[摘要] 地方政府的楼市微调政策再一次被扼杀在摇篮中。上海各区房产交易中心昨日确认已经正式接到房管局的通知，取消居住证满三年居民可购二套房的政策。
地方政府的楼市微调政策再一次被扼杀在摇篮中。上海各区房产交易中心昨日确认已经正式接到房管局的通知，取消居住证满三年居民可购二套房的政策。
业内人士认为，此举很可能是中央监管层的意图，以此来看，即便是“两会”结束后楼市调控都不再可能有进一步放松的迹象，而一系列地方微调政策的戛然而止，很可能使得近期楼市成交量复苏的趋势被遏制。
此前有媒体报道称，上海市房管局表示：“在上海的外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行。”上海房管局相关人士称并非新政。
“明确松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅，从这一点来看，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，出台针对首套房刚需政策微调的可能性非常大，包括最近两次存款准备金率的下调也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。”北京中原市场研究部总监张大伟认为。
包括上海在内多地微调政策的曝光，使得最近部分城市出现了成交量复苏，但是上海政策的叫停很可能使得这一升温的趋势被遏制。
特别是京沪广深等一线城市，调控力度不会放松。 “最近市场难以再现调控松动迹象，市场调控力度继续，降价将继续明显。
预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而且一线城市对的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响。”张大伟表示。
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补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。
那么，该如何看待近期楼市调控的局部“小动作”？各地又该如何在调控中避免误伤“刚性需求”？
多地楼市“微调”
春节前后，多地不少银行已对购买首套房的客户执行基准利率。招商银行天津分行工作人员告诉记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮10%的标准，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。
天津市民姜洪民说，近日他看中的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。2月1日起，天津对普通住宅指导价格标准进行调整，中心城区平均调整幅度达到35.2%。
记者梳理后发现，自去年四季度至今，有十多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策做出“微调”。
除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭贷款额度比原先增加10万至20万元。而广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元……等等。
部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人16日表示，现行普通住房标准实施至今已过3年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府的一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。
“但必须防止借‘预调微调’之名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补贴等举措可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。
兼顾“刚需”不放松
2月16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门做出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府2月12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。
“出现这些新情况，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。
部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控的决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。
在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。业内也认为，在今年第二季度，的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。
记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。业内人士说，现在看房的首次置业者有所增多。
与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。
房价回归与“大起大落”
温家宝总理近日强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展。
市场正进一步向调控预期的方向变化。中指研究院提供的数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。
业内人士介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，最近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15%左右。”
不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，“房价合理回归”的动力也在增强。
但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。
“在土地出让金中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%。目前，许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。
由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。
顾云昌提醒说，随着楼市调控的持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时，需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。
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