[摘要] 昨日，房地产及相关概念股大跌，房地产行业的未来备受关注。重点关注房地产上市公司资金链，调查发现，房地产资金链普遍吃紧，为了缓解紧张状况，今年以来，沪深两市总共有51家房地产公司涉足股权质押，质押的股权数量高达94.93亿股……
（来源：证券日报）昨日，房地产及相关概念股大跌，房地产行业的未来备受关注。重点关注房地产上市公司资金链，调查发现，房地产资金链普遍吃紧，为了缓解紧张状况，今年以来，沪深两市总共有51家房地产公司涉足股权质押，质押的股权数量高达94.93亿股；房企频繁“卖子求生”，绿城是典型代表；天津松江、中华企业等多家房企发布对外担保公告，短短20多天涉及资金10多亿。多面观察，自然就会对房企上市公司资金链有更深入的了解。
虽然楼市近期持续回暖，但部分房企的资金压力仍然不小，不得不依靠年息较高的对外担保筹措资金。而由于调控的持续进行，一些对外担保金额超过净资产的上市房企，的风险已经开始出现。据记者统计，截至今年6月25日，就有包括天津松江、中华企业、万通地产(万通龙山逸墅万通新界紫藤堡)、首开股份、银亿股份、等多家房企发布对外担保公告，短短20多天涉及资金10多亿元。
房企担保融资
6月22日，天津松江公告称，公司控股子公司天津松江创展投资发展有限公司（以下简称“松江创展”）计划向北方国际信托股份有限公司申请金额为人民币9000万元的流动资金借款，借款期限为两个月，借款年利率12%，天津松江以连带责任保证的方式为此笔借款提供担保。同时公告称，天津松江为控股子公司累计担保金额30.2亿元（不包含本次担保金额），无担保。
天津松江2012年1季报显示，公司总资产105.66亿元，负债总额92.72亿元，资产负债率达87.75%，公司净资产不足13亿元。而这也意味着，天津松江目前的对外担保已经远超其净资产。同花顺iFinD数据也显示，截止2011年末，天津松江的对外担保总额占净资产比例为168.83%，位列两市房企。同时，金科股份、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆[消息 价格 户型 点评])、高新发展、浙江广厦、外高桥等房企的对外担保总额也超过其净资产。
除天津松江外，6月18日万通地产发布公告称，公司当天召开的第五届董事会临时会议审议并通过，为天津城开置业有限公司提供1.504亿元担保的议案。截至6月18日，万通地产除拟提供上述担保外，还为控股子公司北京万通龙山置业有限公司、天津富铭置业有限公司及天津万通时尚置业有限责任公司、北京万通时尚置业有限公司、杭州万通时尚置业有限公司、成都万通时尚置业有限公司、香河万通房地产开发有限公司及天津万华置业有限公司提供总计20.506亿元的担保。
万通地产2011年的年报显示，万通地产去年的销售额仅为46.78亿元，而目前担保额已占万通近一期经审计净资产的66.82%。而中华企业在6月份连续2次发布对外担保公告。其中6月7日，中华企业控股子公司上海华宁置业有限公司拟向东亚银行（中国）有限公司上海分行借款人民币2亿元，借款期限二年，综合年利率9.645%。上海华宁置业有限公司以华宁国际广场一至六层商铺作为抵押担保。同时，中华企业拟为该笔借款提供连带责任保证担保。借款用于归还上海华宁置业有限公司股东方借款。
不到2周后的6月19日，中华企业的另一家控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司拟通过陆家嘴国际信托有限公司发行信托，金额3亿元，期限18个月，综合年利率13.5%，以上海房地产经营（集团）有限公司持有的上海瀛茸置业有限公司15%股权和中华企业持有的上海瀛茸置业有限公司15%股权作为质押担保，信托资金主要用于相关项目的开发运营。同时，中华企业拟为该信托提供连带责任保证担保。该信托成立满12个月后，上海房地产经营（集团）有限公司可向陆家嘴国际信托有限公司要求提前终止。中华企业表示，截止目前，公司对外担保总额17.754亿元，占公司最近经审计净资产的35.21%。
此外，6月7日，首开股份也公告称，其合营公司海景公司向吉林信托申请项目贷款60000万元，期限2年，首开与海景公司另一方股东天津市房地产发展（集团）股份有限公司同意按各自股权比例为其提供连带责任担保，首开提供担保额为30000万元。首开股份表示，公司为其贷款提供担保是为了支持其房地产项目开发，公司持有海景公司50%股权，且海景公司经营稳定，财务状况和资信情况良好，首开股份对其担保风险较小，不会对公司产生不利影响。截至目前，首开股份对外担保总额为41.7亿元。
风险加大
深市方面，6月5日，银亿股份公告称，公司全资子公司银亿房产为舟山鲁家峙向工商银行普陀支行申请流动资金贷款3000万元提供信用担保，华融资产及金贸房产亦为本笔贷款提供连带责任担保，担保期限半年，担保金额为3000万元。截至2012年5月31日，银亿股份及其控股子公司担保余额为184,516万元，占2011年12月31日经审计合并会计报表净资产总额329,284.59万元的56.04%。而6月16日宝安地产与名流置业分别发布担保公告。其中宝安地产称，其全资子公司鸿基物流拟向兴业银行科技支行申请流动资金贷款额度人民币9850万元，借款期限为1年。宝安地产为该项借款提供连带责任保证。
名流置业则表示，新宇安装系公司供应商，与公司保持着良好的业务关系。该公司目前承接了我公司全资子公司沈阳名流的D45项目和沈阳幸福的B25项目主体施工工程，并签订总包合同，工程造价分别为11,861万元和12,070万元。为此新宇安装向大连银行沈阳分行申请额不超过450万元、1000万元两笔融资授信。其中450万元为半年期借款、1000万元为一年期借款，由辽宁瀚华投资担保有限公司提供担保。公司为辽宁瀚华提供反担保，同时新宇安装承诺以其对名流置业及关联公司的应收工程款为名流置业提供反担保。
对于上市房企频频借助担保进行融资的情况，有业内人士表示， 担保额占净资产比例较低的房企，担保的风险较低。但对于那些担保金额已经远超其净资产的房企来说，一旦资金链上有一个环节出问题，势必出现，后果也十分严重。
（来源：证券日报）有业内专家称，房企资金链依然紧绷，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题
“我们今年的目标是图生存。”一度放言赶超万科的绿城中国董事局主席宋卫平一脸微笑地向媒体道出绿城的苦涩。近日，绿城一口气转让9个项目部分股权，套现33.72亿元，只为“活下来”。
然而，这并不意味着绿城就此彻底度过危机，如宋卫平所说：“限购限贷的调控政策，我们还看不到头。”不过，频繁“卖老本”不止是一线房企绿城自救的手段，事实上，更多的房企频繁在腾挪资产，寄望于甩掉“包袱”可以盘活大局。
对此，有业内专家称，这意味着房企资金链依然紧绷。尽管近期楼市回暖迹象明显，但高负债和高库存依然让房企非常头疼，现金“鸿沟”难以逾越，存活依旧是大问题。
多家房企“卖老本”换现金
“绿城会主动处置部分项目，通过腾挪合理瘦身，加快公司现金流回笼，公司的目标是100个亿。”绿城中国副主席兼总裁寿柏年在一次新闻发布会上对媒体如是表示。
实际上，绿城今年一直致力于转让项目换取现金，再把现金拿去还债，如此循环往复，才让绿城数次在几欲“倒下”之前站了起来。
据记者不完全统计，去年底以来，绿城共处置了近20个项目，总计套现虽不足100亿远亦不远矣。除此之外，绿城还先后引进融创中国、九龙仓等合作者共同开发旗下项目。尤其九龙仓入股绿城之后，不但稳坐绿城第二把交椅，还因为手握可转债而制约了宋卫平这个大股东的地位。
实际上，今年以来，卖股权、卖项目、卖地等腾挪资产换取现金的交易行为在房地产行业频繁发生。
据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年1季度股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元，和2011年一季度同期的23宗及50.6亿元相比，宗数上涨了65.2%，交易金额则上涨了101.7%。
值得注意的是，今年上半年股权交易企业中不乏标杆房企，包括融创中国、恒大、保利地产（600048）等都参与了并购。同时，有不少房企卖掉了旗下子公司。
此外，有不少不以地产为主营业务的上市公司也纷纷剥离地产业务。资料显示，中恒集团（600252）宣布以5.46亿元转让旗下房地产业务；铜峰电子（600237）拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权；森源家具集团有限公司出让重庆重庆捷程置业有限公司股权及债权；东方航空（600115）也着手转让房地产资产。
对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向《证券日报》记者透露，即使今年一季度股权交易依然创新高，但就目前掌握的数据来看，今年上半年房地产行业股权交易的数量比去年同期还将增加，尤其下半年数量将更多。
资金“鸿沟”仍难越
不过，近日千人抢房潮重现，房子涨价预期强烈。楼市引来各界“围观”的同时，不禁有人在问，开发商的好日子又回来了吗？
对此，中国房地产学会副会长陈国强向本报记者表示，相比今年前3个月，部分开发商销售业绩确实大增，资金回笼情况也有所好转，但房企的资金链依然趋紧，形式非常严峻。不少房企将被迫通过出售股权或者项目等各种方式引入合作伙伴，借此换取现金还债，缓解公司资金压力。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，绿城等开发商卖股求生不是什么见不得人的大事。房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，降价销售也好，只要市场艰难的时期可以渡过资金危机“活下去”，那么，这就是起码的成功。
对此，张大伟表示，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，库存和负债压力仍然很大。房企出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计全年股权及资产交易（不包含关联交易）很可能超过800宗，而金额很可能突破2500亿。此外，从一二线城市蔓延到三线城市的企业兼并潮很可能继续加剧。
陈国强同时向记者强调，出售资产换取现金输血已经是房企自救的常见途径，而且大多数交易表面上是合作，实质上却是并购。即使如此，也不排除有中小房企破产的情况。
事实上，自杭州某房企因资金链崩溃而宣告破产后，近日广东再次出现房企破产的现象。对此，陈国强认为，破产是企业出售资产仍不解渴后的最后一步，接下来也不排除还将出现房企破产的案例。
继九龙仓入股绿城之后，谁也没有想到，在不到一个月的时间里，绿城又引入了一个合作伙伴，这一次，援手绿城的不是别人，正是今年年初刚刚入股无锡蠡湖香樟园的融创中国。
从最初的购买一套香樟园的房子，到如今入股绿城的10个项目，融创与绿城的关系进一步密切。而这背后，除了坚持高端精品的“同道共识”外，或许亦像3天前新闻发布会上强调的，孙宏斌对于宋卫平几近相同履历的“感同身受”后的“惺惺相惜”。
收购，也是合作
据媒体报道，6月22日下午，融创中国与绿城中国联合宣布，绿城与融创将组建高端地产合作平台--上海融创绿城控股有限公司，注册资金20亿，双方各以10亿元现金持有合营公司50%的股权。
而后，绿城将旗下5个城市的9个优质地产项目相应股权注入合营公司，为此，融创需支付33.72亿元作为合作对价。另外，如果项目后期需要，双方将按照50%的股权各自出资。
此次合作涉及到的9个项目中，位于上海的有3个，苏州2个、无锡2个、常州1个、天津1个，可售面积合计251万平方米。若按目前市场价销售，总可售额约450亿元。
尽管宋卫平认为这先是一笔收购，然后才是合作。但孙宏斌仍坚称，这不是收购，是一个合作，是融创借助绿城的品牌提升自身高端物业能力的机会。合作之后，在项目定位、案名等方面都不会做出更改，项目运营团队依然由绿城来运营。融创方面，将加强的是财务、成本、营销方面的力度。
融创中国董事长孙宏斌称，通过此次合作，融创将持续强化并深耕既有的北京、天津、苏南及重庆等精心筛选的经济活力区，进一步巩固了在苏南地区的领先地位，高起点进入上海，进一步完善了长三角区域的战略布局。
通过与绿城的合作，融创“高调地、高水平地、非常满意地”进入了上海，新闻发布会上，融创中国董事长孙宏斌颇为兴奋，“下一步我们希望能够把重点放在上海。”
据悉，在布局苏南地区后，融创就曾多次高调宣布要进入上海，但一直未能成行。此次交易完成后，“融创将进一步巩固了在苏南区域的领先地位，战略性进入上海，进一步完善了长三角区域的战略布局”。
根据双方的约定，新成立的项目公司除了经营现有的9个项目外，还将在该区域开拓新的项目，据孙宏斌透露，一个月内合营公司就会拿新的地块。
不过，与此前九龙仓50亿港元持有绿城中国24.6%股权相比，融创此番33亿元收购的是绿城9个项目50%的股权，似乎并不“合算”。
对此质疑，孙宏斌回应，“现在不能判断这个交易是好还是坏”。要判断这笔交易是否合算，应该看两个标准，一是看项目将来会如何，对上海乃至苏南地区，融创都充满了信心；二是看合作伙伴如何，去年在无锡与绿城的合作，结果非常好。
不过，他也承认，跟绿城合作是一个生意，也不是一个生意。因为宋卫平的项目只给志同道合、理念相同的融创做。
孙与宋的同道共识
事实上，在新闻发布会召开之前，关于融创与绿城此次合作便有蛛丝马迹显现。
6月19日，有业内人士透露，在九龙仓之后，绿城将引进第二家战略投资者。21日，信息进一步明确为，绿城拟将旗下位于上海、苏州、常州等地项目以30亿作价转让给融创中国。
绿城引入融创的猜测不足为怪，因为这已经不是双方的次合作。孙宏斌曾透露，在他人生低潮期的07年，就想买绿城的北京御园，后因外籍身份而作罢。
这一情结直到去年才成为现实。去年11月，在绿城被各种困扰包围时，孙宏斌以个人名义买下绿城无锡香樟园一套物业，之后，关于融创与绿城合作的传闻就没有停止过。
消息在今年年初坐实。1月5日，融创与绿城发布联合公告称，融创将以5100万元人民币的代价收购绿城无锡项目公司51%的股权，涉及到的正是媒体热议的绿城蠡湖香樟园项目。
转让完成后，项目公司湖滨置业将由绿城的附属公司变为融创控股51%的子公司，融创将借机收购绿城无锡地王一半股权。
资料显示，湖滨置业的主要资产是无锡蠡湖1号地块，由绿城于2009年8月以29亿元的价格拿下，是红极一时的“地王”项目。地块位于无锡市滨湖区太湖大道以南，总占地面积22.26万平方米，总建筑面积约74万平方米，地上建筑面积约52.5万平方米。
自此之后，各种场合里，孙宏斌支持绿城及宋卫平的言语便多了起来。
对于融创与绿城的合作，外界更多的解读是，老孙在同是性情中人、同样充满理想主义情怀的宋卫平身上找到了共鸣，在今日绿城身上，他看到了当年顺驰的影子。
在此次新闻发布会上，有人给双方的合作作出这样一个评价，“两个受过挫折的男人，他们很坚强，他们拥抱在一起，共同面对美好的明天”。
绿城和顺驰的往事
从去年开始就处于各种传闻与事件漩涡之中的绿城，显然正在经历当年似曾相识的顺驰一幕。
2006年9月，孙宏斌以12.8亿元的代价将一手创立的顺驰55%的股权转让给路劲基建，涉及130万平方米建筑面积的土地。
在当时的并购中，路劲基建对顺驰作出共计5.7亿元的贷款及贷款担保；另外双方还订立三项期权协议，包括以9亿元对顺驰增资拓股，拿下55%股权，同时与路劲第二大股东合作，合资3.8亿元买下苏州凤凰城两个地块。
这一年，是顺驰进入化扩张的第四年。
那一刻，收购者是这样评述的，“孙宏斌其实就缺这10个亿左右，顺驰在年底前会有约30亿元的售楼收入到手，但他等不及了”。
彼时，顺驰在16个城市拥有42个项目，土地储备达700万平米。但却正逢宏观调控，香港IPO计划又宣布失败，资金严重受困。
历史总是惊人的相似，而今融创高调收购绿城项目公司部分股权，并入股合营公司，再次令人回想起孙宏斌六年前顺驰的出售。
顺驰时代犯的错，多年来让老孙牢牢记住了两点：，不能在很多城市铺开做房地产，要在几个地方深耕、深挖；第二，一定要保证现金流安全。
“顺驰的错误不会在融创发生！”他如是强调。
老孙介绍，截止去年底，融创账面现金38亿，去年买地花了90多亿，今年的销售量会比去年大得多，所以，今年用来买地的钱要比去年多。
收购是否会使融创现金流紧张，孙宏斌否认了这一疑问：“这几个项目所需资金非常少，土地款已经付清。合作完成后，短期内我们的负债率可能会有回升，但肯定会恢复正常。融创的现金流肯定安全的，差一点的话，就问绿城借。”
其称，如今的融创之所以受投资者欢迎，正是因为在现金流方面长记性、长教训。
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