[摘要] 昨天，本报记者就抑制房价举措与权威专家进行了一场圆桌对话。他们分别是昆明风之铃市场研究咨询机构CEO石远、云南大学经济学院教授徐光远、云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪、昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧、瑞丰和（中国）地产顾问云南公司副总经理陆韬。
近期，多个省市纷纷出台买房限购令，昆明是否也有必要出台限购措施？在平抑房价方面，昆明做得如何？昨天，本报记者就抑制房价举措与权威专家进行了一场圆桌对话。他们分别是昆明风之铃市场研究咨询机构CEO石远、云南大学经济学院教授徐光远、云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪、昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧、瑞丰和（中国）地产顾问云南公司副总经理陆韬。
供求关系失衡导致房价上涨都市时报：昆明房价暴涨的背后都有哪些推手？
石远：成本提高是的因素，房产项目开发成本所涉及的成本很多，但主要包括土地成本和建设成本，而对于城中村的改造项目还包括拆迁成本、安置成本等。昆明房地产开发土地成本是以“五四三二一”土地政策作为基础标准，地价因素决定了开发商对土地价值的利用程度，而为了提高城市形象，尽可能最优地发挥土地价值，高层、超高层成为现在市场产品的趋势，由此也会提高建设成本，并转嫁给消费者。其次是对城市发展价值的肯定。供需两方市场都比较明确昆明所潜在的发展空间，对开发商而言，价格的提高不仅是对项目本身的信心，也是对城市发展的信心。
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陆韬：目前昆明房价的坚挺还是反映出其较强的市场需求支撑力。新房上市速度跟不上，供求关系的失衡导致房价上涨。还有成本问题也是房价上涨的原因，建议通过适当控制高价拿地的方式，进而达到抑制房价的目的。
出台限购令或能抑制购房需求都市时报：任志强三天前发布博文称，“限购告诉人们，房价将继续上涨”，至今为止，已有17个城市出台了限购令，效果分化严重，深圳退房多，上海卖得更火，而成都执行“境外人士买房一人限购一套”的政策被批“太温柔”。怎么看待这些限购令，昆明有没有执行的必要。
胡先钧：根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对本地人口限购两套房，非当地户口限购一套房，否则不办理过户手续，这被称为“严厉版”的限购令；而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化：深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。而成都执行“境外人士买房一人限购一套”的政策。我们认为，境外购房者一般都会集中在北京、上海、广州等一线城市，而成都的境外购房者数量并不多，因此，在成都出台这项政策并无实质意义，也不会对楼市产生多大影响。
记得国庆长假刚结束，云南省副省长刘平就明确表示，云南要全面落实好国务院及有关部门的房地产市场调控政策。当前，供应偏紧、房价上涨压力较大的城市，要加大土地供应量，加大中低价位商品房供应量，确保房价稳定，如果房价还不能稳定，要考虑研究出台在一定时间内限定居民家庭购房套数的政策措施。我们试想一下，如果昆明出台限购令，很多高价楼盘必将应声而落，除了炒房客和投资客，昆明上万元的楼盘购买力实在有限。
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徐光远：关键是要控制房价，将房价稳定在一定范围，但稳定房价的问题是土地，较高的土地价格提升开发成本，所以房价很难下降。对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，在一段时间内，对一些城市将明显抑制购房需求。昆明的关键在于能否落实这些政策，包括出台限购令措施，届时房价自然能够回落。
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解决“夹心层”消费者的购房需求很关键都市时报：世界各地抑制房价的有效手段就是政府投资建大量的保障房，通过充足的市场供给量解决中低收入家庭买房难的问题，像香港、新加坡等。消息是2010年要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房，也就是在2011年和2012年两年内保障性住房建成量将达到1300万套。这一块能否保障公租房的建设力度呢？
胡先钧：在这个问题上，重庆的力度是很大的，每开工建三套商品房就有一套是保障房。按照昆明这三年的数据统计，昆明市每年商品房交易量在6万套左右，如果今年能够开工建成2万多套保障房，对中低收入家庭的供给能力是有保障的。但是从前10个月的数据来看，昆明市的保障房建设进展并不顺利，目前仅完成投资10.7亿元，占总投资的49%，主体封顶断水1191套，总建筑面积59550平方米。
昆明需形成一个统一的委员会来负责保障性住房建设的征地、建设、销售、管理和修缮，避免整体工作相互脱节。保障性住房中关于经适房的建设、销售、管理模式饱受各界诟病，目前，市政府已责成住建部门对2004年以来取得经济适用房建设指标而未开工建设的单位进行清查，限期开工，如不按期开工则废止取得的经适房建设指标。当然，保障性住房建设的土地指标政府得优先供给，财政资金要优先保障，这样才能保证顺利完成年度建设任务。
石远：昆明只能通过引导手段使房地产市场走向一个相对平稳的通道。目前政府对廉租房和经济适用房的建设是维持市场平稳的重要手段。但昆明对廉租房和经济适用房的消费者有严格的准入限制，对于普通的工薪阶层而言，既难承受商品房的价格，也没资格购买经济适用房，对于这类“夹心层”消费者，如果能放宽经济适用房的条件，将会有效缓解供需矛盾。
监管与保障两手并重才有效都市时报：交易环节征重税，是遏制炒楼风的重要手段。业界传房产税等税收政策将作为后续政策将相继出台。就在11月19日，香港出狠招严打炒楼，半年转手将征楼价15%的“额外印花税”，那么，这些政策会否密集出台，昆明房价将走向何方？
胡先钧：政府就真的管不住商品房价格吗？不会的。在双轨制最完善的香港，于11月20日开始对短期转售征收额外印花税，该税分为三级制，其中6个月转手额外印花税为15%，6至12个月转手额外印花税为10%，12至24个月转手为5%。此举将有助于遏制炒楼风。香港政府打击商品房炒做之风动机，就来自于保护保障性住房的价格不受商品房价格的拉动，降低市民由于住房造成的生活负担。
因此，要尽快完善中国房地产市场格局，就要形成住房的梯度消费观念：一方面通过税收、金融、限购等综合措施打击房市投机行为，保证商品房市场健康发展，一方面通过加快保障性住房建设，平抑商品房房价。
10月六城住宅价格指数与房价收入比城市涨跌幅 样本平均价（元/平方米）
2009年城镇人均可支配收入成都 0.96% 7600 18659 昆明 -0.43% 7018 16500 重庆 0.94% 6388 15749 南宁 0.98% 6163 16254 长沙 1.14% 5521 20217 贵阳 0.04% 4682 15041 数据来源：中指研究院
六城保障性住房建设计划一览昆明全市保障性住房建设推进暨公共租赁住房建设动员大会提出，年内确保开工建设3000套、竣工投用1000套公共租赁住房；建设20407套廉租房建设，廉租住房惠民政策从城镇低收入人群扩大到企业困难职工；同时完成农村危房改造和地震安居工程2万户。
南宁南宁市住房保障部门计划在2010年新建廉租住房1700套，竣工2100套，经济适用住房开工60.62万平方米，竣工4000套，危旧房改房改造开工50万平方米，竣工6万平方米，完成投资10亿元。
贵阳2010年贵阳开工建设保障性住房逾100万平方米，其中包括66.22万平方米13244套的廉租住房及35万平方米的公共租赁住房。
重庆2010年，重庆市计划新开工建设的公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房和农民工公寓等保障性住房达875万平方米，相当于近三年该市年均新开工商品住宅面积的28.28%，保障规模空前。
成都今年成都市中心城区将建设9000多套保障性住房，建设规模约73万平方米，其中廉租房约2000套，经济适用房约3000套，限价商品房约4000套。
长沙今年长沙将开展“城中村”改造试点，继续推进经济适用房货币补贴，力争完成棚户区拆迁200万平方米，新建廉租房6000套。
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