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土地一级市场“受宠” 潜规则保房企拿地

经济视点报   2011-08-25 13:57

[摘要] 在全国土地市场冷清,流标现象严重之际,郑州土地一级市场却开始活跃。建业于网站上提前披露讯息的举动,与高新区管委会的“保守”使“抢占”的味道颇为浓厚。

在土地市场冷清,流标现象严重之际,郑州土地一级市场却开始活跃。建业于网站上提前披露讯息的举动,与高新区管委会的“保守”使“抢占”的味道颇为浓厚。

土地一级市场再起涟漪。

8月15日,建业地产[简介动态]股份有限公司(以下简称建业)集团网站首页发布消息称成功获得“郑州高新城高端商务中心项目”开发权,同时涉及土地“一级开发”。

此前,河南煤化集团、河南地产联合舰队等也都纷纷斥巨资“进入”利润较薄的土地一级市场。显然,他们“醉翁之意不在酒”,那么他们的真正用意为何?会不会“诱惑”其他房企跟风效仿?

“抢占”西部

在中原经济区建设的大背景下,郑州“组团发展”的理念在优化城市人居空间的同时,也为打造特色地产带来了机遇。

国内一线品牌借机纷纷“圈地”,仅郑州市二七区上半年就签约27个项目,总投资额达1832亿元。其中,包括河南煤化工集团投资120亿元的土地一级开发项目。

房地产企业“踏入”土地一级市场,影响力的事件则是河南地产联合舰队投资160亿元对新乡市平原新区原武古镇风情区进行一级土地开发。

就建业网站上“获得郑州高新城高端商务中心项目开发权”的信息,记者与郑州高新区管委会此项目一靳姓负责人进行核实确认。其称,此项目尚在细节洽谈中,未签约,但“差不多可被建业取得”。

据了解,此项目净用地面积约330亩,临近地铁、高速路网,可便捷到达国际机场及各地市,周边规划有IT、电子电器产业园及生态商住区等。项目将以国际著名品牌白金五星级酒店为核心,建成兼具金融商务、会议中心、休闲娱乐、总部基地[消息 价格 户型 点评](高档写字楼)为一体的高端综合商务中心。

“该项目的获得对我集团在郑州的可持续发展有着重要意义。”从建业网站上那则信息可以看出,一直着力于地市扩张的建业,对郑州也保持着高度警觉和关注。

在郑州市高新区管委会发出招商[简介 动态]公告后,河南煤化建业房地产开发投资有限公司在集团执委会的支持下,经过近5个月的准备,顺利通过了资格审查、概念方案及项目初步可研报告专家意见咨询和现场考察等程序。

在土地市场冷清,流标现象严重之际,郑州土地一级市场却开始活跃。建业于网站上提前披露讯息的举动,与高新区管委会的“保守”,使“抢占”的味道颇为浓厚。

政策近乎空白

土地一级市场是产业链条的更上游一环,今年3月底前一直由政府主导。而今,在国土部“退出令”的要求下,土地储备机构才与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。

“政府不能直接参与,还得由政府组织实施,进行工程的招投标。”郑州市土地储备中心综合处处长闫俊伟说。

自此,市场化运作开始登上历史舞台,房地产开发商的发挥空间也更为广阔。在北京等大城市,开发商依靠政府关系拿到一级开发权,已经成为一种曲线拿地方式。

“目前土地一级市场开发模式、具体的政策等尚处研究阶段,如何管理等具体的细则都未发布。”闫俊伟说,国土资源部部长徐绍史在一次讲话中明确指出,参与一级开发的企业在二级市场拿地时不享有优先权,也不允许政府以出让一定土地作为优惠。

他认为,土地一级市场与二级市场完全独立,所有企业在招拍挂环节,都是同等资格的。参与一级开发的企业的优势是对地块比较了解,对于成本投入比较熟悉,拿地把握相对大些。但是如果依靠政府承诺企业的优先权等,是没有政策保障的。

而郑州市新芒果地产集团副总裁宋福林则认为,在政府的默许下,参与一级市场开发的企业是能顺利拿到土地的。众房企在知晓这种情况后,会心照不宣的放弃竞争,这是房地产行业的潜规则。

他认为,企业以较高代价代政府做工作,政府一定会用措施来保障企业顺利拿地的,这是一种无形的约束。在面临土地竞拍的时候,政府会设置一些前提条件,一般不会出现节外生枝的情况。如果其他企业想竞争,那么形式上并不透明的预算、土地整理的费用都要由其买单,是不合算的。

与战略有关

“房企参与土地一级开发的现象不是‘新现象’。东方今典[简介 动态]很早就涉入一级项目,以此来获取土地,在信阳、洛阳、郑州都有相关案例。新芒果在三年前也在中牟进行土地一级开发。”宋福林说,城中村改造要进行拆迁安置,实际上也包含土地一级市场开发。

此前这些企业由于开发的体量小,没有引起关注,而今郑州组团发展,政府有招商需求,品牌房企参与大规模的土地一级开发才引起了广泛关注。

记者了解到,北京市要求企业在土地一级开发的利润控制在2%~8%,闫俊伟指出,郑州暂时没有此类规定。

宋福林认为,单就土地一级整理来说,企业利润是比较低的,而且周期长,对企业的精力和财力要求较高,是一种长线布局。

他认为,这些企业的举动不会引起广泛的效仿。有些企业讲究战略模式的短平快,如鑫苑置业讲究快速拿地、快速销售的轻资产运作,是不会涉足一级市场的。这与企业的战略有关。

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