陈思进:美国史上最大泡沫 房市跌到底了吗?

陈思进博客  2010-12-22 00:06

[摘要] 我们正经历着百年不遇的金融危机，这场危机是由美国房地产这一巨大的泡沫被捅破而引发的。近日，对于房价是否已经触底回升，还是继续下跌，存在着激烈的争辩。

我们正经历着百年不遇的金融危机，这场危机是由美国房地产这一巨大的泡沫被捅破而引发的。近日，对于房价是否已经触底回升，还是继续下跌，存在着激烈的争辩。

由于正面的经济数据引发纽约股市强劲的上扬，市场情绪开始乐观，国际油价5月4日连续第四个交易日上扬，纽约和伦敦两地的油价收盘均在每桶54美元以上。当天，全美房地产经纪人协会立刻公告，称3月的二手房销售指数大幅上涨3.2%至84.6，远高于经济学家预估的82.1；创下去年9月以来的单月增幅。于是，许多乐观的经济学家下结论，说美国房价已经触底，企稳回升在即。

然而彭博社5月4日也发表评论文章，称尽管2月份的数据显示20座大城市房价跌势放缓，其实还远未见底；除了失业率高企、法拍屋继续发生、房屋库存庞大等可见因素，阻碍房价复苏的因素来自于人口统计学。

任何时候，对市场无外乎存在两种预估，看多或看空。看多者买入，看空者卖出，所以形成交易。对房价是否已触底，我个人倾向于看空：房价还远未见底。

首先，失业率是造成房价下跌的最凶猛的“杀手”。据美国劳工部报告，单单今年二月份，就有65万1千人失业，失业率从7.6%上升到8.1%，比经济学家预测的7.9%高出零点二个百分点，超过了1983年。而失业单月攀升率，达1945年以来没有出现过的水平。过去12个月，已有5百万人丢了工作，目前，至少1千2百50万美国人失业。未来几个月，裁员的速度将有增无减，预期失业率将攀升至、甚至超过10%，创美国失业人数26年来的新高。

美国人的现金储蓄非常有限，一旦失业3个月，就将有30%的人无法继续供房贷；而失去工作6个月的话，这个比例将上升到75%以上。银行的违约率和法拍屋开始高升。单2009年3月，与上年3月份相比，美国法拍屋猛增24%，接近35万个家庭流离失所。

据彭博社发表的数据显示：2008年底，美国房屋空置创下了1900万栋的记录，而购买力却因人口和移民数量的减少在萎缩。美国最有购买力的“婴儿潮”一代，正在抛弃郊区四居室或五居室的独栋房屋，换成两、三居室的公寓住宅等待退休。他们经历了股市十年的剧变之后，正重新进行理财规划，不会再像年景好的时候那样购置第二套房和度假房产。而六、七十年代的出生者，还背负着沉重的学生贷款和信用卡债；房贷机构又不再提供零首付的贷款，购房者必须具备20%的首付，信用记录又不准有瑕疵，很显然，这批人是推动不了购房潮的。