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月薪5250就可申请一套限价房 听证代表提大堆问题

——《昆明市限价商品住房管理暂行办法》昨开听证会

都市时报   2013-07-09 08:27

[摘要] 昨日下午,昆明市住建局就《昆明市限价商品住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)召开听证会,来自政府、企业及社会多方的听证代表各抒己见,争议之声难以平息。

■都市时报见习记者 朱绍平

月入5000元就能申请套限价房,昆明市限价商品房该如何建,建成后怎么防止不会沦为部分人的福利房,平均售价相当于在市场价基础上打八折合理吗……昨日下午,昆明市住建局就《昆明市限价商品住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)召开听证会,来自政府、企业及社会多方的听证代表各抒己见,争议之声难以平息。

争议焦点

限价房售价打八折合理否?

1

《办法》规定,限价商品住房的最终销售价格,不得高于同地段同档次普通商品住房市场价格的80%。

正方观点

打八折相对市场价格可变动

来自昆明市住建局的决策发言人向浩调研员说,地产开发持续时间长,从拿地到对外销售,少则需要两三年。在此过程中,开发成本、物价水平等都存有变数,届时房价可能变高也可能变低,该定价规定就是在综合考虑了以上可变因素后做出的。如果一开始就把限价房的最终售价“定死了”,届时麻烦更多。

“举个例子,如果参照目前昆明市主城区商品房8200元/平方米左右的平均售价,将某个项目的配套限价房售价定为6500元/平方米,三年后假如受国家调控政策的影响,全市商品房的价格下跌为7000元/平方米,按照《办法》规定,彼时该配套限价房的价格也不过5600元/平方米。假如一开始就将其售价定为6000元/平方米,现时来看,购房者占了便宜,实则最终吃亏的还是购房者。反之房价上涨的话,也不利于市场经济的健康运行。”决策发言人昆明市住保局政策法规处处长张君解释道。

以昆明的房价来看,市中心在一万多—两万多元/平方米,三环外也要六七千元。20%的优惠,按90平方米的建造上限计算,一套房子怎么也能节省10多万元,这是相当实惠的。

反方观点

限价格不如限开发商利润痛快

“在土地出让环节就应该充分考虑,并确定其未来的售价。”听证代表金希律师认为,按照《办法》规定,目前对于限价房的售价只是“相对限”,而非“限”,未来的售价仍属于可浮动范围,无法确实保障购房者的权益。他说,限价房售价可以变,但是“只能降不能涨”。政府部门应在确定开发商的合理利润的前提下,确定限价房的最终销售价格,开发商可以根据“限房价,竞地价”的方式拿地。

对此,听证代表昆明市发改委价格处处长覃鹰补充认为,受开发成本等因素的影响,不得高于同地段同档次普通商品房市场价格的80%的规定,难以保证限价房定价的合理性。该办法的制定可参照即将出台的《云南省城镇保障性住房价格管理暂行办法》相关规定,按照“限价商品房上开发商的利润不得高于5%”的要求,对限价房严格实行政府指导价,即考虑“限房价,竞地价”的定价模式,明确限价房的上下浮动幅度,实行“一套一标”的定价标准。

“销售价格过高,调为同地段同档次普通商品住房市场价格的40%-50%才合适。”对于市场价格的80%规定,听证代表庄颖建议认为。

争议焦点

准入门槛高还是低?

2

《办法》规定,一个家庭或者单身人士,只能申请购买1套限价房。申请人须年满18周岁,并具备完全民事行为能力。单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的1.5倍;2人以上(含2人)家庭月收入不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的1.5倍。

正方观点

申请人的财产限额肯定将超10万

张君认为,考虑到购买限价房的群体的收入高于公租房群体收入的原则,《办法》对准入门槛作了明确规定。参照目前昆明主城普通商品住房8200多元/平方米的均价,限价房的定价约为6500元/平方米,个人收入不得高于5250元,那么普通的中低收入工薪家庭是可以承担这笔房价的。

并且《办法》中详细规定,申请限价商品住房收入和财产的具体标准,将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素适时调整。按照申请限价房收入标准计算,月薪5000多元的市民也可申请限价房,但是不是月薪5250元的就一定能买得起限价房,目前能肯定的是,由于限价房的申请人比公租房申请人的月薪标准提高了,申请限价房者的个人财产限额肯定要超过公租房10万元的财产限额,申请人有车也属正常。

反方观点

月入5000难以保障中低收入者

“申请人只需年满18周岁,且个人收入在5250元/月以内的准入门槛过低。”不少听证代表认为,依此标准,限价房适用人群不仅涵盖了昆明市的中等收入群体,也涵盖了部分中高收入人群,难以起到保障房的作用,应适当缩小覆盖范围,让中低收入群体有更多选房机会。

争议焦点

会不会沦为部分人的“福利房”?

3

《办法》规定,构筑多层次住房供应体系,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应,解决中等收入家庭住房困难。限价商品住房从取得房屋所有权证之日起满5年后,方可上市交易。

正方观点

层层筛选可保证公平选房

成功购买一套限价房,5年后卖掉,能否再次购买?“对于申请人,我们会严格按照相关规定进行层层筛选,目的就是要保证房源分配的公平公正,确实保障中低收入群体的住房需求。”《办法》中也指出,限价商品住房交易后,原购房人家庭(未成年子女除外)不得再购买限价商品住房,也就意味着限价房的购买机会只有一次,借此投机的行为可以避免,为了公平,政府的福利保障每位公民只能享受一次。

反方观点

警惕限价房沦为少数人的福利房

有听证代表提出,作为保障性住房的特殊种类——限价房首先被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”,但是在省外各地,限价商品房,最终却变成了央企福利房或者公务员、事业单位的福利房,这样的结果恐怕是大多数人始料未及的。限价,本来是为了抑制房价快速上涨,解决中低收入家庭的住房问题。谁想到,最后的结果,反而是连商品房本该具备的公平交易的基本属性,也被剥夺了,所以在入围门槛上,一定要严格把关,层层筛选。

争议焦点

限价房的品质如何保障?

4

《办法》规定,限价商品住房应当严格控制套型面积标准,套型建筑面积控制在90平方米以内。 限价商品住房建设应当遵循节约集约用地的原则,严格执行绿色建筑标准和相关技术规范。

正方观点

执行绿色建筑标准品质有保障

云南昆都国际房地产开发有限公司总经理陈永林认为,目前不少城中村改造项目的商品房和回迁房的品质差距很大,如果限价房的建设也如此区别对待的话,势必起不到保障性住房的作用,必须保证限价房的质量。

决策发言人昆明市住房保障局政策法规处处长张君解释道,早在2012年年底公布实施的《昆明市保障性住房规划设计导则(修订稿)》,就明确了保障性住房建设的户型、装修等标准以及节能等要求,目前已有相关项目按照绿色建筑的标准进行建设,质量可以保障,且能够推广。

反方观点

竞地价限房价可能降低房子质量

听证代表昆明市公租房公司部门经理杨金霞认为,按照目前实施的某个公租房项目来看,绿色建筑标准的成本过高,如果严格要求限价房也实施该标准的话,可能增加其建设成本,最终推高房价,对此,需要重新斟酌。而限价房的户型面积只有,没有规定,下一步需要明确其建设标准。

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昆明新建商品房将按比配建保障房

■ 都市时报讯 (见习记者 朱绍平) “廉租住房、公共租赁住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积5%的比例配建;经济适用住房、限价商品住房均应当按照不低于该建设项目地上总建筑面积20%的比例配建。”昨日,在《昆明市普通商品住房项目配建保障性住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)听证会上,昆明市住建局规定,《办法》实施后,昆明主城八区“用于开发建设普通商品住房项目的新出让土地”,必须按照一定标准配建保障房。

“在拿地成本不变的情况下,要求每个项目都配建一定比例的保障房,开发商是否会将开发成本转移到普通商品房身上,最终导致房价上涨过快。”对于听证代表吴怡的顾虑,决策发言人昆明市住房保障局法规处处长张君解释道,廉租房、公租房属于租赁型保障房,经适房、限价房属于出售性保障房,目前的保障性住房体系以租赁型为主。它们的配建比例之所以不同,就是考充分虑了开发商的资金回笼时间,况且在整个监管过程很严格的情况下,成本转嫁无从谈起。

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