[摘要] 近日，央行再次上调存款准备金率，由此可见日益加大的通胀压力，已经促使央行痛下决心加大调控力度，货币政策开始步入紧缩通道，也预示着新一轮加息周期的开始。
近日，央行再次上调存款准备金率，由此可见日益加大的通胀压力，已经促使央行痛下决心加大调控力度，货币政策开始步入紧缩通道，也预示着新一轮加息周期的开始。
这一边，央行管理通胀预期和流动性的决心未变；那一边，重度依赖信贷支持的房地产企业，又将面临资金“断粮”的威胁，四大行的年底新增开发贷款审批的行为，让传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。
加息是对市场心理预期最后一道防线的冲击，银行信贷紧缩是对行业新一轮资金链的考验，尽管CPI上升导致居民中持币待购的不在少数，但是，对于年底的开发商企业来说，这个年底的压力的确不算小。
加息预期高涨牵动行业敏感神经央行行长周小川16日在“中国全球债务资本市场研讨会”上表示，目前国内价格上行的压力需要引起各方面的关注。央行将着力提高政策的针对性、灵活性和有效性，加强流动性管理，保持货币信贷的适度增长。在金融界分析人士看来，这番讲话背后隐藏的央行下一阶段的货币政策思路，再度推高了加息预期。
事实上，进入三季度以来，尤其是进入四季度以后，央行采取各种货币政策工具的频率较上半年加快，力度加大。中国社科院经济研究所副所长、研究员张平就认为，10月份CPI同比上涨4.4%，创25个月新高，未来四季度和明年一季度的翘尾因素仍不容乐观，国内通胀压力在持续上升，增加了年底前再加息的可能性，甚至明年上半年都有预计将受到加息的压力。
鉴于目前中国的房地产业更像是特征明显的一个货币函数和一个投资品，张平表示，“随着利率不断提高，月供压力就会越来越大，受到货币政策的调控更加敏感，承受的风险更大。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬也认为，加息将增加购房人的贷款成本，加大市场的观望氛围，对投资者来说，贷款利率的提高意味着成本的追加，将在一定程度上抑制市场的购买能力和欲望。
四大行年底前或停贷加大房企融资困境对房地产企业而言，加息所带来的市场心理预期冲击，并非最坏的消息。最近有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行对新增开发贷款的审批有了变化。如果新增贷款已经成为不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，那么，对于住房贷款依赖者的开发商来说，无疑是雪上加霜。
作为资金密集型行业，房地产业财务杠杆通常较高，但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开发商面临越来越严峻的资金考验。有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%，这意味着现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临房企信贷门槛的又一重考验。
“我们很庆幸，项目要到明年上半年才能推出，等到2011年的新的信贷额度下来，估计日子会好过点。”在杭州城北桥西开发某楼盘的开发商代表称。不过，有银行界的信贷人士透露，即使挺过今年的信贷空窗期，调控持续下，预计明年的地产信贷供应也会减少两成。
再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，对年底饱受资金链压力的开发商来说，现阶段采取延期开盘、降价促销、分批推出的举措，或许比将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上更来得切实可行些。
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近日有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止新增开发贷款审批，且不同于之前的月度性停贷调节奏。对此，四大行均否认行政叫停开发贷。
“政策收紧前拼命放贷”记者从中行、建行、农行方面了解到，今年前三季度三家银行已基本完成了全年的信贷任务，因此留给四季度的额度本来就不多。
“今年银监会和审计署对四大行进行了几次开发贷方面的检查，每个银行对于开发贷额度限制得都比较严。由于银行担心监管层不断出楼市调控政策，因此在前几个季度政策收紧前拼命放贷，导致年底资金紧张放款明显收缩。”中行人士透露。
一建行人士介绍，每到年底银行为达到银监会在存贷比、资本充足率方面的要求都会收缩贷款，信贷部门12月基本都不放贷而是以拜访客户作为工作重点。“特别是按照今年全年7.5万亿的新增贷款总量和3:3:2:2的季度投放节奏来看，前10个月放款已达6.88万亿，留给最后俩月的额度有限。央行上周再次上调存款准备金率0.5个百分点，银行为达标放贷节奏明显减缓。”上述人士介绍，虽然银行今年开发贷指标已用完，但对一些有实力的房企客户，银行会先审批通过，但现在头寸紧暂不放款，到半年后再放款。为降低风险，小的开发商若贷款到期的将不在续借。
大型房企暂不缺钱若银行捂紧了钱袋子，房企资金链势必受到影响。据房地产业内人士透露，一般开发商的资金来源分别为银行借款占资金流的35%左右，自有资金至多不会超20%，剩下的是定金和预售款。“从现在的数据来看，还未显示出房地产行业资金恶化的情况。”他说。
截至10月底，万科销售869.3亿元，提前完成800亿元的全年销售目标。此外，恒大地产、龙湖地产均完成了全年销售目标，雅居乐、保利香港、首创置业完成全年目标的90%。
华创证券地产行业分析师杨现领认为，由于2009年地产行业销售火爆，致使开发商手里还有一定的存量资金还不至于目前破产。但是，在银行融资收缩的情况下，很多中小开发商的日子会比较难过。本报记者赵谨■影响开发商开辟新融资渠道在开发商的融资渠道收紧的同时，房地产信托、民间借贷等尚未明显受限的融资渠道开始大行其道，成为不少开发商筹集资金的。据房地产业内人士透露，目前一些小开发商着急筹资，在业内比较盛行的做法是“同业拆解”，收取2.5分-3分(2.5%-3%)的月利息。“这是违规行为，开发商都没有同业拆借的牌照，其实行的就是高利贷之实。”一银行人士表示。
据一开发商介绍，信托融资也成为开发商选择较多的方式，一般中小开发商的信托融资成本在20%左右，而大型开发商在10%左右。
与此同时，担保公司的短期拆借也开始逐渐增加。一担保公司人士介绍，现在开发商从银行借不到钱所以来短期拆借的客户很多。短期拆借不超过3个月每个月收取4%-6%的利息。
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