[摘要] 我是1993年来到美国的。与许多到新大陆“插洋队”的中国人一样，踏上这片土地时，手中两只沉重的大皮箱就是全部家当了。以后不断搬迁，从波士顿搬到马里兰，再从马里兰搬到弗吉尼亚，租房、买房、卖房、再租房、再买房，经历了美国房市的升降起伏，颇有一些可记之处。
我是1993年来到美国的。与许多到新大陆“插洋队”的中国人一样，踏上这片土地时，手中两只沉重的大皮箱就是全部家当了。以后不断搬迁，从波士顿搬到马里兰，再从马里兰搬到弗吉尼亚，租房、买房、卖房、再租房、再买房，经历了美国房市的升降起伏，颇有一些可记之处。
到了2000年年中，因为工作需要，来到华盛顿，住在马里兰州的贝塞斯达区（Bethesda）。一年后，内人的工作也调到华盛顿，所以全家搬了过来。开始时对华盛顿地区完全不熟，所以准备先租一年再说。波士顿的房子就决定卖掉。２００１年夏季时，美国的房市正开始往上爬，我们不到两年前买的房子，已经升了３０％。委托经纪挂牌出售时，有好几个买家要买，一切都很顺利。不料正式签约的前一天，发生九一一惨案，第二天经纪打来电话说，买家打了退堂鼓，不愿签约了。我们那时人在马里兰，一边要付租金，一边还要付波士顿的房屋管理费、房屋税等，加上经济政治形势不稳，所以很是着急，希望尽快把房子卖掉。经纪当然也希望早早卖掉，这样她可以得到３％的房价报酬。好在此前还有另外几个潜在买家，经纪一个一个打电话去问，其中一人表示愿意买，但却大大杀价，来来回回几次，两个月后总算降价成交，还好最后的成交价比当初我们买入价仍然高了近２０％，除去各种费用，包括给买卖双方经纪总房价６％的报酬，还是赚了几万块钱。与租房比，确实合算。
搬到马里兰后，一直住在贝塞斯达区，这个区是全美收入的区之一，学区也很好。2003年到2004年时，每年租约到期前，都想在此买房，周末有空就去看房。那时美国的房地产不断升温，我们却按老经验，看中的房子就杀价，而别的买家却是加价。当时还想，华盛顿怎么与波士顿不一样，买房不杀价还要加价。所以不起劲。加上一家人看房，各有各的主意，好不容易看中大家都满意的房，因为不愿加价，所以总也没买成。后来房价不断上升，而房租却没有相应上升，与买房相比，租房的成本低了许多，也就安心租房住了。比如我们租住的查理国王小区的公寓，本来是准备买的，房东开价43万，结果五六个买家抢，加到49万卖出。我们没有买到，从小区出来时，看到有个租房的牌子，一问租金，每个月只要1800元，算下来，比买房的开销小多了，就与中介签了租约，一住就是四年。
到了2008年初，内人要去马里兰州最北边的一个城市读书拿执照，所以就陪同去艾克顿(ELKTON)住了大半年。这个地方是马里兰、特拉华、宾夕法尼亚三州交界处，属於乡下地方。以前我住过的地方，上海、大阪、东京、波士顿、香港、纽约都是大城市，这次住到偏僻的乡下，完全是一次新的经历。住在大城市时，开车出去最头痛的是被堵在高速公路上，车子象蚂蚁爬似的。但在艾克顿，开车出去，根本不必担心车多路堵，而且汽油费也比在华盛顿地区时便宜三成，车子开起来顺得很。美国的生活水平，无论在哪里，基本上都差不多，不象国内，城乡沿海内地差很多。买东西消费与在华盛顿没有区别，差别大的是生活指数低，东西便宜，尤其是房租，便宜得太多。但文化娱乐就不及大城市，比较单调。好在艾克顿离特拉华大学不远，开车20就到，大学城比较热闹，可以调剂生活。艾克顿离海边不远，马里兰靠近特拉华的地方，有许多著名的海湾海滩，住在艾克顿时，去了不少海边胜地。
我到华盛顿后，一直住在马里兰州，现在成了弗吉尼亚人，思想上还是有点抗拒。按美国的习惯，州及郡的权力很大，可以自己制定各项法律及税收。马里兰州的房屋税是房价的千分之六，而弗吉尼亚州我们住的费尔法克斯郡的房屋税超过百分之一，比马里兰整整高了百分之三十。此外汽车每年要车检，汽车、游艇等都要交财产税，销售税也比马里兰高。但弗吉尼亚也有自己的好处，香烟比较便宜，同样的烟，弗吉尼亚比马里兰便宜三分之一。我们上班时，住在马里兰的老烟枪总是托住在弗吉尼亚的同事买烟，但这个好处对我来说可有可无。不过弗吉尼亚的汽油比马里兰便宜，这对驾车人来说乃是好事。此外，对我来说，的好处是弗吉尼亚禁止在路上装自动超速拍照设施，住在马里兰时，不小心就被拍照吃罚单，恨极了，到了弗吉尼亚觉得爽了许多。
整整一年前，我的同事Xiao有一篇博文《美国买房纪实》，谈他在美国十多年里租房、买房、卖房再买房的经历，顺带介绍美东各地的风土人情，跌宕起伏，读来感同身受，获益匪浅。最近有读者希望了解在美国买房具体操作方面的事情，特别是有哪些地方要花钱，花多少钱等。本文即对此作一简单介绍。
首先，买房要看房价。繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location, Location, Location!地段，地段，还是地段！“离城20！”“地铁站仅隔三个街区！”“购物中心开车5！”“学区本地排名！”等都是常见广告用语。
当你决定了要在某地买房，找一个信得过的当地房地产经纪至关重要。一个好经纪人不但可以帮你搞定所有与交易有关的必要手续，他/她还会提醒你没有想到的问题，防止以后出现麻烦。
交易当中最重要的是首付和贷款。前几年房市牛的时候，贷款机构甚至推出过零首付来吸引客户。现在则不然，很难找到哪家银行愿意为要求5%甚至10%首付的客户贷款，20%的首付成为常规。一栋30万美元的房子（全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动），意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。
接下来是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率通常是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年根据某个金融指数（例如国债利率）的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了便宜之后吃大亏的心理准备。
固定利率期限以15年和30年为常见，也有更长或较短的。以美国人常常选用的30年期房贷为例，今天的利率在4.25%到5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，还以刚才30万的房子为例，你的月供大约在1250到1350美元之间。
贷款公司还会给你一些选项，最主要的是所谓点数（Points），也就是你手头有现款可以付给银行，用来降低贷款利率。比方说你有2400美元可以立即支付给贷款银行，银行给你一个点数，你的利率会降低0.125%，算下来月供可以减少18美元左右，30年下来可以节省6480美元。
过户的时候要支付贷款手续费，24万美元的贷款手续费在1000到2000美元之间。过户费还包括由贷款机构替你代缴的房产交易税，这个税多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的费用包括估价费、勘查费、产权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。通常30万美元的新房过户时各种杂费在5千到1万美元之间。至于经纪人的，则是从卖方那里拿的。按照美国的通例，卖方要从房价中拿出6%，平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候，或者竞争激烈的情况下，有时也会降低抽头的份额。
如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。
最后要记住的是，你一旦成为了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房地产税。这个税是县级政府最主要的财政收入，要用来支付中小学校的建设、管理和教职员工的工资（大约占到全部县财政支出的一半），建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场所，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，以及警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府日常行政开支。
该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施完善先进的地方，自然税率就会高些，反之就较低，而且和政府效率的高低有很大关系。有的地方，例如纽约州的部分县份，把房地产税分成两部分，学区建设管理一半，其它合起来是另一半。如果户主年龄达到65岁左右（大约是可以享受社会医疗保障金的年龄），认为你家已经没有学龄儿童，就免交学区的那一半。一般而言，房地产税的税率在1%左右。如果你的房产价值为30万美元，你就得每年拿出3000美元来孝敬县太爷——话说回来，羊毛出在羊身上，这些设施和服务你是一天都离不了的。
再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地产说等，这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350美元，每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说，你的可支配月收入要达到6666美元，相当于税前年薪9万到10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。
这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，长年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或立即付清，评分达到740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。以后我们有机会再谈美国人的信用问题。
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