[摘要] 央行称房价拐点已经初现端倪，但央行现在更忧虑的是，房价下跌20％后是否会诱发恐慌性抛售.
央行称房价拐点已经初现端倪，但央行现在更忧虑的是，房价下跌20％后是否会诱发恐慌性抛售.
央行2日发布的新闻稿显示，近日有关房地产金融风险管理的会议重点讨论了央行统计调查统计司撰写的两份报告。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
部分参与讨论的商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20％到30％带来的冲击，不过，中国银行和企业则更加关心房价下跌20％后，是否会诱发恐慌性抛售，以及连锁反应。
百城住宅均价连降三月
有与会代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。
目前，楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。统计局此前数据显示，1-10月房地产企业本年资金来源达68429亿元人民币，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓。
而某房地产指数研究院近日公布的11月百城住宅价格指数调查报告显示，11月，100个城市的住宅平均价格为8832元/平方米，环比下降0.28%，为连续3个月环比下降，且降幅有所扩大。下跌城市数量基本持平。
调查中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。11月价格环比下跌的城市数量与10月基本持平。
其中，宁波、无锡、西安、南京等城市的跌幅较10月均有所扩大，6个城市环比跌幅在1%以上，宁波的房价跌幅甚至超过2%。威海、烟台、汕头、包头、太原等城市住宅价格环比上涨，但涨幅有所下降。
同比来看，100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的涨幅。93个城市同比涨幅在10%以内。
包括北京、上海、广州在内的十座大城市的住宅均价为15663元/平方米，较10月下降0.36%，其中南京和成都的降幅，分别达到1.2%和0.9%。
土地流拍逐月扩散蔓延
同时，随着楼市调控的持续推进，一线城市土地市场低迷态势愈发明显，并呈向二三线城市蔓延扩散之势。
来自北京中原市场研究部统计数据显示，今年11月，主要35个热点城市在土地出让中，因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。
从土地流拍、流标的数量上看，比10月份的22宗，增加了432%。统计显示，在纳入该机构统计的35个热点城市中，有24个城市在上月出现土地流拍、流标现象。北京、上海、广州三地均有土地“流产”，其中广州的土地流拍、流标数量达到32宗，为各地。此外，南京、成都、沈阳、宁波等地上月也出现土地流拍、流标现象，数量分别为11宗、9宗、9宗和8宗。
另据报道，前11个月，北京住宅土地出让金只有372.6亿，去年同期达到766亿元，同比下降51.4%，宅地出让金同比腰斩；累计前11个月，北京土地总出让金已经达到了920.7亿元，同比下降14.4%。目前在北京市土地整理储备中心挂出的已开始报价的13宗宅地中，12宗无人问津。近期，北京土地出让政策放松也愈加明显，顺义和平谷区两块地已经下调竞价起始价。
未来走势普遍莫衷一是
楼市处于寒冬中，同时央行在11月30日宣布下调存款准备金率0.5个百分点，释放近4000亿元的流动性。此番微调对房市将产生怎样的影响，市场分析莫衷一是。
由于当前楼市仍处于深度调控期，限购、限贷等房地产调控政策短期内不会放松。加上此轮存准率下调节奏慢，其他货币政策手段短期难以实施，因此这次下调对楼市难以产生实质性的影响。
创业证券的研究报告则认为，存款准备金率下调有利购房刚性需求，有望提振交易量。
中银国际研究报告指出，本次存款准备金率的下调无疑将增强银行体系流动性，提高银行的放贷能力，尤其将惠及首套房购房群体。由于此前贷款额度受制于存贷比要求，且接近年底，各家银行纷纷在操作中上调首套房的按揭利率甚至首付比例，若利率能回到基准甚至下浮15%左右的水平，购房者每月按揭还款额可分别下降5%和13%。
除此之外，包括央行也对未来房地产市场的走势莫衷一是。央行报告一方面认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20％到30％带来的冲击，但同时也忧虑称，中国银行和企业则更加关心房价下跌20%后，是否会诱发恐慌性抛售，以及连锁反应。
■旁边报道
世联地产发布的数据显示，第48周（11月21日至11月27日），北京楼市在中粮万科长阳半岛、龙湖时代天街等打折楼盘的带动下，价格回落至两个月来点，一手房成交均价为17020元/平方米，较47周下降16.8%，成交套数1337套，较47周上升35.3%，楼市整体呈现量升价跌局面。
城八区成交量低于郊区成交量，分别占全市成交量的31.4%和68.6%；城八区中，朝阳区的成交量，占全市当周总成交量的20.7%；郊区中，大兴区和房山区成交量较大。
截至2011年11月27日，北京全市一手房可售套数为123392套，若按近近8周北京全市一手房市场周平均销售1186套的销售速度，目前的一手住宅存量需104周才能被市场完全消化。（云信综合）
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上市房企现金缺口逾千亿明年初迎首轮偿债高峰
近日，东方证券研报根据上市房企所公布的上半年销售回款及成本支出情况，对不包括招保万金在内的115家上市房企未来现金缺口进行了预测。预测结果称，除招保万金四大房企之外的115家A股上市房企，在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。明年上半年，房地产企业将迎来偿债高峰。
报告预测，2011年6月-2012年6月间，在假设明年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下，同时不考虑新增银行贷款等渠道带来的资金流入之后，得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1329亿元——基本上相当于今年上半年的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。
同时报告表示，除招保万金之外的115家上市房企，长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%将集中在2012年偿付，而2012年一季度将达到的12.2%，迎来波相对集中到期日。（云信综合）
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