[摘要] 与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
记者了解到，遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
今年上半年，部分二三线城市房价价格已经开始向一线城市看齐。其中2011年5月70城市房价指数中，丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线城市，在房价环比涨幅榜上领跑。
国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。
新一轮的限购城市，将从这些城市中产生。
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已经限购的41个城市（统计数据可能有个别差距）：
1：北京中原根据最近公布的房地产新建商品住宅指数看：在所有限购城市中同比上涨平均值为4.04%。而非限购的城市平均为4.89.限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市。
几个要点：
1：调控不放松，甚至存在继续收紧的可能，政策还未见底，政策底可能比很多人预想的要深。2：限购可能扩散，化。影响二三线市场。北京等城市已基本将限购作为住房基本制度3：商业地产未提及，可能继续升温。4：保障房供应将直接影响市场。
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2：城市定义：
一线城市：指的是在政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市；普遍公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳二线城市：二线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。但是目前大部分省会及计划单列市都可以定义为二线城市。数量在30个左右三线城市：是指比较发达的中小城市，指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市（125个左右）：
北京中原分析：
1：目前执行限购的城市超过40个，限购的城市的成交量都明显萎缩，以北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前都超过了40个百分点以上。投机投资需求明显被挤压出市场。限购很可能化，预计限购的城市可能新增加超过一百个2：目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。
3：再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。
性的限购如果实施，可能减少成交量超过2成房地产开发景气指数已经新低：
最近公布的6月的房地产开发景气指数为101.75%，创造了年内的新低，相比上个月下调了近1.5个点。单纯从数据看，虽然依然呈现上涨。但是上涨已经出现了分化。更代表调控的一线城市都持续萎缩。而部分没有限购的二三线城市则是上涨的主力。
影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：首先：一线城市销售依然低迷。以北京为例6月份的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，依然远低于去年平均。而且上半年相比去年同期下调了15.7%，预计全年很可能不足9万套，创造近10年来的值。很多一线城市都面临这一难题。
上半年统计局数据显示：商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。
而一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4万平米。而库存积压将明显上涨。
需要注意限购令落地的执行情况：部分城市可能缓着陆如果性的限购调控收紧：预计市场从量跌到价跌的变化将在三季度明显。价格调[消息价格户型点评]整从结构性到普遍性的变化也将在三季度明显。最近的政策频出也显示了预计在3季度的统计数据中，房地产很可能继续萎缩。
但是从已经执行限购令的城市看，除京沪广深等城市执行严格，其中北京限购5年，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。而且大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，也就是说上涨的余地依然很大。实际政策效果需要看各地落实情况。
（来源：中原地产）
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