房天下 >资讯中心 > 评论 > 正文

评论:中国房地产市场真的走向十字路口了吗?

参考消息   2011-08-26 09:54

[摘要] 2003年以来,中国房地产市场遭遇多少次政策调控了?

2003年以来,中国房地产市场遭遇多少次政策调控了?如果真要统计各部门出台的形形色色的政策,恐怕还真统计不清楚。但是,有一个事实不容否认,那就是房价一直在涨。2003年,京西五环内鲁谷地区的房价大概每平方米4000元,今年的时候,价格达到了每平方米将近3万元。北京各区域房价的涨幅大抵如此,有些区域甚至还要高。很多城市,和北京的涨幅大抵也不会相差多少。

那么,是不是说房地产调控就没有起作用呢?也不是。为什么今年以来,包括北京在内的很多被限购的城市,房价停涨了呢,我想正是因为采取了限购、限价、限贷这几项真正起作用的调控措施。应该说,过去多少年采取的很多措施,都不及这“三限”叠加的效果来得好。如果没有这些直接的干预措施,在当前通货膨胀的背景下,供需仍不平衡,很难想象房价不涨。

在此背景下,最疑惑的也许是开发商了。限购会持续下去吗?该如何应对?

粥少僧多,供不应求,故采取限购措施。如果事实证明这种措施是最为有效的,在供需尚未达成基本平衡之时,为保障房建设赢得时间,恐怕限购持续的可能性还是相当大的。但是,限购有那么可怕吗?即使以北京须连续五年纳税证明这样的最为严格的限购措施来看,遑论外地城市多为一年了,北京乃至,每年新增的符合购房资格的群体有多大?每年满18周岁的年轻人群体有多大?这些都无疑是天文数字,因此,市场需求以及符合购买资格的人或者家庭,比起住房供应而言,限购起到的作用比想象中也许要小得多。随着时间的推移,限购的政策效应将递减。虽然如此,限购的确是降低了短期需求,加上巨量保障房对商品住房需求的分流,对于开发商而言,就面临短期内如何消化存货的问题。在这样的市场背景下,短期市场需求缩减了,开发商如果还习惯于像过去那样,片面依靠银行大资金维系,大规模圈地,快进快出,也许就要想一想风险了。房地产项目占用资金量大,即使是某个盘不顺,牵一发而动全身的风险,稍有不慎便可发生。眼下舆论正在热议限购扩大范围,一旦二三线城市限购扩大,在一些开发商已经显得有些力不从心的节骨眼下,部分开发商依靠化布局平衡风险的开发模式,也许将面临新的挑战。上半年开发商的财报数据,还真不是决定谁能笑到最后的关键。

与之形成对照的是,诸如合生创展[简介动态]、中海[简介 动态]、龙湖[简介 动态]等,这种或手握优质地块、资产,土地规模或货量适度,或业态配比相对多元的开发商,在这种限购背景下,日子也许会过得并不差,在前述类型开发商焦头烂额时,择机出手,也许将迎来新的增长机遇。

在中国可预见的漫长的城镇化过程中,房地产注定是一个长期的焦点。只要有供需的矛盾存在,调控就难以避免。只要你立志要干房地产开发几十年,就难以逃避调控周期。一旦你的资产价值管理与调控周期相悖,遭遇波折,就难以避免。文无定法,也许并不存在一种一劳永逸、战无不胜的地产模式,关键在于你要踩准调控的乐点,做好你的资产价值管理,如何在数量、效益和安全之间找到平衡。大道理其实谁都明白,关键是面对诱惑时,能不能把持住。当年孙宏斌的顺驰,并不是败于调控,以及市场不好,正是兵败于没有合理配置资源,片面追求数量,忽视了资金链条的安全。相对于当年顺驰的棋局,今天某些开发商的战线要长得多,甚至脆弱得多,市场的窘态如果持续较长时间,风险并不比顺驰小。所以,对于房地产企业而言,根据宏观政策趋势和市场的变化而变革,应成为永远不变的主题。我所熟悉的开发商合生创展,早在1998年就领先同行,在香港上市;2001年开始布局;2004年销售额率先过百亿元;近年来,当地产宏观调控愈演愈烈,众多开发企业开始拼规模的时候,它则提出向内涵集约型增长转型。也许从规模上讲,合生算不得行业翘楚,但是,若论资产价值管理、可持续发展,无疑领先同侪。很多年前,万科王石就说过一句话:“万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”也许王石的真实意思是,并不是说航空母舰的规模有多大,而是它内部的资源配置。合生的例子并不是孤案,中海、龙湖的骨子里,都有着相似的成长基因。观察地产企业,不要被它表面风光的销售额所迷惑。

因此,面对庞大的市场需求,即使面临宏观调控,房地产并没有真正走向所谓十字路口,相信房地产市场化的道路不会被阻塞。需求就摆在那里,就看你能否抓住。适应变革,领会冯仑说过的一句话——“调控就是让地产商学会过日子”,做好你自己,前路还很光明;不适应变革,只会过好日子,不会过正常日子,不看前路,只知道埋头走路,碰得头破血流,那也不稀奇。

推荐阅读:

房产加名昆明遇冷 共同财产加共有人名不收税

穿越樱花语一叹千年 为何价比周边楼盘高?

云南正林半年拿地逾140亿 神秘富豪哪来这么多钱

国税总局:短期内不会推行房产证加名征税

评论:中国房地产市场真的走向十字路口了吗?

昆明经开区大新册城中村改造启动 总投资60亿

昆明市领导调研金鹰三期 计划2013年整体建成

有扶有控:五大银行倾力支持保障性建设

云南会是局部限购OR限价 规避限购有哪几招?

破局限购扩容 云南州市房企转型应该紧扣四点

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

本文导航

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注昆明房天下官微

有专业有态度有房源有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com