[摘要] 二手楼市回暖了？近期记者发现广州二手市场人气回升，市场人士对楼市的“回暖”比较乐观，有房地产中介甚至表示市场“反价风”又有重现的“苗头”。
二手楼市回暖了？近期记者发现广州二手市场人气回升，市场人士对楼市的“回暖”比较乐观，有房地产中介甚至表示市场“反价风”又有重现的“苗头”。
国家统计局公布的数据相对乐观，70个大中城市中，5月份二手楼价环比上涨的城市数量比4月份增加一倍。
市场案例：笋盘减少令买家心焦
张静最近一个月以来都在看房子，随着加息、首套房利率打折等利好房市的政策不断推出，她的心也一天比一天急。她在4月把自己位于远郊的一套大面积的房子卖掉后，打定主意在市区中心买一套小户型单位，所以买家付了首付后她就开始四处看房。四月底五月初的时候，张静还比较淡定，因为当时还有一些新楼盘推出特价单位，所以她不紧不慢地希望找到一个既合自己心意又便宜的房子。
不过最近市场的变化让她有点始料不及。她之前在海珠区的一个楼盘看到了一个特价单位，觉得还不错，只是希望价格能再降点，但是最近几天，她却获悉那些特价单位均已售罄。
张静不得已转向二手市场。此前她曾在客村看中一套88平方米的楼梯房，当时价格为80万元，但昨日再去时才知道早已卖出，目前同类型单位价格接近90万元。
市场突然出现的变化让张静不知所措：“如果再遇到折扣比较多的一手房或者比较笋的二手房，我是不是就得赶紧下手了？”
观点一：
买家入市意愿增强楼市回暖
“二手业主的反应速度很可能比开发商更快。”兴业地产住宅部总监金忠男透露，最近二手业主的反价行为明显增加，“不过，看楼客也是静观其变，一旦遇到卖家反价，买家还是不太愿意追涨。”
因此，二手市场的成交价格和成交量还是没有出现明显回升。据兴业地产的数据显示，6月份上半月，广州中心六区监测数据较五月份有所上涨，但涨幅仅在2%~6%左右。
中原地产海珠区东北区区域经理谢文海也告诉记者，一些买家购买的意愿有所增强，以一套100万元的房子为例，之前买家还价幅度都很大，很多人会还价90万元，现在可能就还价95万元，如果卖家坚决不肯卖的话，买家可能还会加2万元至97万元成交。
合富置业市场经理梁燕明举例说，广州雅居乐[简介动态]目前市场价140多万元左右的物业，业主在放盘时开价一般都会定在150万元甚至150多万元，不过，从4、5月该盘二手房最终成交价来看，基本都在1.3万~1.4万元/平方米价位段达成交易，与市场价基本持平。
观点二：根本还算不上“回暖”
根据2011年5月至2012年5月广州市十区二手住宅登记宗数表，2012年前三个月的月平均成交只有2550多宗。而每月的成交宗数可达7000宗以上的才可称“旺市”，而去年月均成交也能达到5882宗,却已经算是“大调整年”，满堂红市场研究部高级经理周峰认为:“所以如果月均成交低于5000宗,根本不能说是‘回暖’。”
另一个支持周峰观点的是目前二手市场“盘客比”的大小。据了解，目前广州市区二手市场的“盘客比”维持在1∶4.7左右。市场人士认为，目前的“盘客比”暂时还算平衡。
那么，什么“盘客比”才是正常？据了解，该比例在1∶6附近都比较正常，而目前1∶4.7左右的比例只能算是勉强平衡。在2009年和2010年楼价上涨最快的年份,“盘客比”一般保持在1∶9左右,显示市场严重的供不应求,从而导致二手市场价格快速飙升。
当然，他并没有否认近期看楼客户确实有所增多，成交速度也加快：“这得益于银行信贷的适度放松。”
预测：下半年涨7%~10%
周峰判断，楼价在未来的两三个月内，不会出现大涨：“目前包括发展商和业主在内的卖方，都是继续以出货回笼资金为目标。”
但到了9月之后，假如政策面没有大的变化，楼价便会在成交量逐步增加的情况下出现明显上涨。9月之后,楼价或比目前涨7%~10%。
“楼市不会重现暴涨。”谢文海认为，楼市调控已经持续一年多，积累了大量刚需，因此当市场出现利好政策的时候刚需爆发推动了市场回暖。但市场回暖，一些“笋盘”已经消化完毕，而剩下的盘源价格与买家的心理价位依然有一定的距离，因此成交量并没有出现明显的放大。
买房方面，周峰建议，如果投资客要买房投资,只要还有购房名额,目前是可以入市的时机，否则年底购房成本会增加。而如果要卖房的话,两个月前就应该开始卖了，而年底是买家重新进入思考期短于看楼期的阶段,在那个时间段卖房,价格相对更高一些。
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