[摘要] 今年上半年，全市将有35个楼盘面市发售，总体量超过3万套，庞大的供应量将继续检验昆明楼市的需求和购买力度。在预计将于今年上半年开盘的35个项目中，除了已经开盘的南亚风情第壹城二期和百富琪、同德·锦江嘉园外，加上即将开始认筹或是开放销售中心的部分项目，昆明楼市近期新增供应量将超过1万套。
2009年昆明楼市成交持续走高，市场上绝大多数新盘都取得了比较好的销售业绩。这得益于年初的刚性需求的释放，以及年中的通胀预期和日益增长的投资性需求。市场需求方的旺盛主导了去年昆明楼市的总体走向。众多个盘虽然在地段、价格及产品类型都存在差异，但有一点却是相同的，即开盘即热销，面市不久便清盘。但这种市场表现在今年能否延续，目前来说还是个未知数。据本报记者不完全统计，今年上半年，全市将有35个楼盘面市发售，总体量超过3万套，庞大的供应量将继续检验昆明楼市的需求和购买力度。
上半年各城区
共有30多个项目开盘
据了解，整个上半年，昆明各城区将有包括同德·锦江家园、西山新城等在内的30余个项目开盘发售。其中，个盘供应量在1000套以上的就有11个，如经典双城的1000余套85-240平方米高层住宅、奥宸·橙郡1200余套的高层住宅等。而在预计将于今年上半年开盘的35个项目中，将于本月发售的楼盘就超过了一半。除了已经开盘的南亚风情第壹城二期和百富琪外，本月还将有包括西山新城二期、同德·锦江嘉园、非常天地等在内的16个楼盘面市发售，加上即将开始认筹或是开放销售中心的部分项目，昆明楼市在1月份的新增供应量将超过1万套。
新一年楼市聚焦南市区
来自风之铃房地产研究中心的数据显示，2009年全年昆明市规划局网站共公示了149个项目，而房地产项目共有51个。其中东南板块公示了9个楼盘，占比为17.65%，数量。其次是滇池板块，共有8个，占15.68%。此后为一环至二环7个，一环内6个，世博板块5个，北市区和东市区均为4个，官南板块和西市区均为3个，高新区，仅有2个。从各片区的分布情况来，包括东南板块、官南板块及滇池板块在内的南市区依旧占了大部分，新一年楼市仍将聚焦南市。
这一点从本报记者统计的全市上半年新开楼盘情况也可以得到体现。据统计，上半年全市35个新开楼盘中，南市区占据了18个，其中西山区8个，官渡区7个，经开区3个，总体量超过1.3万套。
城中村改造项目集中放量
加剧楼市竞争
另外，城中村改造项目的集中放量将是今年楼市的一大亮点，从已经开盘的西山区的南亚风情第壹城，到高新区的启鸿·假日城市、鼎易天城、新域盛景二期和经典双城，数个城中村项目均将对外发售，总体供应量近8000套。由于市区新供应地块已经十分稀缺，未来城中村改造项目将逐渐成为主城区新房供应的主力。而城中村改造项目不断涌现，将会使得昆明楼市的竞争局面更加激烈。
业内人士分析，已经爆发近10个月的昆明楼市旺盛的需求在今年上半年是否能够得以延续还很难预测；而随着去年年底楼市调控政策陆续出台，今年上半年将会有更多相关的细化政策继续推出，众多楼盘赶在春节前开盘，本身就表明了市场供应方对楼市未来走势的保守性思想。这些因素增强了昆明楼市后市的不确定性，同时可能造成整体增长势头的放缓。
■片区扫描
西山区：上半年总体供应量近4000套
关键词 老盘新推
据统计，今年上半年，西山区将有包括盛高·大城二期、同德·锦江嘉园等项目在内的8个楼盘对外发售，已知的总体供应量接近4000套。在这些楼盘中，除了同德·锦江嘉园、非常天地两个项目是首次发售外，其余新开项目大多是老面孔。面市房源大多数为大盘的后续新推房源。老盘新推，是今年上半年西山区楼市新房供应的特点。
而在这些项目中，仅一月份就有南亚风情第壹城二期、中央丽城二期御景精装公寓、非常天地、同德·锦江嘉园、西山新城二期以及滇池卫城·悦湖郡等6个项目面市，总体供应量达2000余套。其中南亚风情第壹城二期、中央丽城二期、西山新城及滇池卫城·悦湖郡均是大型楼盘的后续新房源或是新项目。位于滇池路的南亚风情·第壹城二期南亚·星河苑已经于1月3日正式开盘，均价8500元/平方米，其推出的282套89-230平方米的板式住宅，在开盘当天就销售一空，预计该项目在今年上半年还会有后续房源推出；位于西二环和西三环交界处的西山新城二期将于1月9日开盘，起价4980元/平方米，预计将推出400套房源；而位于西昌路33号的中央丽城二期御景二批房源近300套精装公寓也将于1月发售，预计均价将达到9000-10000元/平方米；同时，西山区在1月份中下旬推出的还将有滇池卫城最后的别墅项目悦湖郡，其178套联排别墅产品设计亮点多，优越的环境资源及人车分流体系设计使得该项目的均价可能会突破20000元/平方米大关。另外，在新开项目中，盘龙江畔的同德·锦江嘉园首批房源也将于1月9日发售，该项目总体量达到940余套，涵盖了小高层、花园洋房及联排别墅等物业类型；而早在去年8月底就开始认筹的环城西路与安康路交界处的非常天地也将于1月份正式对外发售其300套多功能精装公寓。
同样是“老盘新推”的盛高·大城及华都B区，预计将于今年上半年发售。盛高·大城二期目前已经开始认筹，共有600余套50-150平方米房源，预计均价将达到8500-9000元/平方米，大大超过一、三期。而将于上半年开盘的华都B区·揽翠则有900余套90-147板式小高层三房、四房，目前已经开始登记。
官渡区：东南板块或成今年楼市热点区域
关键词 楼市热点区域
今年上半年，官渡区特别是其东南板块区域，可能成为昆明楼市的热点区域。据了解，去年下半年，片区内多个楼盘都只是进行了蓄客活动，并未正式发售。并且根据去年规划公示情况看，东南板块进行公示的楼盘数量，该区域可能成为今年上半年昆明楼市的热点板块。据记者初步统计，官渡区内确定以及在上半年推售可能性较大的楼盘有奥宸·橙郡二期、高顺铭都、新亚洲·欢乐城、第三城·丹槿园、国际·昆明珠宝城、百富琪二期以及东骧神骏·美域等7个楼盘，新增供应量将超过7300套，其中近7000套房源将在东南板块放量。
去年下半年，官渡区内新盘频繁亮相，但受限于没有拿到预售证或蓄客未达到预期等原因，奥宸·橙郡、高顺铭都、新亚洲·欢乐城、东骧神骏·美域等楼盘并没有进入正式开盘的销售环节。但据了解，这些楼盘蓄客情况总体比较乐观。位于世纪城旁的高顺铭都已吸引两三千批客户登记，预计邻近项目的珥季路于今年本月底通车后，可能吸引更多购房者的关注。新亚洲·欢乐城去年底推出理财卡，目前会员已经满额，仅进行客户登记，只等拿到预售证后，就开盘选房了。天祐地产开发的东骧神骏·美域3000元/张的认筹卡也已经发售一空，只差预售证了。此外，奥宸·橙郡和百富琪一期发售顺利，已经进入二期蓄客阶段。此外，位于关上板块的顺新时代各项招商工作完成后，可能于今年进入营业阶段。
可以肯定的是，今年上半年住宅和商业供应量的集中面市，将有利于进一步催热东南板块乃至整个官渡区的开发热度。
盘龙区：二环以内品质盘成供应主流
关键词 定价较高
盘点盘龙区上半年内的供货量，足足有2000余套房源。上半年将推出的6个项目基本上都分布在一环、二环以内，周边学校、医院、商场超市等配套齐全。由于6个项目的地段都不错，因此定价相对较高。
1月份，盘龙区将有4个项目会推售。地段的，是位于白塔路131号真庆文化广场旁的汇都国际二期。项目预计在1月中旬开盘，推出800余套57至188平方米小高层住宅，均价预计10000元/平方米。除此以外，3个二环以内的项目也定在1月中旬开盘。位于新迎路和新兴路交叉路口的候谷花园开盘当天，项目将推出700余套房源，但价格未定。位于白云路与盘龙江交会处的翡翠湾将开盘时间定在1月16日。其第二批房源——翡翠湾7栋，100余套60至120平方米的小高层住宅，均价预计8000元/平方米以上。另外，位于东二环旁金马片区的汇和·紫光园就推出了认筹卡销售活动，1万元/张。至此，1月，盘龙区内已有位于二环以内的4个项目步入推售。
同时，盘龙区内预计在上半年内推售的项目也都居于生活配套成熟的二环周边。比如说位于白云路与盘龙江交会处的滨江俊园，一期将会推出1000多户75至143平方米左右的高层住宅供客户选择。位于北京路与7204公路及盘龙江围合处的龙江雅苑也将在春节后期推出第二批房源，目前开盘时间及价格未定。
经开区：三大主力楼盘继续提升片区价值
关键词 价值洼地
经开区是东南板块的重要组成部分，尽管房地产开发的进度不及其他区域，但片区定价低、交通正在不断完善等塑造的“价值洼地”形象，一直成为吸引购房者的重要因素。
今年经开区内三大主力楼盘将集中发力。大楼盘要数第三城了。项目总建筑面积约为130万平方米，目前位于国防路的展示中心仍在进行客户登记，首期推出的丹瑾园计划近期启动次会员入会活动，将有2000余套房源面市。其次就是岭东·紫郡，作为片区的高端楼盘，项目起价一度仅为三四千元，算得上是高端物业楼盘中的价格低谷，今年项目将继续发力。此外，就是已经启动认筹的国际·昆明珠宝城，头顶着昆明出口加工保税区珠宝城、政策支持等优势，国际·昆明珠宝城专业市场吸引了不少商家的关注。
此外，值得注意的是，由于拥有地块平整、地价相对便宜、位于新老城区连接地带等优势，经开区正在成为不少工业、地产项目的之地。而随着片区人气提升，交通、医院、学校等各种配套的不断完善，片区作为价值洼地的潜力将进一步呈现出来。
五华区：价格或冲昆明楼市新高
关键词 供应量大
据统计，今年五华区上半年新盘放量将超过2万套，地理位置主要分布在市中心、学府路周边、北市区等。
在众多新推项目中，空间俊园即将于1月底发售，该项目共计496套房源，预计开盘均价将高达15000元/平方米，极有可能刷新市中心新项目开盘价格纪录。另一个片区内备受瞩目的项目，是位于北市区烟草二号路与红锦路交接处的天骄北麓。该楼盘是一个集居住、教育、购物、休闲娱乐为一体的综合性项目，总体量达11000套，而预计每平方米4300元的均价，更是吸引了众多昆明乃至州市置业者的注意力。贵研·自然界项目三期将于春节后开盘，推出约150套洋房和跃层房源。据了解，该楼盘90%的建筑现已封顶，均价预计约6800-7000元/平方米不等。
此外，区域内云上城、西尚林居、悦空间公寓、驼峰国际等项目的陆续面市，将大大缓解置业者在市区二环范围内的置业需求。而预计在今年上半年开盘的昆明国际化的志远城市综合体，将成为今年关注的楼盘项目之一。
高新区：新盘放量近9000套
关键词 城中村改造项目
城中村改造项目是上半年高新区将售楼盘的一大亮点。据记者了解，该区域上半年将发售的楼盘量总计有6个，除中天阳光100和云都国际之外，启鸿·假日城市、鼎易天城、新域盛景二期和经典双城均属城中村改造项目，新盘放量预计接近9000套。
从今年1月开始，高新区这6大楼盘将陆续放量。其中城中村改造项目占据了绝大多数。其中启鸿·假日城市4500套的房源占高新区新盘总房源量之首；鼎易天城、新域盛景二期和经典双城三个城中村改造项目新推房源的总体量也接近3000套。这些项目由于同质化比较严重，不排除市场比较另类的营销措施会推陈出新。
从住宅产品的物业形态上来说，高新区将售的楼盘大多以高层为主，部分楼盘将推售稀缺的板式住宅。像鼎易天城、中天阳光100、新域盛景二期和经典双城就侧重于高层住宅，而云都国际和启鸿·假日城市则将售板式住宅，而从目前的规划来看，将售的这6大楼盘均设有商业区，高新区商业或将呈现新的商业模式。
市郊：安宁风头盖过呈贡片区
关键词 抢占市场
进入2010年，离昆明主城区较近的安宁、呈贡片区也开始迎来新一轮的推盘高峰期。这其中，又以安宁太平板块尤其引人注意，它凭借良好的生态资源，4盘放量的压倒性优势，风头盖过呈贡片区，与昆明主城区楼盘抢占市场。
有着轻轨配套又有着政府南移利好的呈贡片区，将一扫去年下半年无一手房可售的局面。3月份，位于呈贡新城七甸片区的新城艺术港即将开始推售。其1000多户的房源量来势汹涌。据了解，项目有700多户是别墅，附带少量商铺、高层、洋房物业。首批开盘将推出500余套房源，预计届时高层均价在3000元/平方米左右，花园洋房3000-4000元/平方米，别墅价格则在4000-10000元/平方米之间。不过，由于新推项目不多，上半年整个呈贡片区的楼市总体情况还是会略显平淡。
相比于呈贡片区的冷清，拥有便利交通的安宁片区则要热闹许多，区域内已有4个项目预计在上半年内开售。1月初，位于太平新区核心地段的昆华苑·浅山逸城即将推出第二批房源。同样位于太平板块的西山别墅、万辉·星城、恒大·金碧天下也不示弱，今年上半年内也将加大推盘力度。其中，恒大·金碧天下将在1月份推出新的组团，新推房源面积在44-133平方米，为高层湖景楼王，总价在21万元/套起。而太平板块的门户楼盘万辉·星城目前正在推售四期项目的认筹卡，500元/张。预计上半年内也会有一批洋房、小高层物业面向市场推售。
■重点放送
2010年楼市亮点
城中村改造项目集中放量近8000套，将使得楼市竞争更为激烈。
2010年热点区域
东南板块。来自风之铃房地产研究中心的数据显示，2009年全年昆明市规划局网站共公示了149个项目，而房地产项目共有51个。其中东南板块公示了9个楼盘，占比为17.65%，数量。
2010年楼市供应量
今年上半年，全市将有35个楼盘面市发售，总体量超过3万套，庞大的供应量将继续检验昆明楼市的需求和购买力度。
2010年楼市走势
业内认为，市场供应方对楼市未来走势持保守思想。这些因素增强了昆明楼市后市的不确定性，同时可能造成整体增长势头的放缓。
专题统筹：本报记者 陈世明
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