[摘要] 数据显示，今年前10个月，全国13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。较之前轮番加价的激烈场面，底价成交成为下半年土地市场常见名词，并伴有土地频频流拍的现实景象。昆明亦是如此，企业拿地逐显“谨慎”，“底价成交”已经成为常态，前11个月昆明流拍47宗土地。
数据显示，今年前10个月，13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。较之前轮番加价的激烈场面，底价成交成为下半年土地市场常见名词，并伴有土地频频流拍的现实景象。昆明亦是如此，企业拿地逐显“谨慎”，“底价成交”已经成为常态，前11个月昆明流拍47宗土地。
开发商债务压力沉重，底价卖房回笼资金的当下，之前地王频现的土地市场，也被迫玩起低调，纵观下半年的土地市场，开发商拿地甚是谨慎，多地块频频流拍，有成交数据者也是底价成交，这样的行情成为今年年底土地市场的常态。
就昆明市场而言，今年前11个月，昆明土地市场共推出528宗左右地块，实际成交宗数481宗左右，流拍47宗左右。其中，11月份“流拍”面积比例占挂牌量的58.29%，为2011年“流拍”之最。约三成品牌房企年内已不准备拿地。
土地市场并不乐观已经开始深入影响市场，开发商拿地的积极受挫，除了底价成交和流拍，一些土地甚至卖出“白菜价”，也有一些土地降价卖出，未来房价是否会因土地价格而走低，市场是的晴雨表。
市场反应
大品牌开发商少拿地 慎拿地
楼市的不景气，在目前的土地市场显现无疑。不同过去开发商不差钱式各地囤地囤房，甚至抢当“地王”，如今开发商资金链紧绷，直接波及土地市场，拿地热情大减。
据中原地产监测数据显示，今年前10个月，13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。
较之前轮番加价的激烈场面，底价成交成为下半年土地市场常见名词，并伴有土地频频流拍的现实景象。据链家地产市场研究部统计，1-10月主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%。海通证券发布研究报告显示，10月一线城市土地成交建筑面积累计10545万平方米，从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平方米，环比减少30.95%。
不仅中小房企不敢轻易涉足土地市场，即便是实力雄厚的大房企亦对土地市场热情也甚是低落。比如“招保万金”四大房企今年10月份仅2宗土地入库，而去年同期则为19宗。近年在二三线城市攻城略地的恒大地产也较之前一下买十几块、二十几块地的“大手笔”，在10月销售业绩发布会现场对外宣布：“在土地购买上，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。”
就在日前，深圳光明新区一块居住用地卖出了“白菜价”，楼面地价为2812元／平方米。11月23日，北京市土地整理储备中心发出通告，调低了之前挂牌的两地块起始价格，两地块价下调幅度分别接近9%和15%。业内分析认为，地块的低价或者降价出让，由此不难看出开发商拿地的兴趣不大，甚至一定程度上影响到了地价的走势。
根据国土部下属的中国土地勘测规划院发布的报告显示，第三季度住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
前11个月昆明流拍47宗土地
年关将至，纵观前11月昆明土地市场不难发现；企业拿地逐显“谨慎”，土地市场的“底价成交”已经成为常态，而土地“流拍”现象，从6月份以后，不断上演；尤其在城镇住宅用地成交上表现明显；其中，湖滨生态城21宗地块的流拍最为典型。随后，整个11月，只有1宗城镇住宅用地成交。
根据昆明市国土资源局2011年公布的月度交易数据及11月公布交易公告，2011年前11个月，昆明土地市场共推出528宗左右地块，推出面积21472262平方米，折合约32208.393亩；而实际成交宗数481宗左右；成交面积19127781平方米，折合约28691.67亩左右；流拍47宗左右，流拍面积3516.7215亩左右；其中，11月份“流拍”面积比例达到58.29%，为2011年“流拍”值。
当中，依旧可见国资企业在拿地时“大展拳脚”；6月份最为突出，被称昆明“史上”土地供应的270宗地块，最终缩水181宗，基本被国资企业拿下，而且均价在50万元/亩左右。这与今年陆续大批量推出的城中村改造用地相比，“占尽了便宜”，但拿地企业却说：“前期参与改造，后期不得不为。”但分批次集体推出的“湖滨生态城”就没有那么幸运，最终21宗集体流拍的命运，也显示出“拿地”对于企业而言，不再是一件轻松事。 就11月而言，从土地成交结果来看，工业用地成为成交主角，7宗工业用地全部底价成交。这些工业用地的全部成交，显得城镇住宅用地及商业用地市场有些 “寒碜”；进入12月，昆明将有超过15宗土地陆续入市，临近年关，这些土地将如何收场，有待观察。
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原因解析
不拿地或是部分开发商过冬理智选择
“对于今年的土地市场，我一直是重点关注的，也预料到会出现目前的不景气。”昆明某房地产公司策划经理刘先生认为，“目前土地市场疲软，最直接的原因，还是国家谨慎的货币政策和信贷政策的使然，在整个行业缺血，加之住宅市场已出现明显拐点的形势下，社会中的货币已明显不再大量流入房地产领域，特别是各地的地价并没有应声明显下降，因此，不拿地是所有开发商最明智的选择。”
纵观各大开发企业的生存状况也不难看出，受销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多个因素影响，诸多项目库存压力加大，资金被积压明显，为避免不确定的经营风险，在拿地方面明显谨慎了很多。
根据央行24日发布《2011年第三季度支付体系运行总体情况》显示，房地产企业在北上广等一线地区的开发热情继续降温，且这种降温情绪有向蔓延的迹象。与此同时，开发商债务压力愈来愈沉重。上海易 居报告显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。
开发商拿地底气不足，于是土地市场常有流拍的现象，亦或者大部分是以底价成交。谨慎拿地者中，也包括一些现金流充足的上市房企，比如恒大等一些去品牌房企，其不准备进行土地储备计划。恒大集团董事局主席许家印表示，从10月份、11月份的情况来看，市场比前一段时间形势更加严峻。恒大管理层将综合考虑，针对今年剩下的两个月进行科学合理正确的决策。
市场影响
土地出让金下滑或促房价合理波动
楼市的冬天，其对土地市场的影响已经开始释放，在一线城市土地市场降温的情况下，二三线土地市场相反有一定升温，也有一些标杆性房地产企业开始深入二、三线城市拿地。
有数据显示，今年1-10月，销量前十的标杆房企（包括万科、保利、中海、恒大、绿地、绿城、碧桂园、龙湖、雅居乐、富力）在一线城市购入住宅用地总金额达到304.59亿元，而在二、三线城市拿下的住宅用地总金额达到352.65亿元。今年这些房企在二、三线城市的拿地力度首次全面超越一线城市。
据分析，对于一线城市，供需双方的原因导致今年一线城市土地市场遇冷，对于二、三线城市，相比一线城市出让土地的“质次价高”，二、三线城市今年以来楼市销售形势明显好于一线城市，未来发展空间也大于一线城市，于是被诸多实力雄厚的开发商所看好。未来几年房企开发重心向二三线城市转移也是一大趋势。
住宅市场受政策调控影响，除了进入二三线城市，一些实力房企也开始加大商业地产的投资力度，也不乏开发商进入旅游地产领域，在拿地性质上也表现出一定的差异性。
纵然如此，从整体来看，土地市场表现并不乐观，今年各地卖地收入锐减则是深入表现之一， 据北京中原统计数据显示，截止11月中旬， 监测的主要15个主要一二线城市中，土地出让金出现全面下滑。15城市土地出让金同比减幅比例达13%。
土地底价成交或者降价成交，在降低土地出让门槛的同时，带来了各地土地财政收入的直接下降。而未来如果降价出让土地幅度加大，或将影响开发商对市场预期判断，或促进下调房价预期。
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