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资金吃紧 中航地产陷商业地产泥潭

中国企业报   2013-08-06 07:09

[摘要] 日前,作为国资委特批保留地产业务的21家央企之一,中航地产(000043,股吧)(000043)发布的2013年上半年业绩报披露,公司净利润预计亏损2800万—3600万元,延续了今年一季度亏损的颓势。去年同期,中航地产净利润则为盈利355万元,净利润率仅为3%。

商业地产的困局正在蔓延。日前,作为国资委特批保留地产业务的21家央企之一,中航地产(000043,股吧)(000043)发布的2013年上半年业绩报披露,公司净利润预计亏损2800万—3600万元,延续了今年一季度亏损的颓势。去年同期,中航地产净利润则为盈利355万元,净利润率仅为3%。

曾被寄予厚望的“商业地产”,如今却成为拖累中航地产业绩巨亏的“祸首”。更令人担忧的是,近年来在资本市场“再融资”大门被紧紧关闭、长期依靠外部借贷发展的中航地产,在商业地产拓展这条道路上到底还能走多远?

现金流全线告急背后

缺钱,已成为近年来制约中航地产在商业地产布局和拓展的“瓶颈”。

早在2009年,中航地产便启动定向增发方案,欲通过增发融资解决经营资金的问题。但在2010年却意外遭遇国资委对于央企涉房“清退令”冲击。最终,这一定增计划以流产而告终。这也为中航地产此后几年埋下“借钱过日子”的困局。

借钱,成为近年来支撑中航地产商业地产布局的途径。今年7月,公司发布公告称,拟向中国航空技术国际控股有限公司申请借款余额不超过人民币20亿元,期限内支付利息不超过人民币1.3亿元。当天,还宣布拟通过银行向兄弟公司深圳(楼盘)格兰云天酒店管理有限公司借款不超过5000万元,借款利率不超过7%,借款利息不超过350万元。

今年季度,公司向外部借款金额达到了15.51亿元,现金流量净额却高达-5.5亿元。公司2012年年报则显示,当年公司营业总收入为41.85亿元,归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.36亿元。但通过银行贷款、大股东借款等方式筹措资金高达50亿元。

高级会计师蒋国彪告诉《中国企业报》记者,“中航地产以借款等方式支撑正常经营,在行业不景气、库存大背景下,还存在以赊销粉饰利润报表的情况。由于公司销售回笼不畅,导致经营净利润只有3%,低于一年同期存款利率。未来,公司一旦出现资金链断裂,整体经营和发展就非常令人担忧”。

转型商业地产的代价

一位房地产业内人士认为,“商业地产与住宅地产存在很大的差异,前者的项目资金占有率高、回收周期长,不是房子盖好了钱就挣到手,必须要进行后续持续的商业开发,这往往不是传统住宅地产商所擅长的,最终让中航地产这样的国企,也必须靠借钱来维持一些商业地产项目的滚动式开发”。

去除已经运营项目,中航地产目前尚储备商业地产项目达18个,权益总建筑面积达610万平方米,主要分布于江西、湖南、广东、四川(楼盘)、贵州(楼盘)等地的二三线城市,并形成了“中航城”、“中航国际广场”等商业地产的子品牌。

“步伐跑得太快,摊子铺的太大”,却让中航地产在进入2013年之后遭遇“投入产出周期超长”所带来的运营亏损。公司公告中承认,“由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件,导致地产业务净利润亏损”。

对此,财经评论员、浙江万里学院客座教授冯洪江指出,“商业地产开发必须具备前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大能力。一般来说,一个新的商业地产项目,至少要8—10年才能发展成熟,区域成熟后项目才能获得稳定盈利。在成熟的区域,也需要3年左右才能盈利。这正是中航地产亟待提升和补全的”。

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