关注以下几个方面。，房产税：房产税将扩大试点范围，增加增税范围，且税率会不断提高，从长期来看，房产税的落地与否，对市场运行带来更多的不确定性；第二，货币政策：货币政策对市场影响较大，大家应关注货币政策流动性，信贷额度，从中长期看，房地产货币环境会发生根本性变化，但房地产产业应该更加关注的是货币流动性对市场需求的影响；第三，土地制度改革：从中长期看，土地制度改革和地方财税制度改革措施，会有力抑制热点城市的高房价，促进各个城市的均衡发展。从短期看，前期大量土地成交的区域出现了供大于求的局面。总体来说，随着供求关系的变化，房地产行业长期会回归理性，这是必然趋势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
