[摘要] “我们已经将投资集中在广州等一线城市商业地产,建议投资者选择步行街等投资回报及收益双高的产品进行投资”。
“我们已经将投资集中在广州等一线城市商业地产,建议投资者选择步行街等投资回报及双高的产品进行投资”。日前,高达40亿元的各类商业地产项目,在珠江新城的某私人会所展出,会上,浙商投资董事长金世武透露,在人民币,但住宅继续受制于调控的背景下,他们重点看好广州的商业地产,“已经准备几个亿的资金投入”。
买方给力,卖方热推,包括广州等一线城市在内的商业地产,近两个月来再度急速升温,各方大资金隐现商业地产博弈。其中,最为凶猛的当属外资和热钱,有数据显示外资1000亿美元购商业地产赌。
商业地产投融资平台从幕后走出
日前,来自各界的200名大资金投资人士,在珠江新城的某会所参加了一场“发现·引领———投资分享互动酒会”。广西商会、温州商会、珠宝协会等逾100位的高端投资客户携1000亿元资金在广州出席本次活动,还有富力、保利、万科、星河湾、招商地产等开发商代表与会。其间,一家名为“普及中国”的商业地产投资和融资平台从幕后走出前台,请来经济、金融、商业运营等教授专家与嘉宾一起互动。
“普及中国”副总裁罗朱远介绍,这次活动主要以当前住宅市场遭遇深度调控下的资金流向、当前严重通胀危机下的投资方向及投资技巧、新一轮商业地产投资热潮进行分析共享。“现在是投资遭遇严重危机的时刻,更是房地产业赋予商业地产一个展现价值及投资的契机。商业地产是典型的高投入、高风险、高回报的行业。面对众多的商业项目,如何选择也成为难题”。有关专家介绍,该投资融资平台的主要持点,是通过众多线上线下平台,运用定向整合式收购、团购式投资、集结式资金运作方式,为发展商、投资者创造高额高效的交易平台。
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外资设公司投商业地产现“井喷”
来自商务部的备案显示,3月份以来,外资新设或者增资的房地产公司出现井喷,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司高达39家。戴德梁行发布的全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。
“外资涌入的大幅增长,跟内地房企的转型几乎步调一致”。世邦魏理仕研究部金灵表示,大型内地房企将业务转向商业地产的同时,外资的进入也开始大幅增长。数据显示,2010 年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中,外资达440亿元,较2009年大幅上涨94%。从外资投资的物业类型分析,综合、商办类物业受到青睐,成交金额占比达92%。
规避政策风险是“诱因”
开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下,政策非调控重点地区的二三线城市便成为新战场。有开发商透露,由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段,政府要业绩,急于招商引资,因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资,特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地,虽然也要按招拍挂程序走,但可以获得和政府方面协商的余地,拿地胜算大。另外,经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠,拿地成本可大为降低。去年以来,二三线城市不断爆出投资超百亿元的“造城”项目,许多大型房企跻身“造城”行列。
综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目,与住宅相比,商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高,风险要大。为避免引资风险,地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。(记者 赵亚洲 实习生 周甜)
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外滩和新天地、南京东路和淮海中路……这些闻名中外的上海地标,即将迎来牵手的机会。日前上海两大中心城区黄浦和卢湾建制将撤销,设立新的黄浦区,这对两区楼市将带来什么样的影响?
宏伟版图:催生CBD
行政区划调整后,新的黄浦区面积达20.5平方公里,户籍人口90.9万,常住人口80.1万人。
专家认为,浦西“心脏”地带两区的合并,将催生出一个的中央商务区,与浦江对岸的“大浦东”形成良性互动。复旦大学经济学院副院长孙立坚说:“这并非单纯的区域扩展,而是功能性的突破,尤其对上海建设两个中心意义深远。”
楼市影响:仅在小范围释放
当初南汇并入浦东新区的消息传出,南汇板块一二手看房量和买房量即得到提升,平均房价上涨五成以上。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,黄浦、卢湾合并,楼市利好仅在小范围释放。黄浦、卢湾在上海楼市中都属于楼盘的集中地。其中,黄浦凭借滨江一带的南扩发展,楼市核心区有了很大的成长。早期南卢湾属于发展死角,但在世博带动下,南卢湾逐渐发挥出后起之秀的色彩。虽然都存在着北强南弱的不均衡,但两个行政区域楼市的成长步伐以及房价上的比拼,都属于“重量级选手”,谈不上谁借谁的势。
“当然,两区之间的交接地带并非完全平行发展。比如新天地板块向南黄浦地区影响力投放也可以更加顺畅,黄浦南滨江板块对于世博利好的承接也可以更加彻底。”
强强联手:南黄浦借力
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,目前黄浦和卢湾两个市中心区域合并可谓是“强强联手”,对所属区域的房价助推作用不大,但可能对南黄浦板块推动较大。
对于南黄浦板块项目来说,可能迎来一个价格上扬的机会。目前南黄浦不少楼盘,与其他中心区横向比较,价格显得比较亲民,合并后具备一定的上升潜力。如南黄浦的标杆楼盘之一的耀江花园,5月末的成交均价4.85万元—5万元/平方米,而中山公园的凯欣豪园5.5万元—6万元/平方米,徐家汇的东方曼哈顿4.9万元—5.3万元/平方米。
商业地产:获益将大于住宅
上海德佑地产研究主任陆骑麟认为,两区合并将带动老黄浦区商业地产的大幅提升。2000年,黄浦、南市“撤二建一”,成为上海发展史上中心城区行政区划调整变化较大的一次。而本次合区,将对中心城区的商业地产发展有一个较大幅度的提升,对于整个区域的商业地产、商业设施带动,可能会大于住宅。
“以淮海路为例,以前是黄浦和卢湾分别管理,淮海东路的发展,落后于淮海中路,以后合并后,可能会带动整个淮海路的开发建设。”
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