[摘要] 有媒体就公开资料统计，恒大、世茂、雅居乐、碧桂园、富力、龙湖等8家地产公司旗下代表性旅游地产项目，总规划投资额约为1470亿元，今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的6.5%左右。全国尚且如此，云南也不会例外。
但凡是旅游目的地，其城市地产项目往往被冠以“旅游地产”，尤其是在旅游资源极其丰富的云南。
虽是一种误读，却因为前些年的火热销售，让当地地产企业很受用。
闻花香可以，拾玫瑰就没那么简单了，小心有刺。
据报载，截至今年4月份，旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为10991亿元，共覆盖85个城市和地区。
有媒体就公开资料统计，恒大、世茂、雅居乐、碧桂园、富力、龙湖等8家地产公司旗下代表性旅游地产项目，总规划投资额约为1470亿元，今年上半年实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的6.5%左右。
尚且如此，云南也不会例外。
国家重点开发开放试验区瑞丽，地产不打旅游牌；传统旅游城市大理，百万平方米销售体量，一半来自本土；旅游胜地西双版纳，投资在主，度假在次。
旅游地产，不再是，或者至少现在不是云南州市地产方向，否则缓慢的资金回笼和庞大开发投入，是企业的拖累。
对城市而言，却是巨大的浪费。
瑞丽：地产才起步
或许因为是口岸城市，瑞丽除了大片围起和施工的工地外，现在城市建筑与现代化口岸城市并不匹配。
看一座城市是否发达，要看城市酒店的标准。
据当地人讲，瑞丽运营的五星级酒店是景成地海温泉酒店，其他还在建。
在姐告大桥附近做生意的施先生，30多年前就从福建来到瑞丽做生意。“后来发现玉石生意逐渐火爆，开始转做珠宝玉石，财富积累也从这里开始。”现如今，施先生已经是瑞丽市珠宝行业协会副会长。瑞丽市目前像他这样的珠宝经营户超过6000户，从业人员有4万余人，每年珠宝的销售额超过20亿元。
看着瑞丽旧有城市建筑和沿途机器轰鸣、吊臂高耸的工地形成的对比，雅居乐、国门春城、星河蓝湾、潮都国际等众多项目的开工建设，一个仅有18万人口的城市，如何支撑大规模土地开发？问题显而易见，但答案却不得解。
在旅游资源异常丰富的云南，瑞丽似乎没有旅游名片，再加上杭瑞高速陇川段没有完工，陇川机场计划在2015年才投入使用，现阶段，交通仍为口岸城市瑞丽的巨大瓶颈。
城市在建设、硬件在完善，至于旅游地产，“是下一步考虑的事情”。
因为著名旅游地产项目清水湾而闻名的雅居乐地产，没有在瑞丽做旅游地产是非常有意思的事。
“瑞丽项目，不是旅游地产。”雅居乐地产公司瑞丽项目营销部经理尚鹏云说，瑞丽旅游资源也非常丰富，但地产才刚起步，有比旅游地产更重要的市场方向，口岸边贸商机更大。
关于大量商住两用楼盘卖给谁的问题，尚鹏云说，“不能低估了瑞丽人的购买力。”
瑞丽有两次大机遇，次是玉石产业兴盛；第二次是2010年4月，国家发改委明确将瑞丽作为国家4个重点沿边开发开放实验区之一。
玉石不必说了，很多人与施先生一样，财富积累得益于玉石生意。另外，小到生活必需品、大到红木家具等，沿边口岸优势也让很多瑞丽人过着富足生活。还有东南亚华裔商人、与东南亚有生意往来的商人等，都是瑞丽地产行业的客群。
“最重要的是，瑞丽的地产市场是需求已经存在，而没有产品匹配需求。”
确实如此，在星河蓝湾销售中心，销控表上密密麻麻的红点贴在“已售”一栏，置业金额大都在50万元左右，对于一个县级市来说，房价并不便宜，但销售却很好。
难怪在此前采访万达集团董事长王健林时，他曾说万达计划在瑞丽投资一个精巧的万达广场，为此万达专门做了国门线精致万达广场模板建设，就是为了展现中国的良好形象。
其实，瑞丽的地产开发遵循着清晰的城市整体发展方向。
重点推进中央商务区、北部新区、城区南面滨江沿线片区、城市东面景成新城片区及东部仓储物流园区的建设。
整个瑞丽地产市场的产品形态，也大都依照市场需求而定，尚鹏云说，“财富积累到一定程度，住宅就会选择别墅、高档社区，所以就有了国门春城、雅居乐；做生意，门面要大气，要有与客户喝茶的会所，我们的产品也就有了商墅业态。”
大理：本土购买力抬升
如果有人问，云南最热的房地产开发市场在哪？除了昆明，大理一定名列前茅；如果把云南各州市的房价排个序，大理也一定稳坐三甲。
纵是如此，2012年大理市地产67亿元销售额，近百万平方米销售面积，其中有一半销售面对本州购房者。
或许过于外向，曾经大理地产市场产品并不丰富，全年开盘也会有间歇期。
感通别墅、银海·山水间、洱海国际生态城、洱海天域、大理公馆……不论是古城区域还是海东片区，别墅开发一度成为市场主导，主要目标即是异地客户。
“从产品层面看，感通别墅、银海·山水间的产品户型和总价都是缩小趋势，随着总价趋低，去货量越快。”俊发·滨海俊园项目负责人苏欣泉说。
“我们发现大理本州购买力也非常强，宾川、漾濞等高端客户置业会下关，因为大理地产具备旅游和住宅双重属性。”
房价，也因为这双重属性，有了从7000元/平方米到20000元/平方米的跨度区间，并且涨势甚快。
根据易事达地产顾问公司提供的数据显示，2000年，大理商品房新房价格每平方米在1200元左右，2005年上升到了1700～1800元。2006年8月，沃尔玛进驻大理，这被当地开发企业视为房价“上涨”的一大信号。
如今，洱海边在建的联排别墅项目均价已达到10000元/平方米左右，大部分高层住宅价格在5000～6000元/平方米左右，以旅游度假为噱头的外销型楼盘精装修小户型单价已突破10000元，别墅价格为10000～15000元。这一价格跟去年相比，仍然稳中有升。
那么，持续攀升的房价之下，又孕育了怎样的市场？
“好东西，自然是贵的。既然大理地产项目具有资源和住宅双重属性，房价跨度也大，本地人对房价的敏感明显较弱。”苏欣泉说。
“还有一个因素是，大理土地资源匮乏，几乎没有成片土地可供开发，海东片区也大都在山上，这也推动大理房价上涨。”大理大通地产公司营销中心副总监、企划部经理罗谆说。
一度将昆明作为营销主战场的大理地产项目，近两年迅速沉寂，罗谆说，大理地产的产品结构不尽合理，此前以别墅为主，其客群本就有限，又是老项目，价格也无太多优势，“走渠道的很多”。
“由于前期过快开发，大理地产项目同质化竞争严重，因为土地稀缺，品牌开发企业进入者很少，不仅产品线单一且品质不高。”苏欣泉说。
旅游度假需求不一定需要买别墅，本地的人口也不具备如此大的消费能力，而大理人对居住品质的要求却不断提高。“了解市场需求，合理的转型是大理房地产市场面临的当务之急。”
面对大理地产现状，洱海龙湾开始尝试精装海景公寓，差异化竞争，填补市场空白。滨海俊园也意在走高端公寓路线，亦旅游度假，亦高端住宅。
“现在大理地产市场的产品明显丰富，开盘间歇期也不明显。覆盖的置业群体，也不再局限于旅游度假人群。”
可以看到，银海·山水间从一期的大面积别墅到现在三期的小面积别墅，沧海一墅128平方米别墅热卖；滨海俊园、洱海龙湾推出精装公寓……大理已经在转变。
版纳：天量开发的隐忧
现在的西双版纳就像三亚，早已变成一座“外地人的城市”。
仅在县级市的景洪，常住人口约50万的城市却有在售楼盘近百个。
世纪金源、万达、保利、雅居乐、中国平安、云南城投等在内的众多大型开发商数千亿元资金进入西双版纳开发旅游地产项目。
高达千万平方米的潜在供应量让版纳旅游地产可能遭遇严重的供需失衡。
低房价，被认为是版纳旅游地产销售逆势增长的主因。
“3500～5000元/平方米的价格区间，比起海南，算低的。”是当地开发商一营销利器。
记者在万达版纳项目售楼部了解到，该项目客户构成是本地客户与外地客户相比约为6：4。
本地客户多为机关公务员、事业单位职工、私营业主、商贸业主及部分工薪阶层，80%以自住为主。外地客户购房目的是度假和投资，多来自于北方、重庆、湖南等地。
当天，记者在售楼部还遇到买房的一家重庆人，因为要赶晚上的回程航班，匆匆订下一套51平方米公寓，全款支付。他们说，“总价不到25万元，比海南便宜多了，一家人冬天来度假，平时就托管。”
置业顾问告诉记者，“目前，推售的楼盘所剩房源已经不多，购房者大多是西双版纳以外的外地购房者，基本都是全款支付。”
有数据显示，2012年，西双版纳旅游经济快速发展，预计接待国内外游客1235万人次，增长22%以上。但从目前西双版纳的旅游接待能力来看，明显落后。景洪市五星级酒店仅有两家，每逢黄金周和泼水节期间，西双版纳的酒店价格均出现暴涨，平时80元/间的客房涨至400元/间，而且常常供不应求。
目前的硬件设施无法满足日益发展的旅游需求,这也是目前西双版纳楼市过热的原因之一。很多投资西双版纳的投资客表示，买一套公寓出租给酒店托管公司，还不错，而且每年可以到那里度假，挺好。
尽管部分大盘销售状况不错，但是大规模房地产项目的集中上马，潜在供应量却是天量，未来版纳地产供需难免失衡。
预计项目明年面世的中国平安负责人说，版纳项目规划为度假式别墅，将面向乃至全球发售。从目前来看，整个当地市场已经基本饱和，如果项目要针对当地发售，那么销售必定会出现困境。
而且，因为大量外来购房者入市，版纳地产“季节性空置”非常严重，有开发商甚至称景洪市部分楼盘空置率达到七八成。
当地业内人士称，外地人购房比例较大，大都是投资兼度假，故导致季节性商品房空置率居高不下。但是仅凭版纳当地人口数量和收入水平更无法支撑如此大的供应量，版纳地产是否会像海南一样，仍是未知数。
去“旅游”化，是云南州市地产的泛命题，绝非简单套用公式了之，单纯以旅游度假做州市地产在现阶段并不尽人意，也可以看到或转型或等待时机的城市案例。否则现在是“季节性空置”的投资公寓，未来就会是各大豪华五星级酒店的灯光寥寥。
气派的建筑不能发挥功用，对城市而言，除了仰头看看感慨一番，仅此而已，没有价值。
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