[摘要] 冯长春：面对一系列楼市调控措施，房地产市场“金九银十”的冷清局面，开发项目普遍成交惨淡。“量跌是价跌的必然过程”，这是四季度“拐点”说法的有力支持。近日，继北京建行部分支行上周上浮首套房利率后，上海、广州、深圳等一线城市的多家银行也上浮了首套房贷利率，虽然上浮幅度略有差异，但基本维持在5%-10%之
■岁末两月，西安房地产市场会不会迎来谷底？
■购房者究竟到没到的出手时机？
周硕：从“限购令”伊始，整个房地产市场降温就持续到现在。不过就目前来看，整个调控政策已经见底，不可能再大规模的追加政策了，但是还没到放松的时候。从目前的政策状况来看，四季度以及明年一季度会是房地产企业资金最困难的时期。最迟明年上半年，部分资金缺口过大的小企业会被吃掉，而强势企业将柳暗花明又一春。
李磊：在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然会采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立。事实上,在房地产调控政策累积作用下,8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐。不过,房价虽已出现了明显的下跌趋势,但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。目前开发商试探性降价的成分仍多,但市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
冯长春：面对一系列楼市调控措施，房地产市场“金九银十”的冷清局面，开发项目普遍成交惨淡。“量跌是价跌的必然过程”，这是四季度“拐点”说法的有力支持。近日，继北京建行部分支行上周上浮首套房利率后，上海、广州、深圳等一线城市的多家银行也上浮了首套房贷利率，虽然上浮幅度略有差异，但基本维持在5%-10%之间不等。此举将抑制购房需求，楼市拐点正逐步确立。相信高房价有望实现理性回归。换句话说，房产调控正迎来量变向质变的转折，房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。许多标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，我预计，四季度楼盘打折促销的现象将会成为普遍现象。
童真：今年楼市不是特别的明朗，大家都持着观望的态度来看市场的走向。对于我们普通购房者而言，买房是一场没有硝烟的战争，“战前侦查”至关重要。对于经济形势和楼市走势也多投入一些精力关注。我认为，今年年底，房价还有一个下降的趋势，就算空间不是特别大，但打折促销还是会出现的。
主持人：眼看着部分开发商越来越“撑不下去”，购房者却越来越“坐得住”。各式各样的促销，推陈出新的优惠，半真半假的降价，当天平越来越向购房者倾斜，是否预示着购房者春天的来临？望眼欲穿的刚需是否真的迎来了出手的良机？
周硕：2011年楼市的主力军“首”字当头，多是首次置业者和首次改善需求者。在政策的不断调整中，消费者的购房心态也开始渐渐发生变化：从“限购令”刚刚出台时的“看看再说”，到后来的“房价应该会有调整，抓住时机就出手”，再到当下“看看下半年，房价还得降，必须再等等”。从目前的市场情况来看，要完全达到这种预期价位，暂时还比较困难，房地产行业未来的下跌空间也不会太大，未来跌幅会远远慢于目前的跌幅。因此，只要开发商的优惠措施与自己的心理预期接近了，购房者就可以出手。
李磊：今年“金九银十”市场整体销售不理想，如果连这个全年的黄金时节也不景气，那么全年可以说是大局已定。价格方面，一线或二线部分城市楼市出现价格松动，但在买涨不买跌的心理预期下，并没有出现真正的“跳水”，但导致了进一步的观望。而在我们看来，年前应该还会有一波行情。但是，不可否认的是，之前出现的房价未来仍将暴涨的预言可以宣告失效了。受严格的楼市调控政策影响，投资买房者基本被挤出市场，愿意买房的、具有购房资格的人少了。而很多购房者，由于当前形势不明朗，无法预知楼市将来的走向，因此在期待降价又害怕涨价时，很难做出买还是不买的决定，只能时刻准备着，等待时机再出手，走一步看一步，可谓“步步惊心”。
冯长春：面对依然处于高位的房价，连续加息等各项政策累积导致的负担加重，购房者对现状满意度及购买力指数出现双下滑。由于政府对住宅市场的调控力度明显，对后市政策持续收紧的判断成为大部分置业者的共识。目前来说政策不放松，房价下行或是必然，只是幅度肯定不会太大。因为西安房价相对来说价格不算太高，地产泡沫很小，不过现在还不能下一个定论，还有政策正在酝酿待发，购房者可暂观望。
童真：在房价基本停涨的趋势下，四季度应有足够的余地可“观望”，我认为，买房子的朋友不必急于出手购房，这段时间可用来等待并观察形势的进一步明朗，顺便期盼房价的进一步下跌。无论是投资购房者还是刚需置业者，都不能一味相信“只涨不跌”的神话，多听、多看、多思，少安毋躁，不要轻举妄动，每个人情况不一样，出手购房的时机也不尽相同，最后的决定权都在我们自己手中。
本报记者朱召国
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