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昆明10年地价上行线:房价与地价谁绑“价”谁

云南网   2012-03-15 13:56

[摘要] 2002年4月28日,昆明连云宾馆,拍卖师一槌定音,将002号地块以每亩104万元的天价“槌”给了云电阳光。这一槌被称为昆明国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

2002年4月28日,昆明连云宾馆,拍卖师一槌定音,将002号地块以每亩104万元的天价“槌”给了云电阳光。这一槌被称为昆明国有土地使用权拍卖的“槌”。

10年后,2011年9月28日,经过长达4个的马拉松式竞价以及83轮的报价过程,昆明原市政府地块,以34.968亿元的价格被香港恒隆地产拿下。每亩高达4162.86万元的单价,被认为是昆明土地交易史上的“高”。

同样是昆明当时的“天价”地块,从每亩104万元到4163万元,10年不到的时间,两地块地价相差超过40倍,这可以理解为是本土楼市土地市场发展的缩影。而地价之于房价的影响,在这其中,得以窥见。

当下,房价下跌渐行渐近,那么,地价呢?

高速上扬的地价

“720万、740万、760万……拍卖师口中的报价如机关枪中喷出的子弹,不到一,报价便已飙升至1000万元。之后,仅有‘66号’、‘87号’、‘99号’三家竞争者继续竞争。当云电阳光报出1840万元的天价时,经过50多次竞价的002号地块终于落定。”这是2002年4月28日,昆明国用土地使用权拍卖的槌。当时的亲历者,昆明资深媒体人米祖明对此场景记忆犹新。

米祖明还清楚地记得,当时的云南云电阳光房地产开发有限公司总经理杨亦柠,在对时任国家建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾谈起他以天价买回这块地时说:“有压力,但买得明白。”

时间的车轮辗转到2011年9月28日,昆明原市政府大楼地块的拍卖现场,经过长达4个的马拉松式竞价以及83轮的报价过程,这块万众瞩目的昆明CBD核心地块最终以34.968亿元的价格被香港恒隆地产拿下,每亩4162.86万元的单价,同时也成就了昆明的新“地王”。

虽然,就区位而言,位于滇池路的002号地块难以与原市政府地块相提并论,但同样是当时“地王”,其所折射出的地价上涨趋势却是不容置疑的。而根据公开资料显示,同样位于滇池路的两地块,在2008年和2011年拍得土地的成交价格分别为每亩824.59万元和896万元,涨幅与2002年每亩104万元的价格相比,高达8倍之多。这与该区域房价的涨幅趋于一致。

房价与地价的互推

房价与地价,是鸡生蛋还是蛋生鸡,难以明辨。但有一个事实却是明晰的:房价与地价具有非常强的相关性。业界普遍认为,在充分的市场环境下,地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加;就其因果关系而言,房价升高增加了土地需求,而导致地价的飞速上涨。

一位不愿具名的开发商在接受记者采访时表示,土地成本对房价的影响主要表现在几个方面:土地成本直接增加了房地产开发的总成本,推动房价上涨;地价提高后,容积率又大幅提高,高层住宅大大增加,使刚性成本更高,进而推动房价上涨;高价地块提高了周边地块的房价预期,形成价格预期互动,共同推动房价上升。

“根据我们的研究数据表明,房价年增长率高于地价年增长率并且两者的走势大致相同。在2008年至2010年期间,昆明地价和房价上升较大。”易事达地产顾问副总经理陆韬告诉记者。他还表示,在不计开发商合理利润的前提下,影响城市房价波动的主要因素是城市各环线或各区域的土地价格。就昆明来看,地价格局与房价格局高度一致,中心区地价,南市区次之。

房价下跌可否“倒逼”地价?

有关数据表明,自去年下半年以来,住宅地价上涨势头出现回落。而近观昆明本土市场,近期上市交易地块也均以低价成交为主,鲜见激烈竞拍拿地的场面。这是否与当下房价下跌的大势有关?房价降了,地价也应该降吗?

“面粉不受限制,面包受到限制。供求不平衡,导致拿地积极性受影响是必然的。”云南财经大学不动产投融资中心主任周大研,对此表达了自己的观点。他认为,“限购”语境下,房价趋向下行,开发商拿地自然就谨慎了。

昆明上行线房地产营销策划有限公司董事总经理李汶卿则认为,“不成熟的市场,监管体系的不完善,是土地市场的一大弊病。市场好的时候,房价预期高,开发商积极拿地,导致供应量增加,竞争激烈后,又致使房价下跌。这就如同农民种洋芋,市场好,多种,供应一多,就卖不起价,来年就少种,供应不足,价格高,又后悔不已,陷入恶性循环。”

当下,以大型房企为代表的促销活动全面铺开。保利的促销活动在40城启动,涉及100余个在售项目和2万套房源;恒大地产也开始在22城60个楼盘中打折促销……而本土市场,俊发金尚俊园、江东禧瑞都、奥宸·橙中央、欢乐城以及号称以3800元/平方米竞拍的实力东盟森林,都将焦点直指房价,在这样的形势下,地价也该降一降?

“事实上,这些楼盘下调房价的确有资本,地价成本相对不高是关键。两、三千元的楼面地价,加上建安成本、财务成本、税费等,还是算得过账来的。我们的项目,拿地就每亩1000多万元,难呀!”一位开发商无奈表示。“指望以后拿地便宜一点?应该不可能吧。”他说道。

今年国家“微调”房地产调控目标,提出实现“房价合理回归”。那么,回归多少算“合理”?回归的空间有多大?中国科学院地理科学与资源研究所梁季阳委员的观点或代表性——“土地财政依赖、地价上涨趋势尚未扭转,房价回归空间能有多少?我看不能过早乐观。” 

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