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SOHO首个自持项目重新定位 转型后不谈销售目标

每日经济新闻   2012-09-19 07:39

[摘要] 针对SOHO中国目前唯一自持且招商[简介 最新动态]陷入困境的物业项目前门大街[最新消息 价格 户型 点评],SOHO中国董事长潘石屹有了新的策略——打破传统商业购物的招商运营模式,进行重新改造,并且计划于今年年底前完成。

针对SOHO中国目前自持且招商[简介 动态]陷入困境的物业项目前门大街[消息 价格 户型 点评],SOHO中国董事长潘石屹有了新的策略——打破传统商业购物的招商运营模式,进行重新改造,并且计划于今年年底前完成。

昨日(9月18日),潘石屹在接受《每日经济新闻》记者采访时透露,前门大街的改造将以“展示、体验”为主,一期改造将引入韩国希杰集团以及京东商城线下的电子商务体验馆。

改造后的前门大街能否一改往日疲态,SOHO中国的转型又能否顺利进行?潘石屹表示,自持物业长期盈利可见,而达成这一目标的周期在5年左右。此外,SOHO中国今年100亿元的收购目标截至目前也只实现了1/4,似乎意味着,收购已不再是其重点,而年初曾提到的200亿销售目标在转型之后不再提及。

前门大街再改造

前门大街的改造能否成功,似乎成为SOHO中国转型道路上最为关键的一步。然而作为SOHO中国自持物业的项目,前门SOHO历年的发展并不顺利。

早在2007年,SOHO中国便已介入前门大街的改造,但这5年来,前门大街一直表现平平。此前前门大街曾承诺的2009年7月全面营业,但目前只有少数几家老字号在“撑门面”,“天下街”的头衔显得有些勉强。

对于招商受阻的现状,业内人士的分析直指高额的租金与模糊的定位。

也许是希望在短时间内让前门大街真正实现“改头换面”,铺路SOHO中国此后的战略转型。今年5月,SOHO中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议,并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”。该公司的主要业务是负责SOHO中国的自持物业前门大街项目的商业运营。

“这个项目分几期开发,再加上没有停车场的配备,都会影响到项目的招商、客流等。”潘石屹指出,前门SOHO的整体改造预计在年底完成,届时所持有的面积将达54691平方米。

然而对于前门大街的改造,在业内看来似乎仍是一块“难啃的骨头”。

“这与整个前门商圈的定位有关系,很难吸引到主流消费人群,主要是以外地游客为主。”兰德咨询总裁宋延庆告诉 《每日经济新闻》,这也就决定了前门大街的定位显得尤其关键。

对此,潘石屹给出的回答则是:打破以往商业街、购物广场的招商运营模式,将旅游购物诠释为新型的展示和体验,引入各类产品体验馆。“我决定将前门大街打造成体验、展示中心。”

据其透露,目前已与韩国的食品公司希杰集团合作,同时,京东商城也正在筹备建立家线下的电子商务体验馆。

转型后不谈销售目标

对于转型所面临的诸多质疑,潘石屹并非没有看见。宣布转型后的那一个,更是让其惊心动魄。“1内,我们的股价就下跌了8%,损失了26亿。”但这并没有左右潘石屹转型的信心。

“我们有足够的资金来支撑转型。但估计到明年下半年会是我们负债率的阶段,预计会增长一倍达到40%。”潘石屹表示,目前已经放缓了收购步伐,今年100亿元的收购目标目前只实现了25亿元。然而,转型之后也不会再谈销售目标。“目前对我们来说,物业管理、商业管理亟待提高。”

此外,针对之前传出海外投资的传闻,潘石屹称,暂时不会出海投资。“我目前看好的还是北京和上海的市场。”据潘石屹透露,目前SOHO中国基于成本的资金为10%左右,未来几个项目能达到13%。

对此,业内人士指出,缩减收购开支一定程度上反映了SOHO中国目前希望充裕所持资金来实现转型。

值得注意的是,多位业内人士指出,对于SOHO中国的转型,如何调整产品线才更为关键。

BOMA中国理事李平曾向 《每日经济新闻》记者表示,潘石屹旗下的销售物业,由于多数在项目前期投入不够,后期运营中又面临产权林立等问题,很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼,其租金价格很难提高。

“SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品,但反之也可以说是非商非住。今后在京沪租务市场上,这种产品肯定还有市场空间,但毕竟不是高端租务市场。”宋延庆称,SOHO中国是继续在自己熟悉的市场上做熟悉的产品,还是转向高端租务市场,或者是细分出新的“蓝海”市场,无疑都将面临挑战。

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