[摘要] 中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。虽说此项新政还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。
中国房地产市场调控将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。虽说此项新政还未有明确方案，但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。
多年来，中国房地产行业乱象丛生，表现之一就是开发商随心所欲标价，对购房者漫天要价，开发商、投机者长期维持暴利，但相关部门对价格管理却一直难有作为。因为房地产价格形成机制的不透明、不规范，目前房地产开发成本几乎是一个谜，老百姓普遍认为，房地产价格虚高，开发商从房地产开发中往往攫取超常的暴利。但房地产商似乎也有苦要诉，房价高主要是因为土地成本高，还有各项行政收费繁多，占到房价20%。
毋庸置疑，土地成本是房地产开发的主要成本之一。有的说土地成本占售价的50%左右，也有的说占总成本的20%至30%。差异很大的主要原因，是由于开发的延后和土地的，导致前期土地成本占后期售价的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政税费支出——这是房产商回避房产暴利质疑自证清白的“利器”。当然，土地成本过高，行政税费过高，这些问题需要直面和反思。但房产商坐拥暴利，也是回避不了的事实。成本归成本，暴利归暴利，二者不能混为一谈。从这个意义上说，规范商品房价格机制势在必行，理所应当。
所以，要真正地实施房地产反暴利，对房地产进行有效的调控，首先必须厘清房价成本的构成。属于土地成本导致房价高的，可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的，就应该力行减税。如果确属开发商牟取暴利的，则需要坚定地反暴利。而在房地产反暴利之前，最起码需要先公开一个真实客观的房产开发成本——这是一个前提。
总之，房地产反暴利的关键是，必须强制开发商公开房价的成本明细，将其财务置于阳光[消息价格户型点评]之下。离开了这个前提，房地产反暴利就是一句空话。
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房地产反暴利的必要与局限
房地产反暴利？是的。其必要性无可置疑，因为房地产及其暴利已经成为中国经济的毒瘤和风险所在。对这种山雨欲来的局面，中国高层决策者们已经表现出了高度的关注。国务院副总理李克强撰文指出“住房价格如果持续过快上涨，容易形成房地产‘泡沫’，带来潜在的或现实的金融风险，扰乱乃至破坏经济正常循环。”现行性反暴利法规是1995年颁布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》(下文简称《规定》)。其中第二条规定：“本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务(以下简称商品和服务)”，房地产确实符合这一条件，可以纳入该《规定》管辖范围。但要应用这条思路，还存在一系列问题。
首先，我们不能指望反暴利法规成为抑制房地产暴利的主力工具，只有以下经济社会基本面因素才能从根本上消除房地产市场的过大压力：在长期内是工业化和城市化进程大体完成、人口年龄构成变迁等；在中短期内影响更大的是货币供给、保障性住房供给等因素，以及区域发展失衡、经济资源过度集中于某些地区，导致局部地区房地产市场泡沫超级膨胀。而在开放经济环境下，上述因素中的货币供给等因素又不是完全取决于我们自己，而是在很大程度上受外界影响。所以，在运用限制房地产融资、反暴利等手段调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值，能够将房地产泡沫抑制在一定程度之内，熬到全球货币政策变调，那就是成功。
具体到反暴利工具本身而言，要应用反暴利法规抑制房地产泡沫，也需要解决一系列问题。首先要解决的是法规不完善问题。现行《规定》区区十八条，实在难以有效约束复杂的房地产市场。尽管各地方已经相继就商品市场反暴利制定了一些实施细则，但这些条文有着明显的局限性和地方色彩，各个地方法规在对暴利行为的认定标准、表现分类、责任构成、处罚上难以达成统一，难以适应我国经济和社会发展的客观需要，不能满足公众用法律武器保护自己合法权利的愿望，更难以直接扩大用到房地产市场。
其次，就具体条款而言，《规定》的许多条款需要进一步细化，还需要大量的基础准备工作，才能具有操作性。如《规定》第五条中提出的“市场平均价格”、“合理幅度”如何确定？即使在明确了原则之后，也需要大量的基础工作积累数据，才能真正投入使用。
第三，鉴于目前房地产市场的暴利已经从一手房市场蔓延到二手房市场、从房屋买卖市场蔓延到房屋租赁市场、从卖方蔓延到中介市场，所以，反暴利的约束范围需要扩大，不能仅仅局限于一手房买卖市场，还需要包括二手房、房屋租赁和中介等领域，否则对一手房市场的单方面约束只不过是给二手房市场扩大暴利幅度，且无助于租房族。同时，目前房地产市场许多欺诈性牟利行为在二手房市场和中介、租赁环节更为猖獗，而租房市场的买方收入比房屋买卖市场的买方收入更低，更需要保护。
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