[摘要] 进入虎年以来，先是营业税“二改五”的执行，再到央行二次提高存款准备金率等政策。昨日国土资源部下发通知称“开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，必须在一个月内缴清成交额50%的首付款”。面对一道紧过一道的宏观调控政策，土地市场今后将迎来更加严格的监管，开发商进入土地市场门槛越来越高。
进入虎年以来，调控楼市的步伐一直没有停歇过。先是营业税“二改五”的执行，再到央行二次提高存款准备金率等政策。昨日国土资源部下发通知称“开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，必须在一个月内缴清成交额50%的首付款”。面对一道紧过一道的宏观调控政策，土地市场今后将迎来更加严格的监管，开发商进入土地市场门槛越来越高。
调控新政考验开发商现金流
盘点昆明的土地交易市场，进入2010年，频繁出台的政策显然没有让它趋冷。截至昨日，昆明共有17块土地成交。与此同时，2010年20余块挂牌土地中，昆明土地交易中心设定的土地保证金大多在底价的20％以上。
然而，范围内红火的土地交易及日益上涨的房价，最终让政府将调控之手伸到房地产开发的根源——土地交易上，土地市场的调控政策也开始现身楼市。早于今年2月，北京就开始将土地保证金竞买资金比例提高到底价的30%，土地成交后，开发商须在3天以内一次性缴清土地出让金。没料到，短短一个月时间，国土资源部这么快就在范围内开始提高土地出让金额度。新政的出台，让开发商的现金流及开发实力面临着严峻的考验。
昆明开发商：地产业洗牌加剧
土地购置是开发商可持续在这一行业发展的基本，资金实力不强大，就将面临被挤出行业的局面。此新政的出台，对于竞争激烈的昆明地产业，存在着怎样的影响？开发商拿地门槛的提高，是否意味着新一轮洗牌的开始？
对此，开元商业总经理晏智飞表示，以前昆明开发商拿地，土地保证金一般只在交易起价的10%至15%，现在新政明确规定将竞买保证金比例提高到20%，能有效约束拿到地的开发商履约。竞买保证金能冲抵土地出让金，也将积极促使开发商缴清剩下的土地出让金，减少违约行为。在昆明这样一个竞争激烈的地区，资金少的企业就更难挤进了。一些竞争实力不强的开发商被迫退出或者转向州市城市，也是不可避免的。
百大地产有关负责人也表示，土地新政的公布，将使房地产行业洗牌加剧。强者越强，弱者越弱。也有开发商表示，政策对房地产调控密集，对首付款严格要求，对金融机构资金严格监管防止流入土地市场，但是开发商买地主要靠自己资金，由于2009年卖得好，开发商手里有钱，所以短时间内高地价仍将持续。
泰兴隆地产公司常务副总顾刚表示，当前的一系列调控政策显示出政府适度调控房地产市场过度投机确保民生的态度，房地产行业短期波动不可避免。（云南信息报）
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《通知》要点：
拿地一律按底价的20%缴纳保证金
成交后一个月内缴50%的首付款
土地出让价不得低于基准地价的70%
已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地
在“国土部的百人调研”尚未结束之际，国土部已经发出调控土地市场的新招。
昨日（3月10日），国土部土地利用管理司下发的通知称，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后必须在一个月内缴清50%的首付款。
通知还表示，坚持和完善土地招拍挂制度。但对于房价的过高、上涨过快的城市，可采用竞价出让，从而发挥抑制房价上涨过快的作用。业内人士表示，竞价门槛的抬高将进一步挤出资金实力不足的中小企业，使土地市场成为“大企业的游戏”。
缴保证金不低于20%
这份名为 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称《通知》）的通知规定，土地出让价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买的保证金不得低于出让价的20%。
同时，“不签订合同的，终止供地、且不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。”
华业地产的副总经理陈云峰向《每日经济新闻》记者表示，20%比例的竞买金就相当于违约金了，与以往相比，该比例是比较高的。据了解，此前对竞买保证金比例并没有明确规定，不少地方将其定为10%。
春节前夕，北京已有过类似的处罚。2月1日，北京市国土局收回大龙地产以50.5亿元拿下的“顺义天竺开发区22号地”，2亿元的竞买保证金不予退还，同时，大龙地产还被暂停在北京的拿地资格。该地块曾创造北京总价和单价的“双料地王”记录，但并未按期缴纳地价款，也未签订出让的合同。
《通知》还规定，“对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发的能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期限内参加土地竞买。”
《通知》还要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订的后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
陈云峰表示，国土部此举是为了提高开发商拿地的资金门槛，挤出非理性因素，通过技术的手段降低地价，从而避免因地价上升引发的房价上涨。
中国土地勘测规划院的副总工程师邹晓云则认为，与“首付款不得低于50%”的规定一样，上述规定进一步将资金实力不足的中小企业挤出土地市场，并使之成为“大企业的游戏”。
但他表示，过于抬高竞价门槛未必是好事。据了解，由于参与竞买的人数的不足，北京“中服地块”的竞价时间已经从2010年3月8日延长至3月25日。此前，其苛刻的竞买条件一直被人诟病。
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商品房用地可参考限价房出让
尽管因“价高者得”的原则而颇受争议，《通知》仍再次强调，坚持和完善招拍挂出让制度。邹晓云认为，在现阶段，招拍挂作为土地出让的基的本制度将不会改变。
今年的“两会”上，国土资源部部长徐绍史在接受 《每日经济新闻》记者专访时表示，“招拍挂的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产的流失。”
他同时表示，土地招拍挂制度还要不断完善，按照“国11条”的思路，不一定完全是 “价高者得”。他还透露，国土部正在和有些地方的政府做一些探索，以采取更多的评价方式。
这种探索在《通知》中得到了一定程度的体现。《通知》规定，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房的项目采用竞地价办法招拍挂出让。
《通知》还明确，要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地的开发利用的因素作为评标条件。
据了解，在限价房用地的出让中，多采用“限房价、限地价”的方式。邹晓云表示，按照上述的规定，如果仅仅对地价进行限制，将很难达到稳定房价的效果。
他建议，地方的政府可以在土地出让时，对地块上物业的类型、建筑面积、容积率、规划等进行限定。这样可以使开发商在竞买时对成本有所考量，从而抑制地价，同时也可以避免拿地后修改规划的现象。
《通知》还要求，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。省级国土资源管理部门要将企业的闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。（每日经济新闻）
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国土部出台“19条”房地产用地整治风暴将起
70%供地用于保障性和中小套型住房、有条件的地方探索房地产用地出让预申请制度、实施住房用地开发利用申报制度、开展房地产用地突出问题专项检查……3月10日,国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,自本月起掀起一场“房地产土地调控风暴”。
通知全文近五千字,涉及五个方面,共19条,主要是落实“国11条”精神,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,促进地产市场健康平稳有序运行。
实施用地开竣工申报制
通知要求各地,加快编制住房建设用地供应计划,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
通知要求,严格规范商品房用地出让行为,严格控制商品房用地单宗出让面积,条件具备的地方可以探索房地产用地出让预申请制度。严格土地竞买人资格审查和土地出让合同管理。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为,要严肃查处。
国土部明确,从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。
用地者须在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报,各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的,用地者要在到期前15日内,申报延迟原由,市、县国土资源管理部门应按合同约定处理后,可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式,对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的,向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
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剑指囤地炒地
除了确保房地产用地供应和及时开发外,“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。
按照通知,,今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让价的20%。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。受让人不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
各省市要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况,对未查处的闲置土地,实行挂牌督办,依法依规处置。
市县国土管理部门还须加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查,防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况,及时通报同级金融监管部门。
3月至7月开展专项检查
国土部决定自今年3月至7月,在组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。
检查重点是,房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途,违规供应土地建设别墅,违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
通知要求,各地应结合出让合同清理制定专项检查方案,抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理,全面掌握本地房地产用地供应及开发利用情况。省级国土资源管理部门要指导各地制定专项检查方案,加强检查督办。7月底前将各地的汇总情况,连同出让合同清理报告一并上报。（上海证券报）
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国土部出新招稳房价
中低价商品房用地房价政府定
国家再出重拳调控房地产市场。昨日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下简称《通知》），明确土地出让保证金不得低于地块底价的20%；中低价位普通商品房用地房价由政府定，楼盘开工、竣工时间要提前申报等等。国土部更将在3月开展房地产用地突出问题专项检查，检查各地土地违规情况。业内人士表示，这是国家在土地层面进行的调控，希望通过打击炒地、囤地行为稳定房价。
新招1
保证金不低于 地块底价20%
《通知》首次对房地产用地土地出让保证金做出了限制标准：竞买保证金不得低于出让地块底价的20%。广州某开发商表示，近年来广州土地出让的竞买保证金一直是地块底价的10%，这次一下子提高至20%。也就是说，一幅2亿元的地块，原来保证金只是2000万元，现在要交4000万元，将大大提高开发商拿地的门槛。
《通知》还规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。此前，国土部曾规定土地出让金首付不低于50%，但并没有明确地价首付缴交时间，现在显然进一步进行规范。《通知》还规定开发商不签出让合同或者延期交地价的，不退回保证金。
新招2
房价套数要写入出让合同
此前，“国11条”明确各地要建设中低价位普通商品房，《通知》首次明确这些中低价位普通商品房要由政府定价。其规定，市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。广州楼市专家韩世同表示，由政府定房价类似限价房，可以稳房价，但如果不明确销售对象的话，容易导致炒房行为发生。
新招2
楼盘开工竣工时间要申报
《通知》还首次明确要实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟缘由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
此前，楼盘的开工、竣工时间虽然要向建委申报，但往往不会严格核查建设时间。随着申报制度的推出，开发商将不能随意更改开工时间，刻意拖延工期，以此减少住宅供应，刻意囤房。（新快报 黄颖 ）
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