[摘要] 500人的会场上，门口站满人不说，就连主席台，都坐了近百人……上周五举行的《昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会》，吸引了省、市设计院设计专家、开发商等近千人到场聆听。除了新规定受到业界关注外，昆明市规划局局长李亮现场讲解，也是本次会议的一个亮点。
500人的会场上，门口站满人不说，就连主席台，都坐了近百人……上周五举行的《昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会》，吸引了省、市设计院设计专家、开发商等近千人到场聆听。除了新规定受到业界关注外，昆明市规划局局长李亮现场讲解，也是本次会议的一个亮点。
新版规定扩展到所有县市区
“2005年有一版技术管理规定，市长签署政府令颁布的。这个政府令已有7年，为这七年昆明的建设提供基本依据是大家共同遵守的法则。但是，这个规定已经有许多方面不适应现在的需求。”李亮表示，新版规定的内容不多，但有较大变化，首先一个变化是适用范围不一样。以前的是在城市建设、规划总体规划范围内适用，基本是我们主城区的所在范围，但这次根据新昆明建设，很多技术规范、标准对开发的要求，不光体现在主城区内，还扩展到所有的县市区，不仅是城市规划区，还包括了阳宗海风景名胜区等，其他县市区人民政府所在地的镇，以及省市工业园区。
“其二，我们在技术管理规定里面还设定了一个特定区域。在城市化过程中，每个区域的特点不一样，规定的适应服务也不一样，技术管理规定虽然是统一的规定，但不一定适用所有的区域，每个区域的开发程度、密度、人口分布都不一样。比如CBD，有更高程度的物业开发，有更强大的地铁交通作为支持，它对空间的设定、安排跟其他区域不一样。”
据悉，《昆明市城乡规划管理技术规定》已经过听证，正在待批过程中，将自市长签发之日起施行。新版规定参考了万科地产、俊发地产、龙宇地产、实力地产集团等四家企业的意见。
做城市规划是在做城市的良心
李亮对于新规打了一个比喻：“红灯停，绿灯行，这些交通规则和城市建设规则是一样的，都是来规范我们每个建设行为，像我们每个人出行一样，每个建设项目也要遵守规则，这样才能保证建设起来的城市大家都是公平的，建设起来的城市才具有基本的体制。所以规划管理和交通管理是一个道理，我们很多时候充当的是一个交警的职责，做得对的放行，做的不对的就要指出错误，要求改正。”
新版规定讲解完毕，李亮风趣地说，现在的规划局是以他为首的“小鬼当家”，做城市规划是在做城市的良心，规划局和开发商“沟通”、“交流”、“斗争”的过程中，归根到底是让广大市民有一个良好的生活环境。规划部门最难做的，就是坚守自己的价值观、城市规划的理想，他还强调，遇到凡利用规划局或他本人名义，在和开发企业沟通的过程当中，发现“索要高价”、“需要在规划部门上下打理”的设计单位，可以通过两个途径：拨110报警，或将这家设计单位汇报给李亮，将对其严厉处理。
1商业及商务办公楼临街要设公厕
新版规定：在商业及商务办公项目中，应当临城市道路设置全天对外开放的公共厕所，每幢建筑可不超过两座。每座公测所建筑面积不低于60平方米。在班里建设工程规划许可前与城市管理部门签订无偿移交协议的，公共厕所建筑面积可不计入项目容积率。
局长解读：很多老百姓都反映昆明公厕太少，很多地方都找不到厕所，我的经验都是去麦当劳或者肯德基，这些商家都比较人性化，政府部门也都在投资新的公共厕所，另外，的方式还是动员各开发商把自己的厕所贡献出来供市民使用。为了鼓励大家，规定所有商务办公楼，临街面都应该有一座全天对外开放的厕所，如果两侧都临街，就要有两个对外开放的公共厕所，并且每幢建筑有两个公厕。
各界反响
昆明市白马小区刘先生：听上去还不错，现在厕所不好找，如果政策施行了，那就方便了！我女朋友肠胃不好，经常逛街就要随时帮她找厕所，这个政策真的方便了大家的出行，但是由于是免费的或者是全天开放的，那么管理一定要到位，那么多厕所，如果没人打扫的话，会影响城市环境！
2商品住房每100平米配1个车位
新版规定：各类建设项目停车泊位数值要按规定配建。建筑物配建的停车设施原则上设置在建筑项目规划允许用地范围以内；情况特殊的，可设置在项目用地周围200米范围以内且不跨城市主、次干道（特大型公共建筑可另作特殊处理）。建筑物的使用性质发生变化时，须按本规定要求增配停车位。其中，住宅类型建筑中，商品住房100平米地上建筑面积可配机动车位1个，非机动车位一个。廉租房和公租房经济适用房100平米地上建筑面积可分别配机动车位0.4个、非机动车位4个，和机动车位0.7个、非机动车位2个。而在注释中，更明确提出住宅配建中，固定车位的5 —10%应设置为访客车位。
局长解读：这一条和开发密切相关。昆明很多老校区地面停车挤得一塌糊涂，老人小孩没地方散步，遛狗都麻烦，也是前些年在住宅规划过程中忽视了停车场的开发。
而对于地下停车建设，开发商心情很复杂，一方面住户都应该有停车位，但另一方面地下停车位不好开发，非常占建设资金成本。但要从长远考虑，我们鼓励、支持地下停车位的建设。以前是按每户一个停车位来规划，但由于户型的大小、经济状况的不一样，对于车位的需求也不同。经过对通盘的考虑，按每100平米配一个机动车位。
各界反响
昆明某房地产公司的设计师徐先生：以前主要是按户数来规定的,开发小户型就不划算，加大了成本投入,而现在这个规定是鼓励小户型的开发，同时也满足了大户型购买者对车位要求较高的意愿。还有就是对于保障房的停车泊位要求降低了，，保障房建设资金压力较大，这样可以适当节约成本，第二，按现实的情况，保障房的业主在现阶段对停车泊位的要求不高，这个也是较合理的一种做法。
3商业用地不能变相搞住宅
新版规定：在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间：在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。
局长解读：以前并没有这样严格的规定。在我们很多市场行为当中，有一种做法，（土地）拍下来是商业用地，但很多时候做成住宅的类型，对外销售的时候或者以公寓的名义或者以住宅的名义这样去销售。但是，这样只有40年产权，土地性质还有房产证性质都是一种商务办公的性质，水电都是按照商业用地的收费标准来收费的。这种行为在房地产业的初期是能够容忍的，随着房地产开发的规范，我们为了规范这种情况，为了把商业用地实实在在的确定为经营性的资产。我们现在与北京、上海等大城市同步，严禁商改住。商业用地踏踏实实的做商业，做办公、做商铺都可以，不能变相的搞住宅。所以我们规定了这一条。不能设置独立的卫生间，因为这样有变相做公寓的嫌疑，所以我们要求必须要有公共的卫生间。不能再按照酒店式的、公寓式的住宅来安排。
李亮在讲到“公寓”这个名词时说，“第二章里讲到的关于在商业办公用地上面禁止商改住，但我们有特殊规定的，按照规定执行。规定是什么？对有一些大型的商业综合体，我们按照国际惯例是可以配置一定规模的公寓。所以做地产的人都很清楚，而且大家也经常说公寓是什么，但我们的规定很清晰，一是在商业用地上的一种产品类型，属于商业办公的性质，说白了用电用水都是按照商业设施的标准，但一般情况，不允许在商务用地上做住宅，但是有特殊规定的，可以参照住宅户型进行产品设计，说白了就是可以住人。但我们一定是在规划条件中有特殊规定的。”
“举个例子，我们市政府这块地去年去年拍出去了，大家都知道是香港的恒隆集团把这块地拍下来来建设恒隆广场，项目有一栋超过三百米的一栋楼，还有两栋公寓楼。地上（建筑）面积40.5万平米，那么大家想40.5万平米怎么消化？一栋300米的商务办公楼，大概15万平米。一个大型商场我们当初计划占到7、8万平米，结果他们一下做到了十几万平米，量非常大，但同时我们要特别注意呢地上面积的15%用作了公寓开发，为什么呢？这就是依据了国际惯例，大型的城市综合体因为商业人口、上班人口非常多，为了保证24都有人停留。一般这种规模都会配置一定数目的公寓，短期的，为一些白领，不作为性的居住，但这个大家一定要清晰，不是所有的都可以做，有明确规定的，才可以做。”
各界反响
昆明市设计院史登峰：这条对于目前能看到的项目没多大影响，因为已经审批过了，只要符合当时的规范就不会受影响。对于现在正在申报中的项目有影响，而且这种商改住的情况在目前的申报项目中还占数不少。这就需要项目及时的调整设计，在设计源头上断了这一违规。
@云楼报坊HU：昆明可能不再审批商务公寓户型：1、不得设置类似住宅户型的办公空间。2、不得在单个办公空间中设置独立卫生间。实际上，商务公寓有很广市场需求，它可以注册公司，租金低适合创业者，可商可住。以后规划不批了，不仅需求无法满足，海量写字楼卖给谁！！
名词解释
公寓：规划条件中有特殊规定的可设置公寓。公寓建筑的建筑性质为商务办公建筑，公寓建筑可参照住宅建筑的功能布局进行建筑单体设计。
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4鼓励多做空中的交通连廊
新版规定：临城市道路的公共建筑底层架空，架空部分净空高度不小于3.5米、进深不小于2米且向社会提供公共开放空间的，在符合消防、交通等要求的前提下，底层架空垂直投影范围内的建筑面积可不计入容积率。
商业建筑体量之间作为单纯交通联系功能的空中连廊，其建筑面积可不计入容积率和建筑密度。
局长解读：商业地产越来越多，要求流线一定要通畅，这是商业地产的必要条件。为了鼓励开发商让项目的流线更贯通，我们鼓励大家多做空中的交通连廊，我们把这部分不计入容积率。但要注意只是针对商业， 并要求是单纯的空中连廊，周围没有商铺的。请大家在做商业地产的时候，充分利用这一条。
各界反响
规划设计院史登峰：这一条对地产商而言，有利有弊，像空中连廊可以提高小区的便捷性，不计容积率的面积可以用在其他地方，对项目而言既是亮点也是好处。但是，这会增加一定的建设成本，比如佳湖花园，每户都有架空，依照之前的规定这些都是按半面积算，新的规定就是不计入容积率的。总体来说，新规定更人性化了，对设计者、使用者还是销售者来说，都是有好处的。
5开发商可以做夹层，控制“偷面积”
新版规定：多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不得超过30平米，且不得超过单套建筑面积的30%。商务办公建筑标准层层高不得超过4.5米。商业建筑标准层层高不得超过5.4米，大型商业用房的建筑高度可根据功能要求适当提高。
住宅标准层平面单套户型内的通风采光槽面宽不宜大于1.5米。不同户型之间通风采光槽面宽不宜大于2.4米。除低层建筑外，住宅户型内不得出现三面以上进行封闭的天井。
房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨房等）不得设置框架及连扳。如确有需要，套型与套型之间、套型与核心筒之间设置结构梁和板的围合总投影面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积5%。
局长解读：住宅层高我们这次房宽了很多，按国家标准来说一般是2.8米到3.2米，但现在我们的住宅产品越来越多，尤其很多大户型甚至超大户型都出现了，市场上销售比较好的大平层，200多甚至300平米，这种大平层如果层高都按3米左右来设计，显得空间非常局促，为了满足市场方面的需求，我们把这点放宽了。
后面这一点是这次技术规定中比较创新，也比较有争议的一条。“单套户型内室内中空部分面积不得超过30平米”什么意思？以前我们规定中是不允许做两层层高的，认为这种有做夹层的可能，或偷面积的可能，所以超过了层高要算1.5倍的容积率或者2倍的容积率，这种呢在一定程度上限制了住宅产品的开发。这次我们为了鼓励大家创造比较丰富的住宅产品，专门设计了这一条。我们现在允许单套住宅设计两层层高的这种中空，但是总面积不要超过30平米，且不得超过单套建筑面积的30%。比如你设计个60平米的户型，我们允许你做18平米的中空；如果是100平米的，我允许你做30平米的中空，要是到150平米、200平米，你还是只能做30平米中空。这个就是规定大家不要做大面积的中空。换句话说，我们允许大家做这种夹层（即便有偷面积的情况），也是更有利于中小户型。我劝大家慎重的使用这条，即便用到，结构安全结构系数必须算好加到位。
再有就是我们根据商业地产的需求，普遍放款了层高限制。
后两段对偷面积是有直接的控制的，这两条是从之前我们开发企业的经验来看的，把偷面积的情况整理出来来看。通风采光槽面宽不宜大于1.5米，大于1.5米说不过去，有将来封起来做房子的嫌疑。两套之间面宽不宜大于2.4米，一般来说一间1.2米足够了，作为生活阳台或通风口足够了，如果过大了，或者两家人合起来封起来，那不行，我们这里就要控制住了。在单套户型内出现一个三面围合的天井，这也是不允许的，这等于增加产品的附加值。等验收完了，直接增加一套房子，这都是以前大家偷面积的办法，现在都不允许了。有些确实需要，我们也规定了不得超过该层建筑面积的5%。
各界反响
@云楼报坊HU：市规局李亮15日专题会上说，昆明住宅层高不得高于3.6米，宣告复式户型的终结。该户型能增加产品附加值，增加卖点，增加使用面积，降低单位价格。此前不少开发商做出的青春复式户型很受欢迎。而政府提出层高上限，目的是避免出让金及其他以建筑面积为基数的税费流失。
昆明某地产公司张先生：这些都是标准规范，没什么特别。设计的创意是无限的，偷面积在深圳规定严格多了。可以去看看深圳怎么做到70多的房子做三房。不要以为做什么通风槽才能偷面积啊，那些都是小打小闹。
@念俊:住宅层高3.6米，好事！人在低矮的空间里生活，心胸会越来越狭隘，心情也好不到哪里去，城市病由此而生。
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