[摘要] “由于年初信贷额度相对放松了，目前我们首套房房贷利率从去年年底基准利率的1.1倍，调整到了基准利率。”某国有银行上海分行负责个贷的人士近日告诉记者。
“由于年初信贷额度相对放松了，目前我们首套房房贷利率从去年年底基准利率的1.1倍，调整到了基准利率。”某国有银行上海分行负责个贷的人士近日告诉记者。
不仅如此，个别银行为争夺市场，对首套房房贷利率实行低于基准利率优惠，大约为基准利率9折或者9.5折。
主力资金流入个股(02/09)机构资金流向已发现巨变 免费的Level-2高速行情 收费软件强大功能限时免费 但这仅仅是个案。
整体而言，受多种因素影响，今年新年开局银行房贷增长依然乏力，一方面是房地产交易成交黯淡，另一方面由于吸收存款压力较大，银行的信贷额度仍然紧张，银行纷纷调整业务结构，向高信贷倾斜。
一家股份行个贷负责人透露，今年他们将个人经营性贷款作为个贷新增贷款的主力，房贷则不再是业务重点。
9折是个案
“从中资行拿到9折还比较困难。”一位银行人士称，仅一家小银行有这个优惠，但客户必须购买该行的理财产品。
房贷利率除了受监管政策影响外，与银行自身信贷额度、业务战略息息相关。
2011年底，由于信贷额度异常紧张，银行不约而同对个人房贷实行“涨价”，对首套房房贷利率基本执行基准利率的1.1倍或1.05倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。
不过，随着新年银行信贷额度紧张状况有所缓解，首套房利率应声微调。
记者从上海地区了解到，多数银行已将首套房利率下调至基准利率。上述国有银行上海分行个贷人士透露，1月开始他们已对首套房实施基准利率。
个别银行基于市场策略给出了低于基准利率的优惠。
一家股份行个贷部人士透露，如果客户商业贷款额超过40万元，则可以从某国有银行拿到9.5折利率优惠。外资行相对宽松些，一家外资法人行对优质客户实行9折利率优惠，但客户目前在外资行只能做纯商业贷款(不含公积金贷款).
“从中资行拿到9折还比较困难。”上述人士称，仅一家小银行有这个优惠，但客户必须购买该行的理财产品。
“整体而言，低于基准利率的现象还是很少的。”上述国有银行人士也表示，目前额度紧张局面虽然有所缓解，但还没有必要再降价，进一步下调至基准利率9折，“银行对贷款比较重视，现在对公贷款需求量比较大，而且利率都能上浮，因此会优先给他们”。
另一家股份行个贷负责人也持类似观点，现在5年期定存基准利率为5.5%，五年以上贷款基准利率为 7.05%，享受7折优惠的房贷客户利率是4.935%，低于5年期定期存款利率，银行几乎处于亏损状态，他们甚至鼓励客户对这部分房贷提早还贷。而8.5折房贷利率为5.99%，银行的盈利空间也很小了。
此外，相对首套房利率微降，由于监管政策未松口，银行仍不敢调整二套房房贷政策，仍然严格执行利率1.1倍以上，首付6成以上。
不过，一家贷款公司人士透露，市场上仍然存在一些变通手法。例如，客户将名下其他房产抵押，办理个人消费性贷款用于购房。虽然按照监管规定，消费性贷款用途不能用于购房，同时按照“三个办法、一个指引”，银行消费性贷款只能放给客户的交易对手。不过，客户可以通过中介公司进行包装，将资金包装成装修等用途，让银行放款给装修公司，再转给客户。
此外，一些中介公司还会伪造房产交易中心的人均单，做成首套房资料。当购房者向银行申请贷款时，银行为了了解购房者的名下房产情况，会向房产交易中心调取购房者的房产信息，即人均单。
“不过，这个现象已被发现了，现在我们调取人均单已统一由分行来做，而不是普通的信贷员来负责，以杜绝其中的漏洞。”上述国有银行人士表示。
个贷结构大调整
前两年一些银行个人房贷占据了个贷的80%以上，但近两个月新增个贷中80%-90%为个人经营性贷款。
“新年以来，上海房地产交易清淡，我们的个人房贷量很少。”上述国有银行人士透露，由于房地产市场的转变，房贷业务开年乏力。
其中原因一方面是自去年以来，受宏观调控政策影响，各地房地产交易量骤降，导致个人房贷增量放缓。央行统计数据显示，去年12月末，全部金融机构本外币住户贷款余额13.61万亿元，同比增长20.9%，比上年末下降16.7个百分点；全年累计增加2.42万亿元，同比少增4539亿元。
另一限制因素是存贷比。各家银行今年存款来源继续紧张，存贷比限制了信贷扩张能力，个贷也不例外。
上述股份行人士透露，这两年该行个贷业务扩张较快，但存款却落后于贷款，存在较大资金缺口，因此今年开始在零售银行部门旗下开设负债及贵宾业务部，专门抓存款。
在此情况下，个贷内部结构调整势在必行。
“我们去年个贷增长了200多亿元，今年目标与去年差不多。”上述股份行人士透露，但个贷的内部结构已发生了巨大变化，前两年一些银行个人房贷占据了个贷的80%以上，但这个月基本上拿个人房贷中还款后的额度用于发放房贷，近两个月新增个贷中80%-90%均为个人经营性贷款。
由于房贷业务的调整，银行内部员工分工也产生了变化。一家国有行人士透露，该行本来约100名零售贷款客户经理，今年分行将其中的一半转变为综合客户经理，除了做个贷外，还需要做中小企业贷款、存款业务等。
央行统计数据显示，去年全年住户消费性贷款增加1.48万亿元，同比少增4053亿元，月末余额同比增长18.2%；住户经营性贷款增加9359亿元，同比少增486亿元，月末余额同比增长26.2%。相对而言，住户经营性贷款增速较快。
“总体而言，今年的任务是注重贷款，往利率较高的贷款倾斜。”上述股份行人士称。
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