[摘要] 楼市调控的深化，导致的是市场乱象。市场目前的僵局，是依靠不间断的政策维持的。但是，目前的赌气政策是不可能一直更新的，招数不多，只有三板斧，那么对付三板斧的手段也必将越来越高超。但是，很显然政策的制定者是预料不到的。
楼市调控的深化，导致的是市场乱象。市场目前的僵局，是依靠不间断的政策维持的。但是，目前的赌气政策是不可能一直更新的，招数不多，只有三板斧，那么对付三板斧的手段也必将越来越高超。但是，很显然政策的制定者是预料不到的。
在所谓的“房价泡沫”的大背景下，更有专家声称房价回归计划经济阶段，重返政府定价机制，只是，极端外行到如此，计划经济思维这般强烈，是完全没有想到的。这也看出来不理性的政策实际是各方折中的产物，对房地产行业的发展，持偏见的不在少数。只是，历史是不可能开倒车的。
房价问题的产生，恰恰是市场不完善的产物，而不是市场化的错误。特别是市场化12年来，土地城乡二元结构与04年严格执行的国有土地招拍挂制度之间的衔接做的不够流畅，而且目前对土地财政的宣传远远与事实相悖，一系列的问题导致土地问题，特别是拆迁问题越演越烈，而当局对土地价格问题从无正确的解释与引导，导致土地的价格一直是一头雾水。
土地价格最终必然传导至房价上面，这是很难改变的。03年之前，房价问题一直也是某些专家一直盯死的重点，不论是人民日报1989年的那则笑话，声称当时的北京房价大学毕业生100年也买不起，还是02年开始的魏杰王小广的房地产泡沫必破的观点，现在回过头来看都相当的可笑。
但是，他们的可笑，引导政府的宏观调控一开始就走上了错误的轨道。双紧银根、地根政策，在04年土地招拍挂严格执行之后，造成了房企对土地的追捧。这是市场上土地出让单方依靠计划的恶果。而03年之前的土地市场，招拍挂与协议出让并行，虽然有这样那样的问题，但是，由于八仙过海，各显神通的体制，土地价格一直没有公开。这也是03年之前的项目，土地价格超低的主要原因。那么房价也一直受控制。
“面粉贵过面包”现象的产生，有市场的道理。特别是实体经济出现问题的06年开始，大量的企业转型，包括产能过剩的央企国企转型到房地产领域刨食，对他们的抑制一直以来没有招数。而央企国企对土地招拍挂市场的推动过于强烈。但是，对于没有任何土地储备的转型企业，在严重紧缩的土地市场供应面前，只有一途：高价拿地。
而04年土地招拍挂政策严控的05、06年，这种土地市场的乱局，高层有的责任。但是目前却是在推卸这个责任。
这也是07年、09、10年三年的时间把土地价格和房价急剧推高的主要原因，当然货币高发对于市场的促进左右不可低估。还有一点在于市场的土地逐渐转移至城市拆迁腾退，而一二线城市的拆迁安置，不论是纯货币补偿还是原址及异地回迁，这些方式对于城市人群的住房改善和城市发展起到了极大的推进作用。这也是所谓的房价收入比在国内失效的主要原因。
而短短的12年市场化，中国城镇人均住房面积从98年大多数城市人均不足15平米，推进到了目前的城镇人均30平米。这是房地产市场机制的巨大成绩。而市政建设大配套的提升，也主要来自于土地出让，这是有数据可查的。
我们本轮调控信心十足主要还是对保障房的期盼，但是，地方财政的艰难，实现保障房的建设，还要来自于企业的努力。但是，这种努力的前提仍旧是市场上的企业能够接受的保障房利益。只是，我们针对一线城市的调控方式，对于二线及以下城市的市场几乎没有可以借鉴的意义。那么一盘棋的调控，被下面城市突破自在情理之中，原因是他们地方财政是不可能支持保障房建设的，只能依靠商品房配建制解决保障房难题。
这样的机制下，保障房乱象在地方越演越烈纯属政策制定的失误，石家庄罚没小产权与违建的方式，严重背离了新的土地管理法修改方向，当然作秀成分明显。各地所谓的职工集资建房的被鼓励，更是国有土地资产的巨大流失，然而不是解决市场问题的努力，只不过是权贵阶层的利益被保障而已。不知道所谓的职工集资建房适应不适应一套房政策。
目前的保障房建设，实际满足的是最不缺房的群体。棚户区改造给城市人群无可置疑。而职工集资建房代替经济适用房，保障的是已有城市人群，特别是国家机关事业单位国企央企等等少数人的利益，我们知道的是，除了少数富裕人群，只有这个阶层是原有购房的主力，他们以往享受的福利房也是的。限价房的许多分配消息，我们也能看到仍旧是城市富裕阶层的专利，只是，最需要保障房的，被排除在保障房之外的趋势越来越明显。
不要相信目前的赌气政策会改变市场状况。不靠市场的充足供应，市场必将重复的是一控就死，一放就乱。这从最近深穗市场的表现可以看出未来调控松动的市场趋势。抢购，必然在未来调控无法坚持的局面中产生。
不理性的调控政策执行的结果必然是伤敌八百自损一千。没有长效机制，没有充足的准备期的所有调控政策才是目前房价困局的主因。
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陈宝存：如此保障房乱局你凭什么降房价？
保障房压力下的乱局初现，多年来保障房建设的问题反而浮出水面。2011年05月13日的《华夏时报》报道的题目“部分央企打保障房旗号搞自建房，分配监管难把握”。
对此，作为保障房建设主管部门的住建部似乎也在“静观其变”。一位接近住建部的消息人士向本报记者表示，目前住建部对此也在研究，但如果各地对这一政策利用得好，并加以规范，“在今年保障房建设任务那么重的情况下，也不失为一种办法。”
但是，住建部的这位人士的讲话是没有道理的，也是完全无视保障房从头至尾的现实现状，究竟我们的保障房到底给了谁？
保障房不是没有，而是一直存在，只是没有像目前这样大张旗鼓的公开叫嚷着给央企国企事业单位直至行政机关。一直以来，很多城市的所谓经适房，基本被职工集资建房代替，真正流入民间的经适房凤毛麟角。在我的经历中，经历很多地区的所谓经适房实际就是公务员房的代名词，更大量的经适房是用早年国有划拨的土地给机关行政事业单位央企国企志愿员工自建的保障房。我更清楚的是，恰恰是这些在目前看来的属于特权阶层，才能拥有几套各种品类的政策房。
我不相信制定政策者不清楚这样的现状。而目前房价被推动，真正的巨大压力者，不是户籍人口，而是城市化进程中的非户籍人口。那么，我们的保障房1000万套还是3600万套，有多少才是给这些城市化进程的主力？有钱的进入城市，买不到保障房，没钱的进入城市，就享受到40平米以下的公租房。
国土部的举措是耐人寻味的：据报道，国土资源部相关负责人13天上午称，公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。廖永林强调，市、县国土资源管理部门要会同有关部门严把保障性安居工程各类房型建设标准，公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。
很明显的给1000万套保障房建设任务减负。但是，所有保障房品类中，只有公租房与新晋城市人口有关，却在60平米以下的标准中，搞出一个40平米标准，这种政策出自国土部情何以堪？难道我们的新晋城市人口的暂缓买房，建立于40平米的公租房供给吗？而且，2011年的公租房仅仅220万套，占保障房的22%。那么未来的五年，3600万套保障房中，公租房总套数大约800万套，城市化进程中的新增城市人口，每年却是1500万人。那么6000万的新增城市人口，面对的是800万套公租房，这部分最该保障的人群，不买商品房的可能性有多大？
在大肆鼓励城市集资建房的同时，左右手互搏的老顽童国土部大侠，同时出台的政策是禁止集体土地建设保障房。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，目前一些地方出现了擅自利用农村集体土地和企业自用土地建公租房和“小产权房”等问题。国土资源部为此下发《通知》要求，未经国土部门批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁住房。同时，严格规范企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为。
小产权产生的土壤无疑是城乡土地二元结构，人为地设定标准，才是土地乱局的基础。更是大量拆迁遏制案件的主要原因。但是，在土地管理法新法修改与国有土地征收补偿条例出台的关键时刻，土地执法部门的观念还是城乡土地的二元结构这一必须改变的制度，不能不说土地乱像还将持续下去。
国土部也公开了数据：据各地上报汇总，2011年，住房用地计划供应21.8万公顷，与去年住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。
其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划为17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高两个百分点。保障性安居工程用地计划为7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与去年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。
那么所谓的2011年土地供应计划，我们还相信多少是属于新增城市人口的呢？而北京这样的城市，城近郊城中村改造，加入到保障房的棚户区改造顺理成章，棚户区改造的年度400万套是可以确保的，但是，与新增城市人口无关。现在加上大量上马的央企国企机关事业单位的职工集资建房，还加上所谓的限价商品房，完成年度任务易如反掌，但是，却与普通百姓相距越来越远。所以搞出了五年限购，实际是土地供应无法保证商品房需求，只好压缩商品房用地供应，以确保户籍人口的住房改善需求。这便是保障房大建的实质。
你相信这样的保障房乱像，会遏制住房价？那么除非五年限购延续。
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