[摘要] 作者：薛良(上海春天地产机构)<注:本文薛良独家供稿，如有转载须注明作者及出处>前言：国家接二连三的出台房地产调控，但目前昆明的房价并未见有所下跌，最近的几个新盘开盘价格更
作者：薛良(上海春天地产机构) <注:本文薛良供稿，如有转载须注明作者及出处>
前言：国家接二连三的出台房地产调控，但目前昆明的房价并未见有所下跌，最近的几个新盘开盘价格更是出乎大部分人的意料，大家开始迷茫了，在房交会开幕前我提供给大家一简单的估价方法：租金衡量法，给大家一个参考的标准，对不动产的估价方法有很多，而且大部分都是比较专业的，需要用一定的方法和公式来计算，对我们大部分来说，很难去运用它。希望我的这个方法能给大家在判断房价的时候提供点帮助。
目前昆明房地产市场所谓投资房产，主要是指赚取买卖之间的差，这样的意识和行为在经济快速发展，城市化比例大幅提高的情况下是可以获得一定回报的。但是从长期来看，很难控制好自己的行为，在获得丰厚回报的情况下，将自己完全置于风险之下，而且这样的投资行为很容易使一部分人产生投资经验主义，这样就更可怕了，可怕到可能会遭遇到前几年股票市场一样的结果。
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在房价飞涨的形势下,很多投资者忽视了租金这个指标,认为租金相对于房产增值来说简直可以忽略不计.其实租金的高低反映了房产抵抗风险能力的强弱,应该是房产投资一个极为重要的参考指标.随着房地产市场的不断规范,对于投资者来说,将进入一个以租金为投资衡量的新时代.这一点对热衷投资昆明商铺的投资者尤其应该更谨慎，特别是在别人投资房产产生财富效应后进入的投资者更应该注意了。也许你的进入只是为他人举杠铃。
从目前市场上的情况看，房产投资有两种资产方式,一个是出租,另外是房产本身的,而目前带来的是投资者更为看重的地方,这并不是一正常的现象。出现这样的情况主要是我在上面提到的：经济的快速增长及城市化的快速发展而导致的，当然我们经常提到的土地的稀缺性也有一定的关系，但不应该成为永远的理由。想当年我们认为昆明扩展不开，但现在移居呈贡还不是成为现实更是热点。投资房产我们以商铺为例，普遍年租金大概在3-4%。如果没有我们期待的预期，我想这样的很难吸引更多的投资者介入。但是作为普通住宅而言，某种程度上租金也只能作为参考的指标，毕竟对于住宅来说，主要的功能还是满足自己的居住，即使将来出售有差额，也只能作为抵御通货膨胀的一种方法。而对性的物业来说，租金的投资始终应该被放在位。
那么应该怎样来比较租金呢？毕竟租金一般也有两种衡量方法:以购入时价值计算，从昆明的情况来看，目前大部分的物业购买时相对价值低一点，这个时候租金的是非常高的，如果此类物业经过转手后，那么一般的回报就比较贴近市场了。市场价来计算租金，不考虑昆明目前存在的一些现象，普遍的租金比较低，低的原因是因为大家把预期看的更重，所以忽略了租金的，出现这样的情况，对于好的物业来说，比如昆明的核心地区：步行街，包括即将推出的昆明老街这样的地方，即使，低一点，购买风险基本还是不存在的，毕竟这样的物业是的，但大部分其他的物业都应该去考虑这个重要的指标。
租金低,可以说明两种现象:，市场房价合理，但是由于房地产租赁市场反应较买卖市场慢，在这种情况下租金就比较低了，但可以期待租金上涨；第二， 租金合理，说明房价虚高,价格已经透支了未来几年的空间。在这样的情况下，购买房屋时候就要多考虑风险问题了。当然前面我也提到了，作为普通住宅来说，如果拿来出租，它的只能作为一个参考的指标，不足以对房价估价产生决定性的作用，毕竟普通住宅更多的反映了它的消费性，而不是投资性，这一点希望大家能明白。
计算方法
一般来说目前有两种计算方法可以参考，一种是以房屋价值为基数计算的，目前大部分采用的是这样的方法，这种方法简单明了，计算的结果直接可以和五年期以贷款利率比较，如果高于，则说明回报可以；如果低了，则说明一般，投资的目的在于未来的房屋价差。第二是以投入的自有资金作为基数来考虑，这个相对比较复杂，现在一般买房有贷款，要考虑月还款，所以要选择一个标准，普通是以首付4成10年贷款的等额本息月还款或者首付3成15年贷款的等额本息月还款作为扣除因素，这个公式计算时候有正有负，正说明自有资金投资有一定回报，说明投资可行，负说明自有资金在初次投资后还要继续投入，如果将来租金或者房屋上涨预期不大，从分析上说明投资应该谨慎，但也不是说不可以考虑。毕竟计算只是一种数据的分析，影响房价的因素还有其他的。附公式：
租金年出租:年租金/购房费用（含房价和购买时候投入的其他费用）*(1-平均空置率)
自有资金年出租:((年租金*(1-平均空置率)—首付4成贷款10年等额本息月还款*12)/购房费用.（含购买所付出的费用）
有兴趣的可以按照上面两个公司自己计算。
总而言之，在目前大家对房价看法不一的情况下，希望能给大家提供一个资本分析的方法来判断房屋价格。根据我的经验，以上的两种算法，在一个上升的市场中，有一定的保守性，大家在做参考的时候可以适当将标准放大20-30%，这样也许更贴近市场，判断可以更为准确。
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