[摘要] 一位长期关注楼市的购房者，给都市时报地产周刊新浪微博发来私信抱怨说，最近这楼市调控就像一团迷雾，让人看不明白。
一位长期关注楼市的购房者，给都市时报地产周刊新浪微博发来私信抱怨说，最近这楼市调控就像一团迷雾，让人看不明白：昆明住建局刚建议要给首套房贷实施优惠利率，扬州政府还忙着发布购房奖励政策，上海又传出当地户籍的单身人士不能购买二套房，限购政策较之前更紧；中央层面一再强调坚持现有的调控措施和调控力度不动摇的同时，又肯定或默许各地方推出的“微调”。他最后问，在调控迷踪拳的背后，是否意味着史上最严调控已经离松绑不远了？
33个城市房地产政策“微调”
通过对过去一年来各城市调控政策的执行情况进行梳理，就会发现，很多城市都根据自身的情况，推出过包括首套房房贷优惠利率、免或减征购房契税或退税、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、土地松绑等在内的房地产新政。并且，其中绝大部分城市的“微调”都被通过或默许。
上海一家券商最近给出的数据显示，从去年8月至今，共有33个城市出台楼市新政，其中只有5个城市被叫停。“只要不针对限购政策，不放开投资性需求，地方推出的房地产新政都没有被叫停过；佛山、芜湖、上海、成都和象山因为涉及‘放开购房资格’以及‘扩大购买力范围’，新政被叫停“，该券商总结道。
问题在于，本轮房地产调控的目标是抑制投资性需求，促进房价合理回归。目前，的房价是否回归到合理水平，还存在太多的争议，中央为什么会通过或默许各城市让楼市活跃的“微调”呢？会不会因为同样的理由，为 “不动摇”的调控埋下将来松绑的伏笔？目前可以说是迷雾重重。
限购雷打不动，其余可能放松
合富置业首席分析师龙斌分析，获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面，核心的限购和限贷政策并未取消，大的调控格局没变，“允许地方对房地产政策进行微调，是为了把房地产调控的负面效果降到，因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的‘冰冻疗法’，一下子把市场的温度从三四十摄氏度降到了零摄氏度，市场受不了，经济也受不了，所以需要预调微调让市场保持一定的‘温度’，即活跃度。”
上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭则认为，由于中国宏观经济数据越来越难看，社会固定资产投资增幅创近10年新低（20.2%），财政收入增幅创近20年新低(6.9%)，经济政策将向“保增长”倾斜，房地产也不宜继续深度低迷。
尽管，限购政策会不会取消、何时取消在当前依然是一个的谜团，但一些经济学家已经大胆断言，在未来几个月内陆续会有支持整体经济及房地产行业的措施出台。
北师大房地产研究中心主任董藩近日发布微博称：“在（经济）衰退超越了政府和社会预期、地方财政运转和就业受到威胁、全行业资金链面临断裂风险的情况下，尽管限购限贷政策不会立即取消，但其他方面必然会松动，在未来几个月内放松已经成为必然，只是明放、暗放和时间选择的问题了。
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●网友微评
牛刀：地方政府没法“救市”，也毫无作用。如果现在政府救市，维护房地产的规模发展，那么一年大约需要10万亿人民币；相反，如果房价下降30%，那么，央行可回收货币大约9万亿，这样，就能渡过这场危机。
花少土匪2010：我国房地产市场调控正处在一个关键的历史交汇处，究竟走势如何令世人密切关注。目前的情势是地方ZF以微调为由出台了一系列的救市新政，相当一批救市新政
博德大叔:中央三申五令，没能抑制地方政府的救市冲动，佛山、芜湖等赤裸裸的救市政策被叫停后，扬州启动了更为隐蔽的救市政策，二战时期名噪一时的“蛙跳战术”，核心思想是避免正面交锋，利用自身空军优势占据敌人后方的防御弱点。扬州救市政策，可谓是“蛙跳战术”在楼市的一次实践。
长沙湘房网：从新政救市可以看出房企真的缺钱了，龙头房企老大万科也开始采取了回笼资金的手段，准备为购房者垫付首付，提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，但开发商承接了更大的资金风险，这是肯定的。
周johnny：楼市确实是个炸弹，火药已填，引信已插，是否会引爆？何时能拆？还要看当权者的意愿。不疼不痒的政策只是一种敷衍！开发商银行地方政府同流合污收了中产一辈子的积蓄，个个肥头大耳风光无限，不割肉刮骨岂说得过去？
浪子白居不易:扬州政策的执行日期选在7月起，而不是立即执行，也带有很强的试探意味，这表明他们并非是无知的，而且在“无耻”的问题上有些心虚。由于扬州政策比芜湖救市力度更大，且有顶风而为之意，大家有理由相信中央叫停的速度应该更快一些，若扬州救市能挺过三日，应被视为本次调控之耻。
金承龙微博：“十八大”前，中央无论是基于政治还是经济考量，都会将调控“熬到底”？中央楼市调控会力求“稳定”，不会出现较大变数。但地方政府恰恰相反，随着调控的持续深入，土地财政大幅萎缩，地方政府承压越来越不堪其重，因此，最有动力也最有操作能力去尝试各种方法对楼市调控进行“微调”。
吴其伦：扬州救市，逆人心，违大势，抗调控，必将被叫停。否则，其他城市必将仿效，调控万难显效，房价合理回归无望。
想要的昵称全被注册：“五一”节前，在一次上海市相关政府部门的内部会议上，政府领导要求房地产研究机构在不违反中央宏观调控大原则的基础上，研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案。政府部门希望上海2012年GDP能够保持稳定增速，房地产投资和成交量能保持相对稳定增长。
记者任蓓蓓 整理
云南财经大学教授周大研：
新政给开发商短暂“解渴”
都市时报记者 任蓓蓓
今年2月，被称作“龙年救市枪”的芜湖“免购房契税”新政，从2月9日的公布到2月12日的暂停，只维持了4天。然而，此类新政并未因此被遏制，上海、扬州接连出台了相关房地产政策。在中央加强房地产调控的主导思想下，地方政策“救市”政策却层出不穷。这是否真如网友所言，是地方政府在和中央对着干？其实并不能这样理解，地方政府目前推出的所谓“救市”政策，本质上并不是要和中央对着干，这主要源于国家财政分配制度没有理顺，是地方政府的无奈之举。地方政府目前财力弱，但要做的事情却非常多，修地铁、搞市政建设等，这些工程无一不需要钱。推出救市政策的目的，就是为了增长地方财政收入，有钱做这些事。无疑，这也是调控执行难，一直以来受地方阻力的根源。
与此同时，我们也看到，有不少地方的“新政”并未被叫停。之前有报道称，从去年8月至今年5月10日，共有33个城市出台了楼市新政，其中28个城市获得通过，5个被叫停。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。为什么有的被叫停，有的却没有被叫停？对于这种看似有些混乱的问题，其实不难理解。究其根本原因，还是财政分配制度不明所致。在这种前提下，地方能钻空子就钻空子，中央也是见一处起火就往那处扑火，所以造成目前的这种局面。
地方政府的“新政”能否从根本上让房地产企业摆脱困境，这是仁者见仁智者见智的问题。对此，昆明地产的一些业内人士表示，地方的“新政”并不能从根本上解决问题，但可以给予开发商信心。但是，对开发商而言，目前最关心的问题，就是如何才能解决成交量低迷的问题。这一问题并不能靠地方政府的政策解决。只有限购限贷的两限问题得到解决，楼市才能获救。地方政府的新政，只能说是给开发商‘解渴’，只能起到短暂的作用。
相关业内房地产公司昆明总经理胡晓莺：
各地政策微调在所难免
都市时报记者 杨丽芬
房地产是中国一个调控型的产业，在去年以来的限购及限贷等调控政策影响下，目前，整个房地产行业以及上下游的产业链都遭受了影响，由居住型产业带来的负面影响已经慢慢地呈现出来。从中，我们可以看出中央让房价合理回归的决心是很大的，实际上，从供需平衡的角度看，也已经产生效果了。
在部分一线城市，可能除了房地产外，还有其他的定位比较重要的产业，房地产行业疲软对整体的影响并不是那么明显。但在更多的城市，尤其是二三线城市，房地产是支柱产业，受到调控政策的冲击比较大，如果一直严格限购下去，经济会出现危机。所以这些城市也会极力希望调控松绑，能够解脱出来。
此外，从银行方面反映出来的情况看，因为贷款放不出去，银行业务也受到影响，所以很多城市都出现了银行暗箱违规操作放贷的情况，当然，事后银监会都会对银行进行整肃管理。但从整个经济面上看，接下来各地对房地产调控政策进行微调是免不了的。
事实上，国家在调控的过程中，也慢慢地意识到，有一部分刚需被误杀，对此也在做出一些修正支持刚需购房，这从很多城市首套贷款利率下调的动作当中可以看出来。关于刚需，很多人即便拥有一套住房，但改善型需求还是存在的，改善型住房也是刚需的一种。
中国的房地产市场泡沫还是有点大，国家调控主要是压制非理性的投资欲望。就从投资的角度来讲，由于国内投资渠道很少，房地产可以作为其中一个渠道，但一定要多听业内人士的意见，尤其是要关注城市的整体发展以及板块功能划分，关注城市整体的规划方向，但也不要偏听偏信，盲目的跟风，要从非理性转化为理性。
●新闻链接
那些被叫停的救市新政
据相关机构梳理，各地方微调可划分为八大类。
一、免：免或减征购房契税或退税。马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。
二、调：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。
三、变：改变普通住房价格标准。天津、增城、中山、上海、南昌。
四、提：提高公积金贷款额度。合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。
五、户：重启购房入户政策。从化、长春。
六、补：补贴首次置业。青岛、重庆、芜湖等。
七、放：放松限购条件。佛山、成都、上海。
八、绑：土地松绑。北京、广州、成都、昆明等。
其中，被叫停的有以下五个城市：
广东佛山 “放松限购”
去年10月11日，广东省佛山市下发了一则被外界解读为 “放松限购”的通知。对比此前出台的限购政策作出了4处调整，包括对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房等。这意味着符合一定条件的居民家庭，可以购置3套住房。
在公布“放宽限购”消息后不足12个，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，决定暂缓执行上述政策。
成都 由开发商审核购房资格
去年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。
后经证实，成都“放松对购房者的资格审查”的新政实行约一周后便停止执行。
安徽芜湖 对二手房免契税
今年2月9日，安徽芜湖市发布楼市新政《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，该《意见》最引人瞩目的有三条：一是对2012年购买二手房者免契税；二是对特定人才购买商品房提供财政补贴；三是外地人购房可迁入户口。
芜湖市政府网站12日发布通知称，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
上海 持居住证3年可买二套房
今年2月份，上海市房管局官方对外确认，外地户籍家庭持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质，即可以在沪购买第二套房。这被认为是在暗中放松限购令。
2月28日，这项“居住证满三年可买二套房”的上海新政被上海市房管局叫停。
广州中山 悄悄上调限价标准
今年1月22日，广东中山市悄悄上调了限价标准，从去年的5800/平方米提高到6590元/平方米，上调11%。
2月16日，中山住建局、国土局连夜发文称：限价标准提高，并非楼市松绑，只是为了能够给官方制定后续的楼市调控提供政策依据针对中山的此次表态，业内消息人士揣测，或系住建部叫停约谈所致。
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