[摘要] 为什么会有8000元和19000元的差距呢？ 这两个数字是本报“关注昆明房价”系列报道中购房者对一环内房价的心理预期和目前昆明一环内在售楼盘销售均价。为什么现实与理想存在如此之大的差距？购房者的心理预期从而何来？开发商的定价用什么来支撑？房子的成本到底包括了什么？
为什么会有8000元和19000元的差距呢？
购房者那只是个愿望在本报征集“你认为昆明房价多少适合”的话题征集中，有超过6成的受访者认为昆明一环内房价应为8000元。那为什么会是8000元呢？对此，记者进行了回访。
“8000元只是我认为的心理价位，也就是说如果一环内的价格在这个范围，我会考虑在一环内置业，是我的承受能力，也是一个愿望。而之所以觉得在8000元这个坎，大部分原因来源于我的家庭收入，也就是工资收入水平。其次，随着国家对楼市调控的深入，我希望房价能回归到一个合理价位，我认为2007、2008年的房价是比较合理的，那时候似乎房价就是这个水平。”读者陆先生说出了他的理由。
通过回访，购房者对于房价的心理预期基于以下几个原因：，受市场调控政策影响，认为房价还有下跌空间；第二，从自身收入出发，切合自身承受力；第三，同比周边二手房价格，略微调整。
回访过程中，不少读者都表示，8000元对于他们来说是一个愿望，也是自己觉得相对合理的一个价位，不期待房价会迅速回落到这个价位，但还是希望房价能回归理性。
业内人士房价是这样炼成的那么开发商19000元的定价又是从何而来呢？
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，一般来说，房价的构成基本分为5个部分。，土地成本，占房价的40%；第二，建安成本，占房价的20%；第三，建造期间开发商的运营成本，占房价的10%；第四，税费，占房价的20%；第五，开发商的合理利润，占房价的10%。“从这个占比来看，目前昆明一环内的房价要想回落到8000元，是不太可能的，但是对于19000元的均价还是有一定的下降空间。”或许这样表示还是太过于笼统，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研更具体地算了一笔账。
以一环内某地块为例，2010年招拍挂拿得土地，价格在1400万元/亩，容积率为8。
：土地成本（即楼面地价为）：2700元/平方米；第二：综合成本（包括建安成本、税费、运营成本）：按此容积率，建筑应该是40层以上的超高层，按照目前的成本应该为5000元/平方米；第三：财务成本：按目前融资年息20%，项目周期以最短3年计算，如果每亩融资1000万元，那么每平方米的成本将会增加1100元；第四：开发商的合理利润：一般年利润为10%。
所以，如果按照这样计算，昆明一环内的成本基本为10000元/平方米左右。
“按此计算，一环内的房价想低于10000元基本是不可能的。而且这个例子，我是按照相对低的成本计算的。”周大研分析，特别是土地成本，从2010年开始，一环内的土地价格都在上涨，1400万元/亩已经是相对低的价格，2000多万元每亩的土地比比皆是，而土地成本又是房价的一个大头，所以一环内房价想要低于10000元/平方米基本无可能，当然不排除例外，开发商为了活下来亏本销售。
开发商公开成本有些难虽然公众热切关注房地产开发成本，但开发商却不愿多说。
为了让购房者能进一步地了解商品房的成本，记者联系了多家开发商，希望开发商能晒晒其成本，解释房价的构成，却无一例外地遭到了婉拒，而开发商的口径也十分统一：太难，说不清楚，特别是昆明，由于很多项目都是城中村改造项目，不确定因素太多，所以成本问题太难“晒”。
对此，周大研认为，房地产开发的成本其实是动态成本，即使算也只能算出看得见的成本，还有很多不固定的成本是无法计算的。特别是时间成本，一个项目从拿地开始，一年内完成开发销售和三年甚至五年以上完成，成本有着天壤之别。此外，开发商的融资渠道也是各不相同，银行、非银行金融机构和民间融资的成本则完全不能同日而语，几乎成倍数递增。另外，研发成本、规划成本、工期成本……根据开发商的选择，成本也大相径庭。所以，要想开发商公开成本难度很大，主要是不确定因素太多。
对此，昆明上行线房地产营销策划有限公司董事总经理李汶卿也持相同看法。“特别是对于城中村改造项目来说，不确定的因素更多，回迁成本和赔偿成本是没有办法确定的，所以公开成本不太可能。”
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