[摘要] 正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。与此同时，民间资本开始涌入，并将投资目光锁定商业地产。
直接融资大发展
目前，房地产直接融资的具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。2012年房地产直接融资的占比快速上升，房地产信托余额为6800亿元，发展迅速。相比之下，房地产基金尚处于起步期，发展时间仅有三到五年。但据业内估计，2012年的房地产基金规模已经超过1000亿元。
今年以来，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大。到今年4月，房地产信托占信托发行量的比重达到33%，已超过金融和基础设施行业。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。
“从企业的投资额和融资额来看，这些数字目前是近十年来的水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”。
不过，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来除了贷款外，房企一定要多关注直接融资。“直接融资是下一步金融改革的大方向之一，需要开发企业的高度支持。”秦虹表示，房地产是资金密集行业，但不断加码的地产调控让宽松、低成本、易于获得的银行贷款环境难以再现。因此，未来维持房地产企业发展的重要支撑点将是直接融资。
民间资本涌入
房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。
对此，高和资本董事长苏鑫表示：“关注直接融资，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求，未来要做大房地产就必须关注直接融资方式。”
作为我国首支人民币商业地产基金，高和资本目前收购资产规模已超过60亿元，其中在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。近期，高和资本加速在一线城市的布局，以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的项目收购。
根据住建部政策研究中心与高和资本发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》，民间资本对房地产业的投资策略及方式正发生改变，商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。
经过漫长的上升期之后，香港的房价终于在调控的高压下急转直下。先是在3月份出现微跌，紧接着4月份跌幅从0.1%扩大到0.7%。此前，香港特区政府公布的数据显示，楼价在过去四年累计上升达到128%。而如今，香港政府对于楼市的长期狙击终于起到了一定的效果。
香港楼市从1997年开始进入下跌通道，触底回升后，涨幅惊人，今年一季度时楼价已经比1997年高峰时期高出38%。而这段时间，恰好是全球经济触底回升，量化宽松的浪潮席卷全球的时间。香港一介弹丸之地，本就对楼市需求旺盛，又作为贸易和资金的“自由港”，面对热钱大举涌入，楼价难以独善其身。
收紧住宅按揭贷款、对于住宅买卖加征印花税，这是香港政府对楼市调控最初的招数。此后，面对着依然疯涨的市场，去年年底，政府开始“快准狠”的调控，先加码印花税至20%，同时对港外人士购买香港房产再统一征收15%的买家印花税，而今年2月，买卖印花税全面翻番，成为压垮骆驼的最后一根“稻草”。按此计算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能达到房价的40%以上，获得的成效立竿见影——非本地买家购买住宅占比直线下降至总成交量的1.7%，短线投资需求匿迹。
香港政府还在土地供应上做了一些改变。近期香港政府推出的首批附有“港人港地”条款的两幅地皮获得市场空前追捧，截标时共收到29份标书。而今年2月，港府宣布取消实行了14年的由开发商采取主动的“勾地”制度，由政府每个季度公布土地供应量并公开招标，以增加土地的供应。这一切或将在源头上缓解香港楼市的供需紧张。
这些措施都似曾相识。我们的房产税已经提出多年，却始终停留在两个城市“试点”的阶段。而行政干预、限购限价更是屡屡“上有政策，下有对策”。在热钱的眼里，只要楼市有上涨预期，就还是一块“香饽饽”，就会拼命往里涌，抬高资产价格。要想破解，或许只能学习香港——一方面切实保障低收入者的住房需求，一方面“快准狠”的差别化地增加投资成本，限制住短期需求，再真真切切从源头做好供应，缓解供需不均衡。
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