[摘要] 备受瞩目的浙江大学华家池校区三块地，9月5日，分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。三个地块楼面价分别达到19416元/、23828元/、23190元/。华家池地块，毫无悬念地成为了杭州（楼盘）新的“地王”。
备受瞩目的浙江大学华家池校区三块地，9月5日，分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。三个地块楼面价分别达到19416元/、23828元/、23190元/。华家池地块，毫无悬念地成为了杭州（楼盘）新的“地王”。
就在同一天，上海徐家汇(002561,股吧)中心地块以217.7亿元的天价拍出，这一价格也刷新了上海（楼盘）以及今年中国的总价“地王”纪录。据悉，由香港新鸿基地产竞得的该块地，溢价率24.2%，楼板价约达每平方米3.73万元。
还是在这一天，苏州（楼盘）金鸡湖地块两宗地也拍出了47.25亿元高价。业内估算，两个地块的楼面价约每平方米1.5万元，刷新当地的单价“地王”纪录。
苏州、杭州、上海，三地同一天的土地出让总金额超过400亿元。而在沪苏杭创造被业内称为“地王日”的前一天，北京（楼盘）市朝阳区农展馆地块也以21亿元总价、楼面单价突破7万元，成为北京土地市场截至目前的单价“地王”。
“地价”、“房价”一向被视为房地产市场的“面粉”与“面包”。在中国房价逐月连涨15个月之后，频现的“地王”无疑引来各界瞩目，也引发市场的担忧。
浙江大公律师事务所主任、律师李旺荣认为，一次性缴纳土地出让金的批租制是造成高房价的根源。他建议，能否改革现行的土地出让金支付方式：由目前一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次，通过土地出让金的分期支付遏制土地的疯狂。
“把一次性土地出让的巨额收入分散到70年期限内，既保证政府财政的长期稳定收入，也将大大降低房价，缓解住房压力，促进居民住房的合理消费。”李旺荣说。
根据李旺荣调查，如果实施土地年租制，将原来一次性缴纳的巨额土地出让费用分摊到70年期限内，可以降低商品房开发成本40%以上。
一次性土地出让金是不是高房价的根源？
作为一名执业律师，李旺荣说，自己在日常诉讼业务中，接触到了大量的涉及房地产的案子，自己也一直在关注着房地产市场。他认为，现行一次性土地出让金支付方式是推动土地价格上涨并导致房价上涨的制度性原因。
今年50岁的李旺荣，是浙江省人大代表、绍兴（楼盘）市律师协会会长，也是中华律师协会民事专业委员会、中华律师协会建筑工程与房地产专业委员会委员。
去年，李旺荣参与了中华律师协会民事专业委员会“实施土地年租制的可行性分析与研究”课题的调研。在今年浙江省“两会”期间，又向大会提交了《为遏制房价过快上涨，拟改革土地出让金支付方式建议》。
1990年5月国务院发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了城镇土地使用权的出让模式，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并向土地使用者一次性收取土地使用权出让金的模式。
李认为，该制度的长期实行虽然为城市基础设施建设筹集了大量资金，但同时也造成了一系列问题。
他以北京市和重庆（楼盘）市2008年1月1日至2010年1月1日期间出让的住宅用地的价格情况为例进行分析：
在此期间，北京市（市本级和城八区）共出让住宅用地317块。其中，公布成交价格的233块住宅用地，分别通过协议、挂牌和招标三种方式出让。
但在协议出让中，住宅用地的出让价格仅为1690元/平方米；而挂牌、招标出让后，土地出让价格上升到了9795元/平方米和11146元/平方米，分别达到协议出让价格的5.8倍和6.6倍。
其中，普通商品房用地的协议出让价格只有1313元/平方米，而在挂牌和招标出让方式下，土地价格则上涨到了11521元/平方米和12210元/平方米，上涨了8.8倍和9.3倍。
同样，重庆市（市本级和城六区）在同一期间公布成交价格的住宅用地共107块。在这些出让地块中，没有协议出让的土地，合计的住宅土地出让价格为4238元/平方米。
但其中，划拨土地的均价为1316元/平方米，挂牌和拍卖出让的土地均价则达到5192/平方米和5793元/平方米，分别是划拨住宅用地均价的3.8倍和4.8倍。
“在现行土地出让制度下，未来70年的土地出让金一次性收取，并最终进入房价成本，推高了房价。”在李旺荣看来，一次性收取土地出让金的方式，实际上也是将后续50～70年的土地由现届政府一次性收取。一次性收取未来若干年限的土地，也等于是现届政府提前支取了以后政府的收入，是“透支了”今后几十年的财政收入。
李旺荣认为，这种土地的透支现象，对于未来几届政府也不公平。在财政压力下，也必然造成一些地方政府运用各种手段扩大出售土地增加财政收入的短期行为。
他认为，这几年国务院出台了一系列房地产调控政策，但收效甚微，其根源在于一系列的政策都着眼于房，但房地产调控的关键应该是地。“在目前一次性收取土地出让金方式下，调控房价只能是南辕北辙。”
商品房价格能否随之下降
李旺荣说，一般情况下，土地成本占商品房开发直接成本的比例平均为48.2%。开发商在拿地阶段向政府缴纳全部土地出让金并在房地产开发与销售阶段向政府缴纳的税金等，提高了房价。
来自中华律师协会民事专业委员会一份关于“实施土地年租制的可行性分析与研究报告”，在一定角度也证实了李旺荣说法。
据报告，2009年，国土资源部组织开展房地产项目用地地价专项调查，在对620个项目的地价和房价进行的调查中，销售房价45000元/平方米，1130元/平方米；地价占房价的比例为5.3%，为58.6%。大多数地价占房价比例在15%～30%之间。620个项目平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。
据介绍，房地产的开发成本包括前期工程成本、土地成本（即缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费以及销售费用、财务费用和开发间接费用等。“但所占比例的是土地成本，地价上涨是住宅价格上涨的重要因素。”李旺荣说，目前商品房出售价格，实际上还包括了住宅未来70年的土地出让金。“这本来可以分摊在70年支付。”
在我国现行政府垄断供给、一次性支付土地出让金的土地出让制度下，开发商则通过商品房销售，又在购房者中一次性收取。不仅如此，因房地产开发商的一次性缴清的土地出让金，还会因此产生费用、利息，最终计入房地产开发成本。“同时，也增加了以成本和价格为基数的有关商品房税收的成本，如营业税、契税等，同样被计入房价。”
改革支付方式并非完全不可行
在李旺荣看来，改革土地出让金的支付方式并非完全不可行。从目前的实际情况看，可以借鉴香港的成功做法，实行土地批租与年租的混合体制，并配套建立一系列政策，改革并完善我国现行的土地有偿使用制度。
李介绍，在香港，土地使用人需缴纳的费用由两部分组成：地价和年租。首次拍卖时，地价中包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和。
该地价是一笔总付的费用，须在30日之内付清。除地价外，承租人须由批出日期起，每年缴付相当于当时房地产租金市值评估值乘以固定租率(实际为3%)的年租金。
“这对于调节土地所有者与土地使用者之间的利益关系，为地方政府建立合理的激励机制都具有积极的作用。”他认为，无论采用批租出让或者年租使用方式，其实质都是获得国有土地的使用权，是国有土地有偿使用的具体实现形式，在我国法学理论上并无障碍。
据了解，1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国有土地有偿使用方式除出让方式外，还包括国有土地租赁及国有土地使用权作价出资或者入股的方式。1999年，国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》对租赁制作出了较为具体的规定，为年租制的施行提供了指导意见。
李介绍，据不完全统计，至2003年年底，在我国，实行年租制的地方已有近1000个，如广东省、杭州市、哈尔滨（楼盘）市等。“在一些地方立法中，对租期、租金缴纳方式和标准、土地使用权的权利内容等方面均有明确的规定。”
如在杭州，颁布了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定，其对征收范围、征收对象、年租金的确定标准等方面进行了明确规定。
德国的地上物权制度是世界范围内采用年租制最为典型的土地制度。其规定，如果建造的是一栋家庭住宅，那么地租由家庭承担；如果建造的是一幢居住大楼，地租则借助所有权制度，由大楼内所有住户，按照所占建筑面积比例分担，这样普通家庭也有能力承担这样的地租。
阻力或不仅仅来自地方政府
李旺荣认为，在法律层面，完全可以利用现有的土地出让法律法规来实施年租制，如法律法规中关于土地出让制度的通用规定可以直接适用于年租制；法律法规中关于土地批租制的规定，如果其也适用于土地年租制，可以通过对该规定作扩大解释的方法，让其也适用于土地年租制；对法律法规中专用于土地批租制的条款，则可以对其进行适当修订或者增加相关条款，以适用于土地年租制；最后，也可以适时制定或修订法律和行政法规，在法律和行政法规中对土地年租制作出明确的规定，以确保年租制的法律地位。
“而上述实践经验，也可作为推行土地年租制的参考和依据。” 李旺荣说，在政策层面，目前房地产调控政策，都是针对土地批租制情况下制定的，政府可以对年租制与批租制之间的政策进行衔接。在操作层面，则可以先试点，后推广，因地制宜，按需实施。
李旺荣说，尽管土地出让金一次性支付改为分期支付，能够帮助降低房价，但难免受到一些地方政府的抵制。“对于依赖土地财政的地方政府而言，分期支付就意味着没有了一次性的巨额财政收入。”
就李旺荣的提议，记者采访了一些开发商及商业银行，他们大多对此表示欢迎，认为可以大幅降低房地产开发门槛，减小融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，而随之降低的还有房地产开发的金融风险。
但浙江工业大学经贸管理学院院长,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，土地出让金分期支付理论上可行，但实际操作则存在困难。
首先是土地出让金分期支付后，是否一定能够降低房价，存在多种不确定因素。因为房价由建筑成本、土地成本、税费三方面组成，还要受到市场供求的调节。
同时，土地使用费按年收取，在土地使用权出让的整个期间内，政府将面临大量不确定因素，如在租金支付方面，支付地租主体数量的大幅增多，在执行过程中势必要消耗更多的行政成本。还有如房产转让带来的支付主体的变化，导致的租金支付主体不确定的问题，在具体实施中也将消耗大量的公共资源。而土地年租如何确定，如何确保土地租金的科学可靠、令人信服也将是一个棘手的问题、一个巨大的难题。“不像批租制下土地出让金的缴纳，能做到一步到位、操作简便。”
李旺荣承认，土地出让制度的改革，涉及到法学、经济学、社会学、公共政策、公共利益、财政税收等多个学科和领域，会影响到社会生活的方方面面，需要有一个循序渐进的过程。“但可以先确定一个有代表性的城市作为试点，边实施、边总结，等条件成熟后再推广。”
在采访中，在楼市调控越调价越高的背景下，不少市民认可“分期支付”的做法，认为土地出让金的分期支付使得现任领导不可能通过出卖土地获得大笔的资金，将有利于遏制地方政府急功近利，城市的大拆大建也会大大减少。
李旺荣认为，从长远来看，作为利益主体之一，政府所获得的收入并不会减少，通过每年的重估租值，政府持续不断地取得土地增值的收入。
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