[摘要] 无论各界承认与否，中国房地产市场从新一轮调控以来，一直行走在去杠杆化、去泡沫化的通道中。高负债的房企受到考验，主流房企在想方设法降价去库存、降低负债率。
无论各界承认与否，中国房地产市场从新一轮调控以来，一直行走在去杠杆化、去泡沫化的通道中。高负债的房企受到考验，主流房企在想方设法降价去库存、降低负债率。
美国QE3推出后，本报记者采访的数位国内外经济学家及学者认为，QE3与前两轮量化宽松明显不同，对于中国经济尤其是房地产市场的影响有限，推高房价更不太可能。
国内信贷扩张有限
多位经济学家指出，促进房地产市场和就业，是美联储QE3出台的主要目的。
“QE3的实施会不会导致资本大量涌入中国？我认为不会。”德国哥廷根大学助理教授于晓华说，美国股市已恢复到危机前，占经济90%的短期投资行业表现非常好。从长期来看，如果美国房地产回升，经济恢复增长，中国资本反而会大量涌入美国，加大中国经济的困境。
这或许是万科[简介动态]等房地产商进军海外市场的原因。万科总裁郁亮表示，万科已开始将目光瞄向海外的华人市场，美国。万科美国业务推进小组已经成立。
针对美国QE推出将推动我国房价上涨的观点，美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家王健认为，这种观点忽略了一个方面，即中国央行拥有选择权，在美国QE出台后，可以选择不跟进“印钞”。比较2009-2010年外汇储备增速和M2增速可以看到，外汇储备没怎么增加而M2猛增，说明货币发行是内部信贷扩张造成，而非美元流入。这才是中国前几年通胀的真正原因：央行为刺激经济印了大笔钱。
中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为，央行的货币政策如何变化，决定当前国内房地产市场的走向。他分析，QE3推出后，我国央行或以更为审慎的方式来平衡QE3的冲击与影响，以保证房地产调控方向不改变。
实际上，国内信贷扩张的空间已有限。我国国内信贷余额占GDP比重早在2010年已达到150%，并在继续上升。而美国仅略高于100%。
瑞银特约首席经济学家汪涛认为，中国信贷扩张的危险在于扩张的规模和速度。此外，杠杆率的快速攀升发生在经济增长放缓的时期，而举债的主体则大多为地方政府及其投资平台。这两点都令人颇为担忧。预计未来几年银行信贷的增长将慢于名义GDP。
这意味着，央行已不可能像2009年那样跟随QE大量发钞。9月25日，央行公告，当日进行了两期逆回购操作，2900亿元创历史。分析人士称，这意味央行希望用信号意义较弱的方式促进松动货币流通，也使得市场的降准预期进一步推后。
此外，企业举债的空间亦有限。中国社科院副院长李扬指出，2011年中国企业的负债占GDP比重已达107%。而OECD（经合组织）企业的负债如果占GDP的90%就很危险了。
去泡沫化长期持续
回到房地产市场本身，成交已现乏力，滞涨特征隐现。
据中原地产统计，截至9月16日，主要的54个城市楼市住宅总签约为119581套。环比8月同期下降11.6%，但不少城市的房价则继续上涨。8月70个大中城市中，环比上涨的有36个，超过5成。21世纪不动产分析师张磊认为，央行三季度例会并未传出货币进一步宽松的明显信号，国家仍将对房地产市场实行偏紧的信贷政策。
“中国的房地产市产泡沫正在爆裂的火山口，这么高的房价，聪明的投资人不会不知道风险。”于晓华直言。内地楼市的外商投资在大幅减少。国家统计局数据显示，1-8月房地产开发企业利用外资293亿元，同比大降53.7%。
新加坡凯德置地中国区总裁廖茸桐对记者说，去年至今这一轮的调整中，不光是外资，一些比较小的民营企业也在撤出中国房地产。房地产市场的风险越来越大，现在可能是洗牌的一次机会。
曾在日本留学的于晓华长期关注内地楼市。他认为，日本和中国都是因为固定汇率下的出口顺差，导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本1986年为了应付日元可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策；中国2008年为了应对世界金融危机，同样采取了宽松的货币和财政政策。泡沫之源，都是流动性过剩。2010年开始，中国房地产调控踏上去泡沫化的征程。
与QE3相关的另外一个对房价影响巨大的因素是人民币汇率。于晓华认为，如果人民币继续，出口企业更加危险；由于天量人民币的流动性，通胀率高企，中国的生活成本不比西方低，人民币贬值预期已经形成。
北师大金融学者钟伟担心的是，如果中国经济增长的转型不太成功，如果没有坚定的深化经济改革的决心，则汇率的波动，带来资本大幅度的逆转，将对房地产市场产生巨大影响。
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