[摘要] 2011年4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》。
2011年4月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年季度中国房地产企业销售排行榜30》。
一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季，但即便在这种情况下，我们仍然看到中国房地产标杆企业交出了一份不错的答卷，这其中万科集团、恒大地产等地产大佬继续领跑。而从业绩构成分析来看，尽管原因是多方面的，但更主要的还是来自于这些企业在三四线城市布局的优化以及商业地产方面转型的成功。
门槛：10底线达88亿 同比大幅上升64%
从企业入榜门槛来看，2011年季度中国房地产企业销售金额和销售面积10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米。其中，10企业销售金额入榜门槛较去年一季度增幅达64%。
阵营：梯队趋稳，第三梯队竞争加剧
虽然一季度市场形势严峻，传统的专注于住宅开发的企业经受了巨大的考验，但基于提前布局的眼光以及内部调整的策略，6家超大型企业依然维持稳定地位，规模不断扩大，而相比去年一季度仅万科一家企业销售突破百亿，今年的6家企业销售业绩全部过百；
第二梯队的销售金额在50-100亿元之间，有9家企业入榜。考虑到此阵营中不少企业在商业地产、区域方面的战略布局，未来也有向梯队冲击的可能；
在第三梯队中，销售金额在20-50亿元的企业也扩大至15家，其中20-30亿元企业达8家。对该梯队企业而言，其全年销售业绩是否能够突破百亿，则对这些企业的管控模式、人力资源、融资渠道以及品牌战略等方面提出了更高的要求。值得一提的是这一梯队中的新城控股，目前该企业一方面在全面区域化后内部管控优化，流程完善，另一方面正在寻求新的资本化路径，为下一步的规模扩张做好了铺垫。
表：2011年一季度企业梯队格局表
资料来源：CRIC
领航：弱市维持高增长，万科、恒大继续领跑
在一季度政策调控不断的弱市下，万科集团和恒大地产依旧保持高速增长，进一步稳固了行业领先的地位，并继续拉大同其他房企的差距。综观2011年一季度销售榜单，万科集团最终以320亿的销售业绩赫然位居首位，该数据与其2010年一季度145亿元的销售金额相比，增幅更高达121%。恒大地产2011年一季度也实现了量的飞跃，囊入201亿元，较去年同期增长135%。
表：万科、恒大2010年及2011年一季度销售金额和销售面积对比
资料来源：CRIC
从原因来看，万科集团能够取得如此佳绩，主要在于其快速周转和战略纵深的发展策略。而恒大地产则得益于其二、三线城市的战略布局，恒大地产一季度在售项目有较大比重不在限购城市里。从产品结构来说，恒大地产70%的产品是中端类产品，刚性需求加上恒大一贯灵活高效的价格策略也保证了新推案的快速去化。
超车：受益三、四线发展，部分企业表现突出
随着一、二线城市政策调控的深入，客户与资金逐渐溢向不在调控范围的三、四线城市，从而使提前布局这些城市的企业业绩在一季度表现格外抢眼。碧桂园集团以150万平方米摘得销售面积季军位置，而金辉集团和融侨集团尽管在去年经历拆分后的发展阵痛，但新年伊始即双双保持强劲的发展势头，凭借良好的业绩稳居销售面积以及销售金额榜前二十名。
商业：商业贡献度提升，带动企业业绩上扬
在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产反倒迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。
其中，万达集团凭借商业地产在范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。而SOHO中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。
与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%，而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成，中粮集团亦凭借商业地产的因素顺利得以首次进入销售金额排行榜前二十。此外，资产重组后，世茂房地产附属公司世茂股份在商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20-25%左右。
附件1：2011年季度中国房地产企业销售金额30
附件2：2011年季度中国房地产企业销售面积30
数据说明：
1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。
2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。
3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。
4、城市范围：中国房产信息集团覆盖的70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。
5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2011年1月至2011年3月。
延伸阅读：
坚持"民生地产"理念2010年净利润超80亿
导语：3月29日，恒大地产(3333.HK)在港发布2010年年报：2010年，恒大地产营业收入为458亿元，同比2009年的57.2亿元增长700.7%;毛利133.7亿元，同比2009年的19.5亿元增长585.6%;净利润人民币80.2亿元，同比2009年的11.2亿元增长616.1%。不仅创下恒大历史增长纪录，亦成为2010年"最严厉宏观调控"下增长最快的中国房企。
从角度比较，目前已披露年报的地产公司数据显示，中海以126.7亿港元位居榜之首，其次是万科72.8亿元。此番恒大公布的净利润超过80亿元，已经"取代"万科跻身亚军。
公司很赚钱 派息更豪爽
2010年，恒大集团在业绩、规模方面均实现了历史性跨越发展。截止去年底，恒大在建工程面积为2397万平方米，较2009年同期的1655万平方米增长45%;2010年竣工面积899万平方米，较2009年的119万平方米增长655%。
由于在成本控制方面卓有成效，恒大核心业务利润以及股东显现强劲增长。恒大地产2010年净利润80.2亿元，已成为中国最会赚钱的地产商之一，仅次于中海。此外，恒大2010年扣除投资物业公平值及财务担保回拨的核心业务利润为55.1亿元，同比2009年的2.9亿元，增长18倍，核心利润率从2009年的5%增长至12%。
与此同时，恒大2010年销售及行政费用占营业额比例仅为6.5%，同比2009年的31.8%，大幅下降25.3%;股东应占利润75.9亿元，同比2009年的10.5亿元，增长622.9%。
在股市上，恒大2010年业绩的强劲表现早已得到显现。恒大在2010年12月31日前便出现连涨7日的情况，股价飙升至4.49港元，相比年内值，反弹高达150%。据悉，2010年恒大每股盈利0.506元，同比2009年的0.074元，增长583.8%;拟派末期股息每股人民币0.1268元，同比2009年的0.007元，增长17.1倍。
资金链稳健 投行调高目标价
在取得业绩大幅增长的同时，恒大现金流继续保持了平稳增长，现金余额从2009年末的143.8亿元增长至199.5亿元，加上未使用的银行授信额度人民币322.5亿元，恒大累计可动用资金达532亿元。
恒大地产3月29日发布2010年年报后，惊人业绩涨幅刺激股价大涨，与此同时，各大国际投行再次强调给予恒大买入评价，并调高了目标价。
高盛发表报告，重申恒大地产的买入评级，目标价由6.52港元上调至6.55港元。该报告指出，恒大已把大部分平均售价较低的项目于10财年入帐，故轻微提升其11年--13年度基本盈利预测4%、1%、1%，至人民币0.56元、0.7元、0.71元;恒大仍是该行业内房股，认为在调控环境下，其业务规模可以迅速扩张。
德银发表报告，重申恒大地产买入评级，目标价由原来5元调高至5.8元，原因是恒大成功拓展了二线城市，带动2010年的业绩表现理想。由于二线城市竞争激烈，恒大将努力拓展三线城市的发展，由于以合理的价格收购三线城市的土地，相信投资回报较佳，预计2011年盈利增长势头会进一步上升。
房业500强第二 "恒大模式"成主流
在刚刚结束的"中国房地产500强测评成果发布会"上，恒大获评中国房地产企业500强第二，在城市覆盖榜单位列。
2010年，多家房地产企业已公布年报，在持续增长的企业经验中，"二三线城市战略"、"快速开发、快速销售"、"集约化生产"、"面向刚需"、"造老百姓买得起的房子"成为2010年企业谋求发展的关键词。恒大在以上这些方面的提前部署已显示了其战略前瞻优势，及其在近年行业发展的先锋意义。
恒大的合理战略布局，也使其避开了宏观调控影响。恒大是中国进行二三线城市战略的地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。目前，恒大已进入中国62个城市，其中大约有39个城市无限购政策，占比63%;在有限购政策的二线城市中，项目大多也位于非热点区域，受政策影响小，例如长春、沈阳、贵阳、成都、昆明等;在恒大现有的112个项目中，约52%项目不在限购区域或不受限购影响。同时，恒大集团合作伙伴战略联盟、全产业链的资源整合、以及性集中采购节约成本，展现了超强的成本控制能力，为打造精品产品提供保障，保证了恒大产品在各地的精品复制、限度降低经营风险，确保了二、三线城市的快速顺利拓展。
五大优势 确保业绩高增
2011年，面对最严厉的调控市场，恒大地产如何继续保持持续高增长，进一步为投资者创造价值?
据了解，恒大之所以能不断取得跨越式发展，相比其他公司，主要是拥有五个方面的优势。首现是团队管理优势，恒大拥有经验丰富的管理团队和科学、现代化的管理模式，集团管理层对于国内房产政策和市场风向的把握能力，以及在战略方面的提前策划、精心布局，将使得集团成功实现快速开发、控制开发风险、保证产品品质、降低开发成本。其次是规模优势，恒大不仅在土地储备面积、在建工程面积、全年竣工面积、合约销售金额及销售面积、营业额、净利润等指标方面均成为中国房企之一，其重点布局二三线城市，将使公司在调控环境下依然具备高增长潜力。
第三是产品结构优势，产品结构合理。恒大70%产品是面向首次置业者中的中端及中高端产品，和一贯的超高性价比精品策略，使得集团始终保持旺销势头。第四是产品品质优势，坚持高性价比的精品战略，全面实施精装修交楼。从规划设计，到施工单位和材料选择等所有环节，均与国内外行业龙头企业合作，成功打造出中国领先的精品产品。与行业同类产品相比，恒大的产品园林环境好、生活设施全、建筑及装修质量好，已受到置业者的广泛认可。
最后是强大的成本控制能力优势。通过集团化紧密型管理和标准化运营模式，恒大从土地购买、产品设计，到集中采购、集中招投标，均建立起全过程的成本控制体系，形成了强大的成本控制能力。在严厉的调控环境下，恒大以具备强大市场竞争力的高性价比精品产品，更能受到置业者的强烈追捧。
3月29日，在2010年年度全年业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印教授，董事局副主席、总裁夏海钧博士共同接受了媒体采访。许家印表示，今年恒大制定的全年销售目标是700亿元，公司管理层完全有决心和信心完成任务。
--目标明确 高速发展--
问：去年恒大合约销售累计面积在排第二，是万科，恒大何时能够成为合约销售额的?另外恒大三月份的合约销售额预计会如何?
许家印：我们是按照公司的发展目标前进的，不会跟其他公司比较，不知不觉我们的一些指标就走到了前面。今年公布的全年销售目标是700亿元，这一点是可以肯定的，而且我们会超额完成700亿元的目标，恒大的管理层是有这个决心和信心的，也是有这个把握的。3月份的业绩还没有发布，但销售数字不会比2月份少。
问：去年员工的薪酬待遇如何?各地陆续公布的房价控制措施，对恒大有何影响?
许家印：恒大这几年的增长是比较快的，而且恒大向拓展的面也比较宽，现在达到了62个城市。因此员工数量增加很大，恒大在有2万名员工，这是把物业系统也算进去的;房地产建设系统是1.2万名员工。随着恒大各方面业绩的提升，员工的待遇也做了比较大的提升，这个提升不只是体现在管理层，而是体现在全体员工队伍中，比例是差不多的。
第二，价格问题，恒大坚持的是随行就市。大家可以从市场数据看出来，去年4月17日国家出台调控政策后，中国房地产成交量出现了大幅下滑，5、6、7三个月基本上下滑了40%到70%。在此大背景下，恒大是同比和环比每个月都在上升的。今年宏观调控出台后，我们2月份销售了45亿多元，在香港的上市房企中销售量基本上是的。在3月份，我估计也不会落在哪一家后面，销售量应该也是的，而且同比和环比都是增长的。
--顺应政策 赢在战略--
问：恒大二三线城市的战略已见成效，那恒大在一线城市的发展又是怎么考虑的?
夏海钧：公司已超前进入三线城市，但对于一线城市，我们也从来没有放弃过，在宏观调控过程中，如果有突破口，恒大就会进入。比如收购深圳建设就是这样的，这个公司在深圳最核心的地段有优良的土地储备，加上有大量的人才和国家特级建筑资质。这个时候，没有实力的企业是不敢收购的，我们收购这个项目顺理成章。所以恒大进入深圳市场，是在国家宏观调控情况下遇到良好机遇时进入的，今后再北京和上海要有这样的机遇我们也会进入。不会为了进入而进入，而是等待非常良好的投资机遇。恒大当前的战略中心还是三线城市。
问：2011年恒大可销售面积是多少，现售的面积是多少。新政对开发商的影响有多大?
夏海钧：可售面积，从去年的数据来说，去年有112个项目，2397万平米的在建工程，按照恒大从开工到销售只需半年的时间计算，112个项目已经在建2300万平米，还有一些项目是准备施工的，公司今年的可售面积达到3000万平米。按照这个数据看，恒大是目前中国房地产企业中可售面积的企业，也是我们未来完成全年700亿元目标充满信心的基础。而且这3000多万平米的可售面积大部分是位于中国三线城市和二线城市的刚性需求地带，都是有效的规避了国家宏观调控，我们的三线城市占了整个城市布局的63%，基本上都不在限购区域内。
企业应适应国家的政策，今年房地产协会对房地产企业进行评比，恒大获得了第二名，为什么我们能有如此快的发展?因为恒大赢在战略上。我们2004年开始布局，大部分开发商还在一线城市的时候，我们就已经进入了二线城市;二线城市布局完成后，大部分的开发商才去二线城市，这时候我们已经进入了三线城市，现在大家提三线城市的时候，我们已经布局了63%。可以观察一下，3月份我们有好几个三线城市的项目开盘，各个盘的销售都很火爆，均取得了非常良好的销售业绩。业绩的取得就是来自于公司超前的战略，适应了中国房地产发展的方向，符合发展中的中小城市刚需。
我们一直坚持民生地产的理念，公司的产品始终保持在每平米六、七千元的均价，这是中国大部分的老百姓都负担得起的，加上超高的产品性价比，为我们在竞争中取得领先地位奠定了重要的基础。（都市时报首席记者李先锋）
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